毛坯房的验收方法和验收项目清单-收楼补(18页)-地产综合(编辑修改稿)

毛坯房的验收方法和验收项目清单-收楼补(18页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

是磁口安全灯座； 二、应出具的验收合格证明： 规划、消防、绿化、环保、卫生防疫、人防工程、教育事务、车库 及道路、安全防范设施、配套基础设施、公共设施建设、工程竣工等。 三、公用事业部门出具的验收合格证明： 邮政通邮、环卫设施、室外供水管线、电力户外管线、社区用房、管道煤气工程、有线电视室外管线、室内给水、电信室外管线等验收证明 住户验房交接表 年底，是各个项目交房，买房人入住相对集中的一个时期。 对于买房人来说，花那么多钱，哪能稀里糊涂地就住进去，因此，入住验房时，睁大眼睛仔细地看，恐怕房子质量有问题。 然而，买房人毕竟不是 “ 工程监理 ” ，看了半天，也不会看出所以然，甚至有些人都不知道看什么。 那么 ，验房时，到底应该看看哪些方面呢。 一、居民入住前，应看到或得到的有关文件。 《住宅质量保证书》； 《住宅使用说明书》。 二、工程实体质量方面，应该检查的主要内容： 检查卫生间地面是否渗漏，地面是否存水； 门窗开启是否灵活，门窗的密封性能好坏，门窗的油漆质量，卫生间门的上下冒头是否刷油漆； 墙面的抹灰及其他装饰面层是否存在空裂现象，地面装饰面层是否存在空裂现象；初装修的卫生间地面与已安装完毕的地漏的标高是否吻合，地漏的篦子一般低于地面 5 毫米； 顶层房屋有无渗漏的痕迹； 房屋的结构有无损坏现象，一般在顶层墙体易出现温度裂缝，其形态为 45度斜裂缝，现浇的钢筋混凝土阳台栏板易出现竖向裂缝；钢筋混凝土墙体内保温的竖向裂缝属于正常现象； 上下水管道有无渗、漏、堵现象； 房间内有无结露现象； 暖气供、回水支管有无倒坡现象，支管的坡度一般为 1％。 供暖管道穿墙应设套管，地面的套管应高出地面 2至 3厘米，地面为初装修的，应高出地面 5厘米。 冬季供暖温度不允许出现低于 14℃ 的现象； 自来水的上水管在过门口处应有防 结露的措施； 放置洗衣机位置的地面应有防水措施； 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 1已经安装卫生器具的，卫生器具的下水软管与排水管的交接处应有封堵措施，还应设置返水弯； 1电器闸具及户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电，户内有闸具的，应检查闸具是否控制户内电器。 光力闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开； 1距离地面 30 厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于 洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施； 1卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座； 1应检查一下开关、插座的牢固程度； 1电话、电视的线路应用力拉一下，看是否虚设。 第一步：接到收楼通知单 按合同约定，发展商会在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼时间及须准备带齐的资料。 留意收楼时限 ——— 发展商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出 30 天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家 应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。 收楼通知书一般以挂号信方式寄出，负责任的发展商会在收楼通知寄出时另以电话方式通知购房者，也有发展商并不管你有没有收到。 应对措施：购房者在购房时切记写清楚邮寄地址，一定要容易接收、能保障亲自签收的地点，如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。 有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。 第二步：做足准备工夫 收楼前的准备宜细不宜漏。 首先应看清发展商约定的收楼时间，确定具体收楼日期。 然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，买家权益有哪些； 其次，准备各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约），各期还款单据（发票或用于换发票的收据），如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员照片、收楼通知书等等； 最后，当然要找有经验的收楼专家做伴。 附带要准备的还有软尺、小锤等收楼工具，以及饮料与点心，以备收楼时有能量补充。 切记，女士们在收楼当天千万别穿高跟鞋与窄 裙子。 第三步：查证 按要求发展商应出示 《建设工程质量认定证书》，再索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目 竣工综合验收合格证 》，《竣工验收备案表》（简称 “ 三书一证一表 ” ），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 留意证件不齐就交楼 —— 根据国务院 1998年 7月 20日颁布的《城 市房地产开发经营管理条例》第十六条规定： “ 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目质量承担责任。 ” 第十七条规定： “ 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 ” 因此，购房者收楼前千万记住要求发展商出示 “ 三书一证一表 ” ，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签署入住单，收楼。 但是， “ 三书一证一表 ” 不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本 无法验收，没有相应的证书。 应对措施：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明 “ 未见《 表》 ” 等字样并妥善保留好相关文件副本。 第四步：验楼细节不放过 查验完各种证件后，收楼的关键时刻验楼正式开始，先是需缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，然后由卖家接待人员（开发商代表或物管公司人员）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。 留 意先签文件后验楼 ——— 先验房后交费、签文件的 收楼程序是较合理的正常程序，但开发商大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的方法，开发商的主动性更大。 应对措施：购房者在签合同时应将先验房再收楼作为附加条款写在合同里，不验房不收楼。 如当初合同未有约定的，则可采取变通方法，在收楼文件中注明 “ 房内情况未看 ” 或 “ 屋内情况未明 ” 或 “ 未验房 ” 等字样，验房时如出现什么情况，也可增加自我保护力度。 留意疲劳战 ——— 收楼时要办的手续很多，如换发票、填表、交费、入住登记等等，不少业主东奔西跑排了这队排那队，未进自家门已筋疲力尽，更没精力验楼、或无心就房屋问题 与发展商沟通。 应对措施：收楼现场的人山人海并不可怕，建议采取 “ 人多好办事 ” 战术，请来多位老友、亲戚帮忙，大家分头排队，验楼时分工合作，各人负责一部分，能发现更多问题。 留意灰尘满积 —— 清洁明净一般较讨好人，大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净。 但也有楼盘例外，在地板、窗台等地方留下一层土。 可别小看这层土，往往裂缝、漏水渍、砖面不齐等等问题就藏在这层土底下。 应对措施：扫去土，或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水情况。 第五步 ：验楼结果在录 中国最大房地产资源下载中心 中国最大房地产资源下载中心 验完楼后，买家应按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。 根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间。 留意大事化小 —— 对业主在验房时发现的毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些发展商员工总会说： “ 这没什么，小问 题啦，我们到时让人修修就可以了。 ”还拍胸保证让业主放心，想方设法不将问题列进验收文件里。 应对措施：不管发展商陪同人员如何巧舌如簧，如何套交情，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。 最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。 第六步：交费笔笔算清 换发票及缴交各项相关费用要笔笔算清。 留意巧立名目的收费 ——— 虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但一些发 展商到收楼时仍巧立名目乱收费。