株洲市房地产项目可行性报告doc41-地产可研(编辑修改稿)

株洲市房地产项目可行性报告doc41-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

路平整宽阔，游泳池、网球场、幼儿园、会所等基础配套设施完整。 金桥商住区 位于株洲市芦淞区桥头 ， 建宁港南岸。 同市内几大著名市场一衣带水、唇齿相依。 金桥商住区占地面积 14600 平方米，总建筑面积 26700 平方米，其中金桥五金电器灯饰大市场铺面 2020 平方米，住宅 24000 平方米，地下车库 1300 平方米。 碧玉花园 位于芦淞区省道 1815 线旁，距株洲市电脑市场 3 公里，占地 276 亩拟建别墅 320栋。 东面为小区大门直通 1815 线。 南。 西。 北三面均是缠绵不断 的自然山体环绕，绿色山林起伏不断，景色幽雅，空气清新。 小区规划依山就势，视野开阔，小区绿地率达 56%，容积率只有 ，是株洲市目前最大的纯别墅小区，也是典型的绿色低密度生活小区。 珠江花园 株洲市高新区珠江南路 ， 占地 245 亩 ， 建筑面积十五万平方米 ， 是株洲华晨房地产开发有限责任公司开发的集多层住宅 、 别墅 、 门面于一体的高档小区。 小区东临珠江南路，西邻长江西路，北至炎帝广场，天台公园 1000 米 ,南临凿石公园及湘江清风碧波 ， 环境优美。 小区配套设施完善，内设幼儿园 、 超市 、 篮球场、门球场；水 、 电 、 煤气 、 有线 电视 ,宽带网入户；该项目于二 00 二年十二月全面 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 15 页 共 41 页 完工 ， 90％以上住宅已认购。 联谊家园 地处株洲河西长江北路，在秉承联谊新村一期的开发理念后，在株洲联谊房地产开发有限公司倾力打造，三期也在规划中。 建设用地 27784 ㎡， 总建筑面积 76011㎡， 绿化率 %， 容积率 ， 总户数 400， 机动车位 170。 亲亲家园由上海臻隆房地产咨询公司担纲建筑规划设计，景观设计由上海 VTA 景观设计公司设计，设计中从业主的生活需求出发，小区规划以交流、休憩、生活三大需求为根本。 由 5 栋 916 层电梯高层、 2 栋 6 层多层及幼 儿园、老人活动中入临街商铺组成。 三、项目分析 区域概况描述 地理位置： 株洲天元区（高新技术产业开发区）位于株洲市内湘江河段的西岸，三面环江，地势平坦，与市中心一桥相接，地理环境十分优越，极富开发潜力。 路 交 通： 高新区交通十分便捷，距京广、浙赣、湘黔三大铁路干线的交汇处株洲火车站 公里；道路网络纵横交织，城区道路基本形成，区内连接北京至珠海高速公路和北京至广州 107 国道的天易公路正在兴建，天台山路与上海至昆明的 320 国道相连；民航至长沙黄花国际机场60 公里，距大托铺货运机场 35 公里；绕区而过的 湘江四季通航，千吨级轮船可经长江直达株洲 区域环境： 区内高、多层公寓、复式公寓和各种别墅应有尽有； 4 万平方米的标准厂房设施齐全；占地 15 公顷的炎帝广场和高度达 365 米的广播电视发射塔气势恢宏，是中国南方最大的城市广场和湖南最高钢架结构的广播电视发射塔；区内建有两所三星级以上涉外宾馆、一个大型会议中心和一个大型文化宫；各类学校幼儿园、医院、购物中心和农贸市场等一应俱全。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 16 页 共 41 页 区域房地产市场现状分析 株洲市围绕“双百”城市发展目标和“东提西拓，合拢三角”建设思路， 株洲城市中心的将逐渐西移，天元区也就是市民常说的 河西区将成为株洲新的政治、经济中心。 其房地产的发展水平及发展速度都远远高于其他区域。 具体表现不仅在价格、开发的品质上还表现在开发的规模，开发的档次上。 天元区主要楼盘分析 项目名称 产品类型 占地（亩） 总建面（㎡） 容积率 湘银小区 多层、小高层、别墅 180 240000 2． 0 明珠花园 别墅、多层、小高层 163 160000 1． 45 亲亲家园 小高层 41 76011 2． 33 学林雅苑 商住 11 4． 6 珠江花园 多层、别墅 245 150000 0． 91 （一）、分布描述 由于天元区为新开发区域，其房地产开发比较低分散。 虽然没有明显的分布规律，但也一些天元区的特点，这就是现在开发的一些高素质的楼盘都有沿湘江的风景优势，如湘银小区、明珠花园等。 （二）、开发类型 天元区房地产开发的一大特点就是多层、小高层、别墅混合开发的项目比较普遍，既使一些档次比较低的楼盘也都出现多层与别墅混合开发的现象。 这样的开发类型的出现的初衷是想利用别墅项目提升整个项目的档次，其结果可能相反，多层和小高层住宅降低了别墅住宅的品味。 这样开发类型太多，说明当地开发商层次还需要进一步提高。 （三）、区域房地产 价格 该区域的株洲市房地产开发的热点区域，其房地产销售价格普遍高于其他区域的价格，其区域均价在 1450 元 /㎡左右。 具体部分项目价格如下： 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 17 页 共 41 页 项目名称 产品类型 主力面积（㎡） 均价（元 /㎡） 备注 湘银小区 多层 90120 1550 小高层 100130 1600 海创明珠花园 多层 90130 1630 别墅 300 3500 联谊亲亲家园 小高层 120 1500 学林雅苑 商住 130170 1450  天元区价格最贵的多层住宅也是株洲最贵多层住宅是明珠花园的 1630 元 /㎡，别墅也是明珠花园的 3500 元 /㎡。  随着房地产市场的渐渐火热，其价格将还有很大的上升空间。 项目 STOW 分析 优势： 城市房地产市场处于刚刚起步的阶段，房地产市场竞争还不是十分激烈，同时，市民对房地产的发展有所认识，市场的铺垫不需太多的气力和引导； 项目位于天元区政府对面，与新建的株洲市政府咫尺相临，具有一定的区域优势，未来的具有较大的升值潜力； 政府对于天元区建设的大力支持，使项目周边的配套的日趋完善； 有当地政府的大力支持； 本公司的品牌优势和丰富的操盘经验； 劣势： 项目前期拆迁的和规划的不确定，可能会给项目带来一定的抗性； 原有的工厂是否会影响地块土质不明确，可能对项目成本有一定的影响因素； 项目配套有欠缺，要成为成熟区域尚需时日，将对本项目有一定影响。 机会点： 随着城市建设的步伐不断加快， 项目所处区域将成为城市新的亮点； 项目所处天元政府对面，过去为经贸委下属企业用地，因此道网和相关管线网完善； 项目地块为单位用地，场内拆迁量工作容易开展，降低了开发周期； 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 18 页 共 41 页 项目周边体育场启动力，推动了整个区域的影响力。 威胁点： 项目周边 其它一些高素质项目的竞争，对于项目有一定威胁； 当地开发商将一些开发成本滩到消费者身上，对公司的本地化操作有一定影响。 第四部分：投资回报分析 初步投资概算表 一、 主要经济指标 建设用地面积： 98 亩（ 65366 ㎡） 总建筑面积： 104586 ㎡ 土地价格： 98 亩 30 万 /亩 =2940 万元 楼面地价： 281 元 /㎡ 二、 初步投资概算表 序号 项目名称 单位成本 费用合计 备注 一 土地成本 281 元 /㎡ 2940 万元 二 前期费用 100 元 /㎡ 1046 万元 临水、临电、围墙、报批、设计、勘测等（由株洲方面提供，与其他地方基本相同） 三 建设成本 500 元 /㎡ 5229 万元 含基础部分 四 配套工程 98 元 /㎡ 1025 万元 该项费用是按照普通的标准计算，基本适合各地的开发成本。 株洲方面提供成本仅为 10 元 /㎡，即十分简单的绿化工程费用，而其他费用全部向消费者另外收取。 在市调过程中确认株洲各项目普遍不同程度的收取如：管线费、智能化配套费、有线电视初装费、防盗门费以及煤气入户费等费1 给水工程 18 元 /㎡ 万元 2 污水处理 8 元 /㎡ 万元 3 配电工程 18 元 /㎡ 万元 4 电话 12 元 /㎡ 万元 5 有线电视 7 元 /㎡ 万元 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 19 页 共 41 页 6 智能化系统 10 元 /㎡ 万元 用，前几项费用除了煤气入户费一般不计入开发成本外，其他费用通常均计入成本。 7 绿化 25 元 /㎡ 万元 五 不可预见费 16 元 /㎡ 166 万元 一～四项的 3% 六 费用小计 995 元 /㎡ 10406 万元 销售及管理成本分析表 一、 主要销售数据 总建筑面积： 104586 ㎡ 可销售面积： 103586 ㎡ 其中：住宅部分： 100000 ㎡ 商铺部分： 3586 ㎡ 不可销售面积（配套面积）： 1000 ㎡（约为总建 1%以内） 预计平均销售价格 其中：住宅部分： 1500 元 /㎡ 商铺部分： 4500 元 /㎡ 预计销售收入 其中：住宅部分： 15000 万元 商铺部分： 1614 万元 总计收入： 16614 万元 二、 销售及管理成本分析表 序号 项目名称 费用合计 备注 一 销售费用 664 万元 佣金为销售收入 2%、广告及销售中心包 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 20 页 共 41 页 装（前期临时租用，后期商铺改建） 2% 二 管理费用 332 万元 为项目公司的日常开销及人员管理工资 三 小计 996 万元 税金计算表 总投资额： 10406 万元 销售及管理成本： 996 万元 预计销售收入 其中：住宅部分： 15000 万元 商铺部分： 1614 万元 总计收入： 16614 万元 序号 项目名称 费用合计 备注 一 土地增殖税 166 万元 该项按照有关营业税及附加规定计算为销售收入的 6%，但株洲方面提供数据仅为 5 元 /㎡，以何种方式节约税金有待考证 二 销售税金及附加 997 万元 三 所得税 1336 万元 四 小计 2499 万元 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 21 页 共 41 页 现金流量初步分析表 一、 资金的筹措 本项目需要投资总额 10406 万元， 开工面积 104586 ㎡，项目将分两期开发一期交付， 计划开发周期为 2 年。 在项目初始阶段需要支付的费用为：土地款2940 万元 ，前期费用 1046 万元 以及前期的管理、销售启动等费用，前两笔费用如果以分期方式支付，需要启动资金为 3250 万元。 由于整个投入的资金量并不大，因此第一年所有资金来源“公司自筹资金 3200 万元”，用于土地购置的第一笔款、勘测设计、项目前期准备及交纳部分政府规费等并启动项目达到预售条件进行预售并减轻开发资金压力；第二年资 金主要来源商品房预售收入，陆续回笼资金并实现项目的滚动开发。 二、 现金流量初步分析 2020 3 月 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 一季度 2020 二季度 2020 三季度 2020 四季度 2020 14 月 工程 三通一 设计定 一期正 一期地 一期主 二期正 二期地 二期主 绿化、配 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 22 页 共 41 页 进度 平、勘探、设计 案，一期基础 负零，地面工程 面主体，二期基础 体完毕、内外装修 负零，地面工程 面主体 体完毕、内外装修 套 现金支出累计 1710 万元 3226。