某物业管理公司工程部作业指导书(doc55)-工程综合(编辑修改稿)

某物业管理公司工程部作业指导书(doc55)-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

期培训。 协助项目经理做好和承租方、业户等在工程方面的沟通协调工作。 协助物业部做好业户能源消耗费用的清缴工作。 做好上级布置的各项任务。 配合市政水、电、气、热各部门做好能源消耗计量工作。 协助环卫、防疫、劳动局等有关部门做好检查、报表申报、年审等各项工作。 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 54 页 工程部专业领班职责 报告上级：工程部经理 督导下级：各专业员工 联系部门：项目处各部门 规范执行岗位责任制，操作规程、员工守则 和各项规章制度，及时完成经理下达的各项工作任务； 管理好、使用好本职所负责范围的设备，使设备经常处于良好的运行状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行； 应具有良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助部门经理做好管理工作，解决技术上的问题； 熟悉本专业的系统分布、运行特点、设备性能等，一旦发现问题或发生意外事故，能马上作出正确判断，并迅速组织抢修； 做好设备的年、月检修保养计划和备用材料计划，上报部门经理审批并负责维修保养计划的实施； 做好所负责范围内设备的运行和能源消耗 记录及技术档案每月定期汇报予部门经理审阅； 做好各班组人员的考勤和维修台帐，每月上报部门经理； 核查员工在工作中材料和工具的使用情况，发现问题及时纠正，避免材料浪费或工具损坏； 完成上级交办的其他工作 监督员工的劳动纪律、服务态度、工作质量、技术水平等，发现问题及时上报； 电工岗位职责 报告上级：领班 联系部门：工程部各专业 工作人员必须持有北京市劳动部门颁发的电工职业有效操 作证件。 持证上岗，遵守员工守则和各项规章制度，服从领导的安排。 工作时必须两人以上进 行，做好互保，进入工作现场前必须按要求穿戴 好安全防护用品。 严格上下班、交接班制度，不擅离职守，随叫随到，热忱服务，保证 24 小时有人值班。 负责所管辖项目 配电室、楼层配电箱、住户照明、电气等设备的 日常管理和维修工作 ，保证电气设备的安全运行。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 54 页 负责所管辖项目所有机房内电器设备的维修和保养。 完成所管辖项目内大型接待活动和节日活动特需的照明布置、接线及设备安装和拆收工作。 根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或隐患 及时向领班或经理汇报并设法解决。 做好线路防火工作，严格检查线路负荷，发现不正常状态必须找出原因加以纠正。 接到报修任务及时处理 ,加强工种间的协作配合，做到分工不分家，一专多能。 及时完成领导交办的任务。 弱电维修工岗位职责 报告上级：领班 联系部门：工程部各专业 负责所管辖项目自控、电视电话、背景音乐、消防监控等系统的操作、维护与保养工作。 严格遵守物业管理公司的各项规章制度。 熟练掌握本岗位的专业技术。 接到维修单后，应在 5 分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并 马上抢修。 弱电机房内禁止吸烟及明火施工，值班人员不得擅离职守或做与工作无关的事。 按时巡视机房设备，详细记录系统设备的运行状态，发现问题及时处理并主动上报。 弱电系统更改或新增线路，应认真记录并以图例的方式存档。 弱电机房内应保持清洁，无关人员不得进入机房。 按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。 水工岗位职责 报告上级：领班 联系部门：工程部各专业 水暖工应持有专业“操作证”，具有一定的专业知识。 水暖工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能 力 熟悉并掌握所管辖项目给排水系统的操作规程，及管路走向和阀门位置 负责所管辖项目给排水系统日常运行管理及维护保养工作。 对水池、水箱、水泵、水表、阀门进行定期检查和维修，确保供水安全 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 54 页 定期对排水管道、楼外供水井、排水井、化粪池，进行维护清通，清除淤泥和杂物，防止堵塞，确保畅通。 雨季及时检查清理雨水管地漏、确保管路畅通无阻，冬季检查楼外供水表井、室内、外消防栓，消防接合器，做好防冻措施。 检修压力容器要按照工作程序进行，保证设备安全，压力表每年要按期送检。 接到维 修单后，应在 5 分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并 马上抢修。 进入客用区域工作时，不得蹬踏或使用客人物品，完工后，迅速清理现场。 动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。 工作完成后，应及 时清理现场。 按时完成上级布置的各项工作，服从管理调度。 严格 遵守 物业管理公司的 各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。 空调工岗位职责 报告上级：领班 联系部门：工程部各专业 空调制冷工应持有专业“操作证”，具 有一定的专业知识。 空调制冷工应具有较丰富的维修经验，及处理突发事故的能力。 熟悉并掌握新风机组、通、排风系统的服务区域，极其所处位置。 负责所管辖项目空调系统、通、排风设备的日常维修和保养工作。 并保质保量的完成。 合理调整负荷，保证不同区域对温度的不同要求。 按时巡检新风机房设备，确保系统正常运行，并认真记录设备的运行情况。 定期巡检消防系统的通、排风设备，发现问题，及时处理。 对新风机组、风机盘管的过滤网，过滤器进行清洗，保证风道、水路的畅通。 接到维修单 后，应在 5 分钟内达到现场，遇有突发意外事故要以最快速度赶到现场，并 马上抢修。 维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗漏。 高空作业要有安全防范措施，备好安全带，使用吊船或升降梯要事先检查安全性能方可施工。 动用电气焊时，需先到有关部门申请动火证，并在现场配备灭火器。 工作完成后，应及时清理现场。 严格遵守物业管理公司的各项规章制度，爱岗敬业、诚实守信，学习专业知识，提高岗位技能。 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 54 页 机房值班人员岗位职责 机房值班人员必须持证上岗，坚守工作岗位。 负责当班运行设备的日常维修工作和一般故障检修。 严格遵守各种设备的安全操作规程和巡视检查制度，值班时间不做与本岗位无关的事。 无关人员不得进入机房内，非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。 值班人员负责机房及设备的清洁卫生工作，机房内严禁摆放其他杂物。 值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告、并及时处理，在交接班记录上做好详细记录。 未经同意，不得随意修改各类设备管理数据，如：制冷机、变频器、软化水、热水温控器、中水加药泵、电接点压力表等。 值班人员对当班设备负有全部责任，如违反操作规程或失职造成设备损坏的、以及发生事故隐瞒不报的，将按规定处理。 规章制度 交接班制度 接班人员必须提前 15 分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接 班。 接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不 清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完 整。 交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行 动态，双方要办签字手续。 如 在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班人员为主排除，接班人员 积极配合，待处理完毕或告一段落，报告上级主管，征得同意后交班人员方可离去， 其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。 规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理， 发生的一切问题由交班者负责。 接班者不按时间接班，上级主管要追查原因，视 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 54 页 具体 情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。 接班人员发现交班人员未认真完成有关工作以及检查中发现问题，应向交班人员提出， 如交班人员不能给予明确回复或不加以改善，接班人可拒绝接班，并报上级领导处理。 接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告上级主管，统筹 安排。 交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作责任。 档案借阅制度 工程技术档案是大厦的重要财富，人人都要爱惜。 未经批准，不得将大厦的有关档案资料借出。 重要的档案资料应保管原件，原件通常不予借阅，以复印件的版本外借。 档案资料借阅要严格履行借阅手续。 每次限借 1 本，特殊情况须得到工程部 经理批准。 借期为 1 个月，到期应办理续借手续。 所借出档案资料，借阅人不得裁减、抽页、乱画、涂改，保持版面清洁。 材料管理制度 严格控制工程维修材料的成本消耗，尽量做到“零库存、零浪费、高效率、低消耗”。 工程部所需的维修材料，应由各专业领班与材料管理员核实后提出申请，经工程部主 管批准后，方能购买。 工程维修材料应由专人购买，采购者要尽量购买廉价优质的材料，保证维修工作的顺 利进行。 工程维修材料由材料管理员负责登记保管，并由材料管理员统一发放。 领取工 程维修材料时，需填写出库单，将所用材料的种类、数量、用途等填写清楚， 待材料员核实登记后方能领取。 大型设备的工程维修材料，经由材料管理员、采购者和各专业人员一起鉴名认定 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 54 页 后， 方能购买。 如遇应急事故处理需临时购买工程维修材料时，应先向物业经理口头申请，待批准后 方能购买并补交申购报告。 机电管理员应于每月 30 日前与材料管理员做好库存材料的清点工作，并将库存情况报 主管，以便计划用料。 公用工具管理制度 设备设施应建立档案，设立卡片。 设备设施应由专人负责保管，定期检 查。 对于电器设备，使用前应进行外观和绝缘检查。 对于金属工具，长期不用应涂上防锈油，疏通器每次使用完把水擦干，以务下次使用。 专项工具专用，不能代替使用。 公用工具使用时应加以爱护，用完马上收起。 个人工具注意保管，只许工作使用，不得私用，如查出因私用造成损坏应照价赔偿。 对于易损设备如钻头等应节约使用。 工具一般情况下不外借，如特殊情况需经主管批准并进行登记，用完须马上归还，如 有损坏要照价赔偿。 部办公用品须按时整理，保持清洁整齐，要节约使用 卫生管理制度 每天对办公室进行 1 次卫生工作。 在办公区域不准悬挂和晾晒衣物。 只允许在规定许可的场所吸烟，烟头不得乱丢，烟缸要保持清洁。 员工着装要清洁，领子、袖口均应干净，不得留长发留胡须。 工作场要清洁、整齐、不允许乱堆杂物。 讲话语言要规范，不得满口脏话和大声喧哗。 电梯管理制度 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 54 页 电梯钥匙应由专人保管，除维修、管理人员外，其他人员不得使用。 机房内照明、温。