柳州恒通商业地产项目市场定位方案(24页)-前期定位(编辑修改稿)

柳州恒通商业地产项目市场定位方案(24页)-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

价区间在W 之间 ／ 据了解其商业部分不卖，采取租赁方式引进一些金融机构入驻 ／ ／ ／ ／ 盛丰国际 商住楼 ／ ／ 内部预定超过 70%，对外少量铺面听说 也全部售窑 ／ ／ ／ 售楼小姐称统一招商不卖，通过内部建委朋友；了解其商业铺面早就内定完毕，价格较为实惠，均价 3W／㎡ 兆安现代城 写字楼、商住楼 ／ ／ 沿街铺面45W 区间 ／ 不详 ／ 认购度不高，部分商铺至今未出售 柳北区（沿江） 保利大江郡 商务、高档住宅、写字计划2020 年推盘，什么都没定 ／ 商铺部分建成，要到明年中旬推盘，内部销售人员答复1F 商铺售价／ ／ 柳州白沙路 2号 ／ 楼、商铺 在 ／㎡左右 金沙角 商业、写字楼、高档住宅 ／ ／ 暂未推盘，了解内部商铺均价预定在 4W／㎡ ／ ／ 文惠桥北侧 ／ 现代收获大厦 写字楼、商铺 9988／㎡ ／ 4W／㎡ ／ 不详 红光桥头 ／ 锦业城市广场 综合性商贸中心 不详，暂未推出 ／ 通过打听关系了解其沿街铺面定售价为 6W／㎡ ／ ／ 原八一小广场 ／ 德才大厦 写字楼、商铺 8250／㎡ 不详 5W／㎡ ／ ／ 五星街尾 ／ 柳州风情港 高档公寓、写字楼、商铺 不详， 内定不对外 不详 透过建委朋友了解其商铺绝大部分政府部门官员内定，内外铺价不一致，内部订购均价 3W，对外放消息5W，按平方计 ／ ／ 柳江1 桥旁 ／ 龙城地下商业街 商铺 ／ ／ 6W／㎡ ／ 500900 元／㎡ 龙城路 ／ 星河大厦 写字楼、商铺 8800 元／㎡ 均价 20元／㎡ 1 层沿街67W， 2 层3W， 3 层 ／ 沿街320每平方， 2层 60每平方 龙城路 ／ 地王国际财富中心 高档写字楼、不详，打听到2020 年不详 商业主体部分不卖，已经聘请了南／ ／ 人民 路 ／ 商业中心建筑群 才推写字楼，预定价格区间在W 之间 宁过来的商业管理团队全程招商 河南片 谷埠街国际商贸城 高档写字楼、商业中心建筑群 售窑，价格区间60008000／㎡ 写字楼部分 25元／㎡， 1 层300360， 2 层120250， 3 层80120， 4 层4560 售窑，沿街铺价格 ／㎡，内铺3W／㎡ ／ 租金每平方米沿街涨到200300 元 飞鹅路 ／ 港汇国际广场 商住楼 ／ ／ 小商铺，就56间左右，价格比较便宜， ／㎡ ／ ／ 柳石 路 ／ 金盛广场 商住楼 ／ ／ 统一招商，部分沿街铺面价格区间3W4W 不详 不详 东环 路 五星商业百货入驻其中，增加了该盘的升值空间 我们恒通商业楼盘的地理位置优越，该区域又是 柳州市新政府行政中心辐射区域，周边坐落即将建立起来的商业格局既有主体零售百货业态，又有街铺包容力，同时兼并高档写字楼、酒吧餐馆、 5 星级宾馆、金融体系融于一个大的阳光 100商业圈内， 黄金地价，身份尊贵，对于今后定价上可以参考中高端低价策略，写字楼价格区间 ，商铺均价在 8W左右考量，根据市场变化制定销售策略，合理运用价格杠杆调节市价平衡，不影响商业楼盘的前提下创造最大化效益。 八、 恒通商业 运作 、商业 规划 建议 在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的 30%50%， 主力店面积越大 ，所占比例就越高，则商业经营 的结构就越稳定，但整体租金收入会相对较少，相 反主力店 面积越小低于 30%，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。 对此， 做好前期商业规划 ，对楼盘定位和今后的 品牌 布局 会起到事半功倍效果 ： 要有合理的项目名称项目定位与招商品类相呼应。 建筑设计、建造指标一定要满足层高、进深、柱距、 广告位等，这些因素决定了主力店是否能进入，和价格没有绝对的关系。 专业的商业招商管理团队入驻，会对我们商业楼盘有一个良好的品牌定位，他们一般都有很丰富的客户背景资源可以 调动。 价格和付款方式：招大品牌，要放弃一些近期的利益，包括价格要有足够的吸引力，对于非常能聚合人气又有全国知名口碑的品牌可以考虑免租 1年甚至 1年半的形式吸纳入驻，放水养鱼，这样才有利于我们的成功。 我们在进行布局设计前要与工程部门进行充分的沟通，详细掌握工程中空调间、消防间、消防设施、变电室、卫生间等分布情况，以便于在平面布局规划师做以充分的避让，避免将来工程问题对总体商业经营带来影响。 一般商业区主通道宽度 89 米，副通道宽度 34 米，次副通道宽度在 米间，通道长度根据一般品类的不同，设置在 3050 米有一个分岔口可以缓解购物疲劳。 品牌规划 必须尊重品牌市场发展战略规划 ，尊重商场的地位，盲目求高是不现实的，应该客观规划切实可行的目标品牌计划。 品牌商品定位，我们恒通 运作的楼盘考虑到周边竞争业态分布，可以设立一、二、三线品牌 布局占比：一线 30%，二线 50%，三线 20%。 里面规划要同周边的其它商业形成差异化，有我们自己独特的风格，强调可识别性。 一般 1 层商场的营业净高度介于 ，其它楼层净高度介于 ，在步行中央设置视觉焦点如雕塑品、小喷泉等。 1 在商业设计上注重色彩的运用，注重观赏性，体现建筑和色调的协调。 1 透光玻璃墙体的外立面设计可以最大限度 降低 商业死角，避免由于死角所带来的物业价值的损失。 1 前期的商业规划尽可能的符合业态发展的趋势，互补周围商圈的文化气息， 避免资源从叠和恶性竞争。 九、 深度分析柳州几个零售百货业态成功和失败的原因 工贸大厦： 柳州工贸从 93年建设以来，经历过前后 5次大的翻新调整，每次调整都是一次飞跃，每次调整 都代表了当时 零售 市场变化的需求和商业格局的转变，每次调整不断巩固 了其在柳州零售业态的龙头位置，不少 实力雄厚 的业态曾经 努力 超越 工 贸，也一度使柳州零售在竞争中繁荣更胜，到最后仍被工贸甩在了跟班的位置，为什么呢。 在柳州做了多年商业的朋友很容易扑捉到一个现象：工贸的档次 提升都是竞争的结果，由被动变为主动，曾经一度五星大厦领先工贸，也曾今的东风商场吹响河南片区商业的号角，和工贸瓜分零售市场份额，不过时间不长，短短不到 2 年时间被工贸挤压下去 ，每次调整都巩固了一大群固定消费群体，代表了柳州零售业的最高档次， 亦 代表了柳州有品味的消费象征， 他的成功主要总结有几点： 确立柳州零售百货业态的定位为第一的战略思想，不管从内部管理，企业发展文化方面都围绕建 立一个高效的业态团队为宗旨，灵活善变， 敢于 创新调整经营结构。 地缘优势和文化底蕴沉积造成了一个文化气息浓郁的商业核心百货店， 同时工贸也是柳州市政府的形象工程 ，不管从政策上还是经济上都得到政府部门的强力后援，人脉关系便利，招商上非常强势。 可以说商业霸气方面无出其右。 定位精准，不好高骛远走高档品牌路线，而是贴合市场需求做好商业定位，根据市场发展需求逐步调整商业结构，从刚开始的精品小百货开始发展到现在以高档次品牌带动二、三线品牌 经营 的商业格局，经历了 10 多年的时间，始终贴合市场步伐发展壮大。 卖场品类划分明确， 商业布局合理，购物流线设计合理，很符合消费心理。 同时采联方式统一经营管理卖场，对服务终端起到了保障，提高了售后质量， 提升了口碑价值。 五星大厦： 也是位于柳州核心商圈，一度长时间是工贸最强的竞争对象（其实总公司都是一家，直接隶属与柳州国资委下属的柳州工商联下属 的两 个国营 百货 店），也曾今 2次超越工贸创造柳州零售百货销售年销售额第 1，到今天为止仍是工贸最主要的竞争对手，经营的品类和品牌格局划分都一样（毕竟都是一个集团公司下属的，区别不会太大），不过在后续的竞争中五星团队显得后劲不足，慢慢和工贸拉开了距离，其原因也 有 2点值得我们借鉴： 商业团队 竞争意识弱化，内部腐败问题严重，内耗较大，制约了整体商业发展，原有的格局一直延续，缺乏创新，所以一个好的商业百货肯定需要一个有优秀经商能 力的商业管理团队管理才能保持他的长期生命力（对于我们恒通将来是一个很好的借鉴）。 同质化竞争严重，在定位和品牌档次上应该错位经营，可以确保一个层次上的定位，但是在经营的品类上应尽量不同，这样才能更好互补，相互发展共赢。 在内部格局更新调整上不规范，虽然也进行过从新规划装修，但是效果不明显，凸显不出档次，浪费了钱达不到效果。 东都 百货： 东都 百货是 我曾经打拼过的阵地，感受很深， 刚开始也没太多经验，聘请的是梦之岛的商业团队过来管理，这里出现了一个很严重的问题，差点造成东都百货 阵亡 ，后来调整了经营思路逐步发展了 2 年才确立了柳州精品女装主导的地位。 当时梦之岛团队号称做柳州最高端最独一无二的品牌精品店，一开始就确立了工贸为主要竞争对手（其实当时这是很可怕的，没掂量过自身的份量盲目喊口号），在竞争品类上选择当时国内 1 线、 2 线品牌为主导，定位相当本土来说很高端了，也作出了一些 成绩，但是招商效果非常不理想，不是后续改变。