某居住区可行性研究doc16-地产可研(编辑修改稿)

某居住区可行性研究doc16-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

7 年 4 月起就可进行市场推广和销售。 第二期工程于 1999 年 4 月初开始启动，第三期工程从 2020 年 4 月启动。 整个住宅小区的开发建设于 2020 年 3 月完成，2020 年 9 月底销售完毕 五、投资估算与资金筹措 （一）项目总投资估算 1. 项目投资概况 据估算 , 本项目包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为 万元人民币，可销售面积的单方造价为 元 /平方米。 更详细的投资规划可能随设计的深入而调整。 2. 估算依据 (1) 业主提供的“某厂居住区控制性详细规划说明”； (2) 某市市煤气公司“某市市某厂居住区煤气供应咨询意见”； (3) 某市市电信管理局“某市市某厂居住区电信配套建设方案”； (4) 整个项目按中、低挡建造水平计算； (5) 估算中的有关税金和费用按某市市的现行规定和同类项目的平均水平测算； (6) 假定该项目在 5 年内分 3 期全部建设完成。 (7) 假定该项目在第一年开始 预售，至项目建成后一年内全部销售完毕。 (8) 项目总投资中自有资金比率按 10%计算； (9) 贷款的年利率按 12%计取； 此资料来自企业 (10) 整个项目的投资费用是在专业的投资监理工程师监督下使用。 3．估算范围 上述估算投资按某市市目前通常的取费标准计取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项税费。 4．估算结果 投资估算的结果汇总如表 5 所示。 表 5 某市市某厂居住区开发项目成本估算表 序号 项目或费 用名称 投资金额（万元） 单方造价（元 /平方米） 一 土地费用 1 出让金 2 城市建设配套费 3 拆迁安置补偿费 4 手续费及税金 二 前期工程费 1 规划设计 2 项目可行性研究 3 地质勘探测绘 4 三通一平费 三 房屋开发费 (一 ) 建筑安装工程费 1 商品住宅 A 多层 B 高层 2 拆迁房 A 多层 B 高层 3 地区公建 A 商场 B 写字楼 4 可销售配套公建 5 不可销售配套公建 (三 ) 附属工程费 (三 ) 室外工程费 (四 ) 其它费用 四 管理费 五 财务费用 六 开发期税费 1 电贴费 2 用电权费 3 其它税费 七 不可预见费 此资料来自企业 总计 注：计算单方造价时，其面积的基础是可销售面积（不含不可销售配套公建之建筑面积）。 （二）投资分年度使用计划 按照项目建设进度计 划安排，本项目资金投入计划详见表 6“投资计划与资金筹措表”。 表 6 投资计划与资金筹措表 单位：万元 序 号 项目 合 计 开发经营期 1997 1998 1999 2020 2020 2020 1 开发总投资 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 其它费用 开发期税费 不可预见费 小计 2 资金筹措 自有资金 销售收入 贷款 其它 小计 此资料来自企业 （三）资金筹措计划 本项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。 其中 自有资金投入 万元人民币，销售收入投入 万元人民币，需向金融机构贷款 万元人民币详见表 6。 在估算中，考虑到当年投资是随工程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。 六、投资分析基础数据的预测和选定 本报告对项目经济效益进行分析过程中，所使用的基础数据和基本条件是根据某市市同类开发项目的实际状况，在分析某市市相关类型物业市场前景的基础上，结合本项目的具体情况而预测和选定的。 （一）销 售收入的测算 根据市场研究的结果，并考虑本项目的具体情况，确定普通住宅售价：高层为 5000 元 /平方米，多层为 5200 元 /平方米；拆迁房售价：高层为 4500 元 /平方米，多层为 4800 元 /平方米；商业用房售价： 6500 元 /平方米；办公用房售价： 6000 元 /平方米；可售配套公建售价：4000 元 /平方米。 可销售面积的平均价格为 元 /平方米。 本项目的销售面积包括商品住宅、拆迁房与各类公建，总计为 757558 平方米，分年度的总销售收入见表 7“某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表”。 表 7 某市市某厂居住区开发项目销售收入汇总表 序号 期间 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 总计 1 商品住宅销售收入 2 拆迁楼销售收入 3 地区公建销售收入 销售收入总计 注 : 可销售面积平均价格 元 /平方米，销售收入具体估算过程略。 (二 )成本及税金 1. 投资成本测算 本项目固定资产投资总额为 万元人民币，融资费用为 万元人民币，本项目的投资成 本为 万元人民币。 2. 销售费用测算 根据某市市同类项目和国家有关部门资料，销售费用取总销售收入的 2%。 销售费用 ＝ 万元 2% ＝ 万元 3. 税金 房地产开发项目的主要税金为经营税费和所得税。 根据国家有关规定，经营税费的税率为 %，按总销售额征收；所得税税率为 33%，以销售利润为基数。