武汉徐东项目总体销售策略报告(doc)-营销策划(编辑修改稿)

武汉徐东项目总体销售策略报告(doc)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

的总体入市策略的要求，酒店应该先于写字楼入市，所以这里我们所说的最佳入市时机，实质上就是酒店的开盘日期。 这样，在入市时机的把握上，又将涉及到在酒店入市后，写字楼应该什么时候入市才能最大发挥酒店 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对写字楼带动效应的问题。 对于两者入市的时间差，一般来说有两种处理方式。 一种是以酒店销售情况为参照物 ，另一种是以时间进度为参照物。 两者都是在确保酒店已经取得较好的市场效应，能够很好带动写字楼的销售前提下，对入市时间差进行界定。 当然，两者在具体操作过程和操作思路上也存在着一定的差异。 以时间进度为参照物的模式，是根据预期的销售速度，估算出未来写字楼的最佳入市时机，由于预期销售速度的不确定性，很有可能导致在事先确定的写字楼入市时间内，酒店没有达到一定的销售率，而不能很好带动写字楼的销售。 而以酒店销售情况为参照物则是以一个约定的销售率为标准，灵活确定写字楼的入市时机，这种模式将确保写字楼入市之前酒店已经取得足以 很好带动写字楼销售的业绩。 由此看来，以酒店销售情况作为写字楼入市的参照物更具有实际意义。 至于具体的销售比例确定，主要是基于酒店带动效应发挥的考虑，再结合市场操作的经验和本项目酒店、写字楼规模的对比情况，我们认为 写字楼最佳的入市时机应该在酒店销售率达到 70%左右。 二、 价格策略 价格是目标客户群体关注的最敏感因素，价格策略的制定将会在很到程度上影响到项目在市场上的最终表现，因此，价格策略的制定是项目运作过程中一个十分重要的因素。 一般来说，价格策略涵括十分范围十分广阔，不仅包括价格制定原则，整体均价确定，开盘价格 的确定，还包括价格调整策略等。 1． 具体价格制定 由于具体的价格制定以及其制定的原则，在市场定位报告我们已经做了详细的论述，在这里不再展开分析。 需要指出的是，由于考虑的市场的压力和高档物业提 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料 近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 升需要的成本，我们认为 保守的定价策略更加适合本项目，即写字楼均价 5500 元／平方米，酒店均价 7500 元／平方米 （后面的价格调整都将以作为基础）。 至于详细的分户定价，由于开发商还没有最终确定写字楼的隔断，无法制定出最终的价格表。 在开发商最终确定写字楼后，我们将会根据具体的隔断制定出最终的销售价格表。 2． 价格调整策略 （ 1）价格 调动范围 从本项目的实际情况来看，由于周边商务市场不成熟，对于客户的吸引力有限，所以在价格调整策略过程中，必须充分体现出聚敛人气，市场预热尽快达到效果的原则。 这就要求本项目的价格走势应该采取低开高走的策略，而且最高价与最低价之间的差距应该达到 30%左右。 根据这一比例，我们可以计算出整体目标均价水平的开盘最低价和拉升最高价。 写字楼：开盘最低价 4800 元／平方米；拉升最高价 6200 元／平方米 酒店：开盘最低价 6500 元／平方米；拉升最高价 8500 元／平方米 当然拉升的最高价只是我们项目发展的预期，并不意味着未 来的最高价以及均价就是我们现在所设计的，这其中还有。