某汽车金融广场建设项目可行性研究报告(40页)-地产可研(编辑修改稿)

某汽车金融广场建设项目可行性研究报告(40页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

价再高也不得不拆除。 郑花路上建材 港周围就是一个例子，那里几乎所有的汽车店都已经拆除。 本项目的产权则是归自己所有，不会遇到上面类似的问题。 专业超 前的购 车方案： 专业的 购车设 计方案 可使客 户根据自己的经济状况选择合适的购车方案。 第二部分：招商基础及原则 一、招商目的： 快速回笼资金，缓解压力。 鉴于本项目投 资很大， 手里资金 有限，投资 缺口大等 方面的因 素，项 目建设期 间的筹 来的部 分应急 资金需 要尽快 偿付， 并且为 下边的 建设准备资金。 因 此，本 项目首 期招商 将与项 目建设 同步进 行，而 且一 楼 二楼以卖为主，其余的租赁，以便于尽快的收回投资。 为下一步汽车交易市场的成功运作打下基础： 本项目是做汽车交易市场，只有汽车厂商、经销商、代理商等的入驻、产品的进入，市场运营才能开始。 3.、扩大影响，提高知名度 在招商的时候进行大量的广告宣传，在获得招商成功的同时，提高了本交易市场的知名度，扩大了影响，为市场成功开业运营奠定基础。 二、项目定位： 市场定位也就是说我们以什么样的身份出现，意指我们的形象战略，这是进行招 商策划 的关键 ，市场 定位决 定了目 标客户 群体， 而市场 形象又是令客户垂青我们市场的磁石。 它具 体包括以下方面： （一）、项目经营业态定位 —— 专业的汽车市场 经营范围定位：本项目经 营范围为以汽车为 主，汽车配件，汽车装饰，汽车服务为辅，因此可算做是专业 性的市场。 经营的 汽车中，以销售新车为主，同时开辟二手车市 场，辅助汽车维修 保养业务等。 经营方式：档次齐全， 在经 营汽车方面，既有 品牌车，中档车 ，也包括经济型轿车。 旨在建设一个汽车超市，给顾客提供便利。 辐射区域：河南省。 郑 州作为河南的省会 ，地理位置和经济 地位都极为重要，而且在人们 的心目中，这里 就是商业区的标志。 汽车作为一种高档的消费品，人们选购的时候考虑的不 仅仅是便利，还包括质量 ，服务 ，品牌的齐全 ，可信程度等。 就目前 为止，郑州的一些 4s 店的 辐射区域已经是整 个河南省，我们的汽 车交易市场的辐射区域定为河南省是完全可行的。 在同业中定位：领导潮 流。 虽然目前北 京上海等地都有很多 知名度较高，功能齐全的汽车 交易市场，但就 河南省而言，目前 尚无一家大型的综合性较高的汽车交易市场（包括专业的二手车市场），目 前郑州 的汽 车销售 场所主 要是较 零散的 汽车 杂货店 和专业性较高的汽车 4s 店。 他们的经营比较灵活，但同时也有很多的劣势。 目前来说，一般的汽车经销商都 不能提供一站式的 服务，至多帮助办理 牌照。 随 着经济的发展，汽车越来越趋向于大 众消费品，提供便利是一种发 展趋势，因此 ，汽车交易市场是适 应环境发展的一种形态。 另外，目前汽车信贷发 展较为迅速，本 项目的一个亮点就是 提供汽车金融，引入银行和 保险公司等，同 时配备较为完善的售 后服务部，汽车装饰等。 在同业中引导潮流。 市场功能：销售，售后服务，仓储运输等，本项目提供汽车 销售经营场所，汽 车装饰，零配件供应 ，同时有专门的维修 厂区，可提供维 修保养等售后服务。 有专业的物流区，同时也有仓储区等。 同时，市 场中还提供汽车咨询，汽车培训等业务。 （二）、价格定位： 房地产租金是售价的晴雨 表，租赁市场的行情直 接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。 根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在 2590 元 /M2 月之间，通 过对本地段的商业分 析，本地段街铺的平均租金为 45 元 /M2。 （ 1）、确定年收益： 45 元 /M2 月 1 M2 12=540 元； （ 2）、确定还原利率：我们采用 中国人 民银行一年期存款 利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为 12% （ 3）、使用年限： 20 年 （ 4）、收益价格确定 运用公式： V ＝ a/r [11/(1+r)n] 式中 V：房地产的价格 a：房地产年纯收益 r：还原利率 n：未来可取得收益的年限 可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为 4000 元 /M2 通过成本的方式来确定房地产的价格 （ 1） 目前，在郑州建 造一个 6 层框架结 构的建筑，建设成本约为 2350 元每平方米 （ 2） 本广场所处地域，现在土地市价约为 50 万每亩地， 1 亩= 平方米， 建筑 共六层，平均每 平方米分地价： 5 0000/（ ） =125 元 （ 3） 目前房地产的毛利率约为 47% 运用公式： V=（ 2350+125） 可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为 3700 元 从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，建议郑州宏光汽车金融广场的商铺均价在 3700— 4000 元 /M2。 确定招商详细价格如下： 招商价格表： 形式 楼层 卖出产权 出租 保底出租 自营 单价元 面积 m 2 单价 元 / 面积 m2 单价 元 / 面积m2 面积 m2 负一楼 —— — — 850 12020 —— —— —— 一楼 5500 10000 —— —— （ 500） 2020 —— 二楼 4800 9000 1000 3000 —— —— —— 三楼 —— —— 800 12020 —— —— —— 四楼 —— —— 500 12020 —— —— —— 五楼 —— —— 300 6000 —— —— 6000 辅助建筑 3700 4000 1000 2020 —— —— —— 合计 —— 23000 —— 47000 —— 2020 6000 注： 保底 出租 的面 积是 给工 商、 税务 、政 府办 证等 部门 用的 ，因 此，在前 两年 让他 们免 费使 用， 从第 三年 开始 收取 一个 保本 的租 金即 每平 方米每年租金 500 元。 （三）、客户定位（目标客户及其分类）： 目标客户 项目客 户分 为直 接目 标客户 和最 终目 标客 户。 直接目 标客 户是本项目招商进场经营的商户，最终客户为最终消费者（购车人和消费者）。 本项目目标客户指直接目标客户，也即进场经营的发展商。 目标客户的分类 （ 1）、 A 类 顶级目标客户 a、 国内汽车制造行业前 10 名（厂商或 经销商）：上海大众、一汽大众、上海通用、广州本田 、天汽集团、长安铃 木、神龙汽车、奇瑞、吉利、东风日产（ 2020 年销量排名）。 2020 年十大轿车企业销量排名（万辆）： 第一名 上海大众 % 二 一汽大众 % 三 上海通用 % 四 广州本田 % 五 天汽集团 % 六 长安铃木 10% 七 神龙汽车 % 八 奇瑞 % 九 吉利 % 十 东风日产 % b、 世界汽车行业前 20 名（厂 商、经销商及厂家的 金融公司）：沃尔沃、大众、现代、丰田、本田、法国标 志、奔驰、宝马、通用、福特、日产等。 c、 做汽车信贷的银行：广发银行，浦发银行、招商银行、汇丰银行、农业银行等。 本项目招商共分三年，首期（第一年）招商若能引进 10 家顶级客户入场 ，项 目成 功就 有了基 本保 证。 因此 ，为 保险起 见， 本项目首期目标按招 10 家顶级客户设计方案。 招商形式以卖出产权的形式 本类客户经营结构以直销结合汽车金融服务为基本经营形式 （ 2）、 B 类 重点目标客户 国内一 般汽 车制 造企 业，包 括轿 车及 商务 乘用 车、国 外各 种品牌的赛车及特种车。 a、 国内排名 10 名之后的汽车厂家。 b、 国外有一定影响力的汽车厂家及其金融公司。 c、 保险公司：平安保险公司、太平洋 保险公司等 本方案设计首期要招进 30 家重点客户 此类客户经营结构以 3s、 4s 汽车专卖店为基本经营形式 招商形式以出租为主 （ 3）、 C 类 一般客户 主要为经营轿车提供服务的辅助业务业主 a、 汽车 服务 商： 汽 车装 饰、 汽车 书 亭、 加油 站 、汽 车改 装店 ，汽车快修店、快餐、咖啡亭、冷饮店等 b、 汽车相关产业：汽车文化、汽车咨询、汽车用品、汽车运动、汽车信息、汽车商务、汽车会展。 c、 政府办证部门 其经营结构以汽车服务类项目和一般服务项目为基本形式 三类形态营业额占比： A 类 50%， B 类 35%， C 类 15%。 三类形态营业额占比A类B类C类 三、合适的资源，合适的传播 对于任何应招 者，他的 终极目的 都是获取经 营利润， 这也是任 何开发商都必须理性 面对的现 实。 但大 多数“应招 者”并不 是盲目相 信“投资一万，年赚百万”之类的心口雌 黄，他们越来越关注交 易市场的“人气”，环境，发展潜力，管 理水平等。 因此，我 们在制定招商策略 时，首先要清醒了 解自己的 资源，优 势和能够给 予应招者 的条件， 优惠政策，并与应招 者共同探 讨交易市 场的运营模 式，市场 功能；告 知真实的商场管理水平及所能提供的信息支持等。 一般来说，应招者对商场各项资源关注如下： 要素排序及权重 “应招者”关注的因素 1（ 25%） 人气（或者对消费者的吸引力） 2（ 22%） 商场潜力及发展前景 3（ 18%） 投资汇报率 4（ 13%） 独特定位 5（ 10%） 商场的经营管理 6（ 7%） 商场培育期的考虑 7（ 5%） 同类商场的竞争力 上表仅是按一般的招商惯例的提示性分析，实际运作当中各项要素的排序及权重会因各招商企业和“应招者”不同条件与心态而发生较大的变化。 但上述七点无疑是“应招者”最关心 的问题，因此我 们应根据自己的资源最大可能的完善各项资源，力求达到应招者满意的 状态。 本汽车交易市场刚开业，在人气方面尚无现实优势，但商场潜力大，发展前景广阔，有自己独特的定 位及较好的管理水平 等条件，对应 招者还是有很大吸引力的。 另外，作为一个力 求长久发展的企业 ，无论是在招 商广告表现形式上，还是在与应招者的实际接触、洽谈、遴选方式，以及后期市场运作和帮助方面 ，都必 须脱 离短期 操作 的“俗 套”，不夸 大其 辞，要 诱之 以利，明知以理，坦诚相待，责权对等，优势互 补。