桂芳园五期营销推广报告(doc32)-销售管理(编辑修改稿)

桂芳园五期营销推广报告(doc32)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

效的传播，必然会使许多潜在客户耳熟能详，大大提升其知名度。 5） 公开发售仪式借“欧洲风情节”掀起销售高潮 要制造的市场气氛仅仅依 靠龙岗本地市场的客户群捧场是难 15 以引起轰动效应的，故建议开盘活动应做成全深圳都在关注的活动，而此项活动又不能完全是楼盘本身的促销活动，因为这些活动所营造的气势毕竟是有限的，为了将买楼与不买楼的人群都聚集在一起，还必须将公益性活动与促销活动联结在一起，这样才能最大煽动各种人的兴趣参与。 从本项目自身定位出发，中原建议可通过举办“欧洲风情节”活动来作为本项目的开盘仪式，这样做的好处在于：  将活动推到在全深圳都有影响力的高层次，让更多的人通过此项活动认识、了解、喜爱桂芳园，为开盘聚集人气。  让客户充分体验到桂芳园是 与众不同、充满欢乐的“玩乐天堂”。  此次桂芳园风情节不仅仅是以一天，以数个节目就草率收场，而是持续一个星期、集欧洲各国吃喝玩乐于一体的大型活动。 由此项活动足见桂芳园的规模与实力及趣味性。 主要活动内容：  民俗表演、饮食、工艺品展销、歌舞表演、居住博览等。  此次活动将与世界之窗联合举办。  此段时间内下定的客户有机会获得“欧洲风情游套票”及工艺品等奖品。 目前主要工作： 与“世界之窗”联系，商量举办此次活动的系列细节问题； 16 6） 参加秋交会（ 9 月） 深圳房地产交易会可谓是大型楼盘亮相的大好机会，此次春交会的时机又与 项目开盘时间非常吻合，可很好的加以利用。 7） 长期赞助康泰旅行社举办“欧洲之旅”活动 通过赞助康泰旅行社活动，本项目可获得如下好处： 利用桂芳园作为外景地拍摄一集“吃喝玩乐在布吉”将桂芳园以旅游景点的方式推荐予客户，这样就可吸引到一批喜爱旅游的香港客户到龙岗桂芳园游乐，通过游乐，对桂芳园产生好感，促发他们的购买欲望。 另外，为了促销亦可向购买本项目的客户赠送“欧洲风情”旅游套票，为本项目“度假天皇”造势。 8）知名教育体系 居住小区的大部分以居家生活类的客户为主，教育配套尤为重要，建议小区与全国知 名的幼儿园及小学合作，开设有特色的幼儿园及小学教育班，并且聘请知名教师任教，解除客户的后顾之忧。 9）直邮广告 在项目周边的区域，布吉等地有针对性的投放直邮广告，宣传五期的特色和售卖信息。 17 10）布吉镇内活动宣传 在布吉街内的商场、酒楼以及银行等市民经常光顾的场所摆放宣传资料；在布吉街商业集中、人流集中地设置长期周末展销点，配合看楼专车来回接送看楼客户。 并经常性的组织活动，宣传桂芳园五期，迅速扩展五期的知名度。 第二阶段：度 假 篇 一、销售时机及销售阶段安排 1. 销售时机分析 从桂芳园一至四期的 销售来看，桂芳园在香港客户中的接受程度一直很高，客户对桂芳园的素质、环境、交通各方面都有认同，五期销售仍应加强香港市场的推广。 2. 销售阶段安排 时间： 2020 年 9 月，与深圳形成深港两地互动 度假天皇形象的树立有赖于本项目自身玩乐设施的齐备并对外开放为基础条件，使桂芳园不再是原来的静态型度假楼盘，而是更上一个层次的“玩乐度假天皇”，即真正“集好看好玩于一身”的大社区。 18 二、销售策略 1. 销售推广目标：  重点推广集中于香港，以外销带动内销，扩大市场份额，提高楼盘的市场价值度，进一步引起深港潜在客户的关注。 2. 销售必备条件  香港长期展厅设施到位  五期园林环境基本竣工；  强调桂芳园休闲度假信息的户外广告（以大型户外广告牌为主，扩散广告牌的辐射面，在香港关口或在珠三角大型度假楼盘的必经之路处增设）  缤纷、趣味的度假型销售资料（楼书、折页、单张、展板、 电视广告片 ）； 3. 推广思路 桂芳园之竞争对手不单是本地，也来自碧桂园、雅居乐等大型渡假屋苑。 桂芳园与之相比，优势在于离香港近，交通时间短，劣势在于规模较小，配套设施尤其是游乐设施缺乏。 因此在推广中，除了营造五期高尚形象、景观优势之外，更应以丰富的活动吸引港人。 同时借鉴 其他楼盘，推广中桂芳园应尽量发挥长期展销厅的优势。 更深入地对港宣传。 因此总结推广思路如下： 媒体投放以报纸、影视为主，而以建立长期形象的户外广告牌、九铁插卡、杂志广告、地铁站广告等为辅。 19 现场：每月不同主题的现场活动（详见三、主要推广及媒体一览表）。 4. 造势安排： 1） 赞助电视台瑞士主题旅游节目 与香港旅行社协办瑞士或欧洲游的电视旅游节目，在节目后提供礼品赞助，扩大项目的知名度 2） 欧洲风情节 香港： 深圳：隆重推出 欧洲风情大型表演。 开放“美食街”，尽享美食。 为当天到场的客户派发“桂芳园美食卡”或现金券，面额可从 20~100 元不等，每天分时段发放的面额不同，即人流量高峰期派发面额低，人流稀少时则派发面额较高，每日定量派发，凭此吸引客户。 无卡或券者需自购食品。 香港 在展销会期间设置深港直通巴士免费运载香港客户到本项目看楼 ，同时提供免费自助午餐，赠送桂芳园特别纪念品。 目前要准备的主要工作如下： ★ 准备庞大的住户专车车队 ★ 准备派发的相关资料（模型、楼书、电视广告等） ★ 准备相关的市场炒作模式及资料等 20 3） 牵手巨星 活动时间：周六 、周日 媒体炒做：提前 2~3 周，香港集中于电视，深圳集中于报纸。 活动形式：制作“手模”。 周六：当 天前来看楼游园的客户，可在手模制作中心，制作处自己的手模，将手模进行编号（两联），同时填写客户登记卡； 周日：有请桂芳园形象代言人到达桂芳园现场，以动感、玩乐派人物为佳，制作巨星手模，在手模制作中心陈列，当天抽选幸运客户与巨星制作牵手状的手模，赠送客户。 4） 情牵桂芳园旅游活动 旅游局政府官员：出席现场为客户讲解旅游知识 深港十大知名旅行社：现场导游，讲述欧洲各地文化，结合桂芳园的园林景点进行描述，可派发旅游资 料，同时现场办理“欧洲行”优惠旅游业务。 当天购买桂芳园的客户，其旅游的随团费用，由桂芳园承担，即： 愈早下订，出国愈早。 现场派发：桂芳园旅游纪念品，建议采用：水晶、 T 恤、旅游纪念章等。 5） 桂芳园“乐翻天”比赛（可邀请早期下定的客户前来参加） a． 举行棋牌争霸赛，可吸纳项目周边客户参加，聚集人气。