某房地产公司商业运管部工作管理制度(33页)-地产制度(编辑修改稿)

某房地产公司商业运管部工作管理制度(33页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

部门开展接待、检查及宣传推广等； （ 7） 负责底商项目招商具体工作的落实； 五、 商业运管部招商推广工作流程 阶段 工作内容 执行人 工作成果 时间节点 市场调查及目标客户确定阶段 城市经济状况分析， 城市商圈实地调查，落实各商圈主要租户。 城市大型购物中心实际调查，落实零售、娱乐、餐饮主力租赁客户名录、租金水平及经营状况。 项目所在区域（同商圈或所在行政区）市场状况调查，落实所在区域主力租户、租金水平、项目主要消费群体调查。 项目所在城市相关行业协会及政府部门拜访。 项目负责人召集组织项目定位研讨会，介绍项目建筑平面，待定招商区域介绍、租赁区域动线及其他分割方式研讨、待定招商区域业态定位及目标客户研讨。 招商手册制定。 目标客户确定（通过网络搜索确定业态行业领军企业名单、通过 项目工作组 取得城市基本经济指标，取得城市主力租户名录，形成各商圈租金水平、主力业态及发展趋势分布报告。 明确项目所在区域商业业态空白及优势业态，明确项目所在区域租金水平，主力租户名录。 形成项目拟招商业态名单及城市目标租户名单。 把项目相关信息及资料提供给相关协会及政府部门负责人，获得行业内相关人士对项目招商的意见及支持。 形成待定招商区域拟招商业态及各业态目标客户一览表及各区域面 积功能配比关系。 完成招商手册制定。 取得确定业态在项目城市（含辐射区域）该类业态主要客户名录及联系方式。 13 项目招商启动后２０个工作日内完成以上基本工作 45 确认名单后 20 个工作日完成 67 所在 地行业协会取得行业名录、通过各商圈实际考察取得相关企业名录、通过业内人士 /同事讨论取得目标客户名录）。 取得确定业态行业内可以在全国发展的客户名录及联系方式。 10 个工作日 14 20 个工作日完成。 项目推介阶段 向目标客户清单上列明客户邮寄具体招商项目资料，并跟进客户回馈情况。 取得目标客户开 发负责人联系方式，（客户资料库、行业内人士介绍、政府招商部门介绍、项目公司同事介绍、通过电话直接询问）电话拜访了解目标客户开发计划并作企业及项目情况介绍。 对有意向客户及行业内 /城市有重要市场地位的客户进行实地拜访（不同类别客户信息切入点：没有开店计划类客户重点介绍 公司 商业地产发展概况及招商项目概况；有开店计划但尚未确定开店区域的客户首先取得对方需要信息，然后重点介绍项目区域状况、项目发展趋势、 公司 商业地产发展优势、已成功达成合作意向商家类比等）。 通过项目公司或商管公司在项目现场安置招商推广广告（易拉宝、户外宣传看板、楼书、销售广告等），与项目公司销售人员及商管招商人员沟通项目招商信息，并要求代为引荐客户。 在对项目及周边市场摸底的基础上形成商务条件确认单并报商运部分管领导批准。 项目工作组 完成对目标客户的资料邮寄及信息传达，并取得客户回馈。 各目标客户开发负责人初步沟通及回馈一览表。 完成对有意向客户及重点目标客户的拜访，形成会谈纪要。 尽快安排客户实地考察项目， 形成全方位的招商信息发布渠道，确保在项目所在区域选址的商家能够直接联系到项目负责人。 待招商区域商务条件确认单。 商务沟通及谈判阶 根据前期市场推广工作，按照每个待定区域确定 3 个以上有进驻意向的目标客户； 经报总经理批准后，与目标客户进入深度推介和谈判（谈判重点：房产技术条件、核心商务条件、非核心商务条件、物业管理条件、：租赁区域动线、合同文本） 工作组 取得客户书面进驻意向确认书。 完成与客户的合同谈判，取得双方签确的合同文本及附件。 制订详细招商小组及目标分工。 取得客户进驻确认后２０个工作日内 段 六、 项目招商管控流程： 招商推广策划 招商手册编制 招商 总控计划 制定商户资源准入标准 商业规划及业态配比 招商指南编制 招商团队组建及培训 目标商源收集访问 招商制式文本 招商任务分解 招商现场商源登记 招商工作现场流程 洽谈具体租赁条件 签订商铺租赁合同 商家进场手续办理、落位装修 商业项目开业 七、 主力店招商流程： 流程 要求 责任人 1. 确定意向客户 ↓ ↓ ↓ 2. 确定意向客户的合作条件 ↓ ↓ ↓ 3. 确定租赁政策底线 1. 根据公司审批通过对新项目制定的《商业模式建议书》，广泛收集目标客户并与之建立初步联系。 向目标 客户详细介绍项目及周边情况，根据详谈情况，初步判断 23 家意向客户进入租赁条件的谈判 商业总监、招商经理 向意向客户取得租赁标的交房时间、物管条件以及项目土建、装饰、机电设备系统的《详细配置标准和要求》。 将意向客户的《详细配置标准和要求》提交研发部、造价采购部、工程部及物业公司，征询关于硬件设施和后期物管的意见。 然后就配置标准与意向客户进行磋商，形成本项目的工程移交标准。 3. 将配置标准提交地产公司计划财务部做该项目的投资收益分析，确定租赁政策底线。 商业总监、招商经理 ↓ ↓ ↓ 4. 制定报价方案 ↓ ↓ ↓ 5. 审批报价 ↓ ↓ ↓ 6. 拟写合同文本 ↓ ↓ ↓ 7. 制作合同 ↓ 8. 签订合同 ↓ 9. 审核、盖章 ↓ ↓ 10. 流转合同、存档 ↓ 11. 录入信息 ↓ 12. 传递信息 4. 招商经理依据地产公司计划财务部提供的《项目收益测算模型》，结合工程部和物业公司分别对硬件实施和后期物管的意见，制订项目的报价方案。 报价方案应包括租金、租期、保证金、租金涨幅、硬件交付条件、后期物管条件（若有）。 商业总监、招商经理 5. 将报价方案和相关的工程交付条件、维保条件等提交公司内部会议上审批；审批人中除商业公司招商经理和总经理外还必须有公司工程部、研发部、采购部相关人员和部门经理，以及 地区总裁及董事长。 商业总监、招商经理 6. 不采用《租赁合同格式范本》制作租赁合同时，由招商助理起 草合同文本或适用租赁方提供的合同范本须在内部会议上审批通过 商业总监、招商经理 7. 制作合同的要求：合同一式四份，文本每份内附甲乙双方公司营业执照复印件和租赁范围红线示意图。 合同附件按双方达成一致的条件（如工程交付条件、维保条件等）制作。 招商部文员 件、签约人授权委托书（非法人时）；乙方在合同文本中签字盖章。 商业总监、招商经理 招商部文员流传给公司会计，会计根据内部会议审批通过的租赁条件复核合同文本及附件审核 无误后加盖合同章。 具体操作按《审查合同作业指导书》操作。 财务 10. 将盖章签订的合同交一份行政存档，其他合同及附件交招商部存档。 财务 11. 1 在内部档案库中录入合同条件 招商部文员 检查录入内容正确性 招商主管 12. 招商部文员将签约信息以内部联系函形式传递给整个地区 总部。 招商部文员 1 相关文件 （ 1） 《审查合同作业指导书》 （ 2） 《详细配置标准和要求》 （ 3） 《商业模式建议书》 （ 4） 《项目收益测算模型》 （ 5） 《租赁合同格式范本》 八、 零铺及商铺招商 流程： 目的： 规范零铺及商铺租赁合同洽谈及签约各环节。 适用范围： 适用于所有项目零铺及商铺租赁，不包括主力店租赁。 管理内容 流程 要求 责任人 ↓ 2. 报批报价洽谈条件 ↓ 3. 审核租赁条件 ↓ 4. 拟写合同文本 ↓ 5. 审批租赁合同 ↓ 6. 制作合同 ↓ 7. 签订合同 ↓ 8. 审核合同 ↓ 招商洽谈以公司制定 租赁政策为底线，租赁政策参见已通过审批的各项目《租赁政策表》。 超出公司政策无此觉得权限时，应告知客户需向上一级。