武汉天润常福工业园项目可行性研究报告(54页)-地产可研(编辑修改稿)

武汉天润常福工业园项目可行性研究报告(54页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

求 中国加入 WTO后，汽车零配件的市场需求呈现急速增长的趋势，统计发现，自 2020年后，我国汽车零部件出口额以年均超过 40%的速度在递增（如下图）。 数据来源：中国汽车工业协会《我国汽车零部件工业的现状和发展》 湖北省汽车零部件产业是伴随着东风公司的发展逐步壮大起来的，特别是经过持之以恒的结构调整，形成了以东风公司为主体，地方企业、军工企业为依 托，大中型企业为骨干的产业格局，主要零部件生产配套能力超过 50万辆份。 在国家重点扶持发展的 60种关键零部件中，除电喷、 ABS、安全气囊等少数产品外，湖北省企业均具有批量生产能力。 特别是快速发展的十堰、襄樊、随州、孝感至武汉沿线和宜昌、荆州到黄石、黄冈沿江两条汽车工业密集带，不仅集中了发动机等龙头产品和绝大部分零部件企业，也是湖北省汽车零部 件产业集中度最高、技术力量最雄厚、生产配套能力最强的地区，与东风商用车和神龙轿车的配套半径均在 500公里范围内。 目前，湖北省汽车零部件生产企业达 700家，其中规模以上企业 310家。 据统计， 2020年，全省规模以上汽车零部件企业资产总额 ，从业人员 万人，规模以上企业工业总产值、销售收入、利税等主要经济指标占全省汽车零部件行业同类指标总量的 90%； 2020年完成工业总产值（不变价） 256亿元，实现产品销售收入 ，同比分别增长 %和 %。 湖北省汽车零部件产业具 有较强的研发能力，现有国家级研发中心 2家，省级研发中心 11家，中小企业普遍建立了技术开发机构。 目前专业技术人员占职工总数 10%。 计算机辅助设计普遍应用，信息技术已进入生产经营和物流管理等环节。 特别是神龙公司的建立，带动了湖北省汽车零部件企业与伟世通、德尔福、法雷奥、佛吉亚、德 纳等多个跨国公司的合资合作，极大地促进了零部件产品上档次、上水平、上规模。 产品不仅能满足国内整车装配需要，其中轴承、调角器、气门、曲轴、电机等一批产品进入国际市场。 随着《湖北省新型工业化规划纲要》 的实施，一批投资力度大、技术水平高、竞争 能力强的技术改造和新上项目陆续投产，对增强湖北汽车零部件产业的竞争力将起到积极的作用。 目前，湖北省除原有的东风体系外，已形成东风、东风标致雪铁龙、东风日产、东风本田、汉阳等多品牌、宽系列的整车生产格局。 据统计，目前湖北省与各种东风体系整车配套的零部件企业为 281家；同时，有一批企业与省外多家整车厂配套。 在汽车零部件领域，据汽车工业协会的统计， 2020年湖北省汽车产业的市场份额达到 7%，居于全国前六位。 数据来源：中国汽车工业协会《我国汽车零部件工业的现状和发展》 作为我国汽车产业的重要制造基地之一，武汉市汽车制造业必须同时面对国内和国际两个大市场，这是国内巨大市场需求潜力和我国加入 WTO后 “ 世界工厂 ” 落户中国的必然趋势。 武汉天润（常福）工业园作为武汉汽车产业集群发展的必然产业环节，是武汉汽车整车发展的配套产业链条，因此，该工业园最中心的目标市场是为武汉市、湖北省汽车制造企业的需要，富余的生产能力再来开拓国内和国际这两个大市场。 当然并不排除某些产品的中心目标市场是国内其他省市或出口。 从整体上看，汽车产业链 包括汽车零配件生产、汽车整车生产、汽车维修、汽车美容等几个产业链节。 武汉天润工业园将以汽车整车生产的需要为主要的目标市场，同时在汽车后市场领域寻找更为广阔的市场空间。 第五章 项目建设条件 武汉天润（常福）工业园拟规划建设于武汉市蔡甸经济开发区常福新城，常福新城位于华中重镇武汉市东南方向，距武汉中心城区 20公里，贯通中国东西南北的京珠、沪蓉以及 318国道在这里汇合。 武汉常福新城是经国务院批准建制的武汉卫星城市，规划到 2020年，其土地开发面积达到 ，常住 人口 20万。 蔡甸经济开发区常福新城（ CFDA）位于东经 1143，北纬 3026，距市中心仅20公里。 与武汉经济技术开发区相邻，处在京珠、沪蓉高速公路与 318国道交汇处。 距离市中心（汉口）、火车站、港口约 40分钟路程，距武汉天河（国际）机场约 40分钟路程。 常福新城以 318国道作为与武汉经济技术开发区和大武汉快速连接的通道，为新城依托主城发展的战略提供了便捷的交通纽带。 常福新城内部道路主骨架由主要干道形成 井字型 的二横二纵构架，承担新城主要交通流，并成为对外交通联系的主要通道。 主干道规划红线宽度为 50－ 60米，次干道规划红线宽度为 30米， 道路网络布局合理，行驶便捷，全面满足区域性需要，建设一个顺畅、安全、高效、环保的交通环境。 第六章 项目工程建设方案 武汉天润 (常福 )工业园拟规划用地 800亩（ ），位于武汉市蔡甸经济开发区常福新城。 根据蔡甸经济开发区的发展规划，项目建设强调现代工厂建筑风格，标准厂房 ,简洁大方，色调采用明快的色调，显得大气，有大工业园之气势。 武汉天润（常福）工业 园将着力建设汽车配件生产区、汽车用品生产区、汽车电子电器生产区三大制造区域。 商务中心区建设为一组现代的公共建筑群，充分展示现代工业商务气息。 将园区的科技交流、商务会谈、电子资讯服务、人力资源服务、管理和营销等于一体，为园区企业的科技研发、商务活动等提供必要的设施和便利服务。 . 仓储配送 中心 仓储配送 中心集园区汽配原材料、汽配产品等到 汇合于此。 配套服务区主要为园内企业提供良好的后勤生活保障。 如员工的单身宿舍、 食堂、娱乐活动中心等。 项目建设用地及建筑面积规划表 单位：平方米 建设项目 用地面积 建筑面积 建筑用地 456000 486600 其中：生产车间 240000 202000 仓储配送 90000 45000 商务中心 34000 102020 生活配套服务 92020 138000 公共绿化用地 80000 合 计 536000 486600 容积率 0． 9 建筑密度 44% 绿化率 27． 9% 道路占有率 28． 1% 第七章 项目实施进度 基于本项目总规模很大，根据同类项目实际建设周期结合本项目实际情况需要，本报告建议采取统一规划设计，分期进行施工。 项目建设期为三年。 项目第一期基础工程建设期定为 1 年零 5 个月 ， 项目第二期基础工程建设期定为 1 年零 7 个月。 由于项目的建设期和招商、销售期会重叠进行，项目施工建设需要配合厂房招商、营销工作，包括很多的具体事项的实施，出于对资金投入和回笼的统筹兼顾，提高资金的使用效率，控制资金总投入 量，促进项目运作的各项实物的有序有效进行，统筹安排各项事务，贯彻项目管理的思想，实行成果目标、工期目标、成本目标管理的方式，对整个项目实施全过程进行管理。 项目建设分为八个实施阶段： 项目最初准备阶段：项目前期的市场调研，并初步分析项目的可行性。 项目的前营销准备阶段：通过进一步的市场调查分析，进行项目的功能定位，价格定位，以及根据市场情况提出相应的初步规划建议，以服务与项目的具体规划设计；制定初步的市场推广计划，融资计划和资金投入计划。 项目立项阶段：编制项目建议书，到政府计划发展行政主管部 门办理项 目立项的相关手续，取得相应的立项批文。 项目建设前期阶段：政府行政主管部门审批包括选址意见书和设计任务书在内的相关文件，并取得开工报告和建设项目用的规划许可证；进行土地的征用、出让和拆迁工作，并取得相应的国有土地使用权证。 项目设计阶段：委托设计单位进行项目的具体规划设计与施工图设计，并经过政府规划部门审批，取得建设工程规划许可证；编制工程设计概算和工程施工图预算文件。 项目建设施工实施阶段：进行工程招投标，确定施工单位，工程监理单位；办理相关手续，取得建筑工程施工许可证；组织施工，进行 现场施工管理。 项目营销阶段：实施项目融资计划；设立营销机构，招聘人员，组织人员培训；适时编制相应的推广计划，并付诸实施；全面开展项目的招商活动。 项目竣工验收和投入经营阶段：工程完工，进行竣工验收，办理工程结算事宜；与业主协同办理交房入园事宜；组织工业园区的后期管理。 项目第二期基础工程建设阶段。 实施阶段 一 年 二 年 三 年 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 „ 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 第八章 投资估算 项目基础工程建设范围包括工业园内标准厂房、配套附属建筑；园内市政设施；园内道路、绿化。 及引进生产商生产设备投资等。 国家、湖北省、武汉市相关的政策和基本建设收费标准； 鄂建 [2020]086号文颁发《全国统一建筑工程预算湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 鄂建 [2020]200号文颁发《全国统一市政工程预算定额湖北省统一基价表》及类似工程经济指标； 鄂建 [2020]200号文颁发《全国统一 安装工程预算定额湖北省单位估算表》及类似工程经济指标； 鄂建 [2020]176号文颁发《湖北省安装工程费用定额》 有关产品销售厂家及装修材料的报价和市场价格信息。 项目基础建设投资额估算表 单位：万元 建设项目 建设面积 投资额 备注 生产车间 201,600 19152 仓储配送 45,000 4050 商务中心 102,000 8670 生活配套服务 138,000 9660 公共 绿化用地 80,000 640 厂区道路、停车场、绿化 222,400 1779 合 计 789,000 43951 根据行业设备购置估算，引进生产商生产设备投资为 8亿元。 项目基础工程建设总投资。 可引进生产商设备投资约 8亿元。 合计 项目投资总额。 项目建设期为三年 ,分两期建设。 第一期基础工程建设投资约。 其余部分在第二期完成。 第九章 融资方案 . 项目融资主体 项目融资组织形式为 项目法人融资形式。 项目融资主体为湖北天润 (集团 )投资有限公司。 是大型的民营企业，法定代表人为方恒山，注册资本 6000 万元，公司地址：襄樊市春园路特 1 号。 . 项目资金来源 . 项目自有资金筹措 项目自有资金筹措为 7700 万元。 项目自有资金筹措拟通过以下几种方式解决： ⑴项目法人资本金，湖北天润（集团）投资有限公司为开发本项目； ⑵招商引资款转作投资，当项目进入市场后，根据项目 稳定的客户关系，销 售收入部分投入项目的后期运作，转作为投资，作为部分后续资金的来源。 . 项目债务 资金筹措 项目建设投入资金除项目自有资金外。 债务资金为 6500 万元，主要通过向银行申请中长期开发贷款的形式解决。 银行贷款在建设期内的利息按每年实际发生额分年度支付，在项目销售回款到位后偿还本金。 偿还贷款的资金来源主要是项目可用于还本的开发投资利润。 . 融资方案分析 本项目融资方案中属于项目法人自筹资金的份额较高， 5500 万元的资本金达到项目总投资额的 ％，根据法人湖北天润（集团）投资有限公司的现有实力，自筹资本金的能力可以得到保证。 项目建设期内的招商引资收入作为项目自筹资金的部分为 2200 万元， 基于市场前景和现有稳定的客户（生产商）关系的考虑，这部分资金筹集不存在任何问题，使自筹资金来源的可靠性进一步提高。 虽然，目前的宏观政策环境导致银行对房地产开发商的贷款控制较严，基于本项目很好的市场前景，丰厚的投资汇报，信用等级，再加上开发商自有资本金比例高达 ％，项目四证齐全，完全满足银行开发贷款的一切条件， 争取到 6500 万元左右的银行开发贷款是完全有可能的。 . 融。