某商业地产项目开发流程管理控制指导手册(67页)-地产制度(编辑修改稿)

某商业地产项目开发流程管理控制指导手册(67页)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

计的开支 ；用于建筑施工的开支 ； 用于设施配套的开支 ； 用于工程监理的开支 ； （ 4）、 金融成本开支，包括：外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 ；贷款引起的利息支出 ； 各项保险开支 ； 税收和行政性收费 ； 不可预见开支。 可行性研究财务数据的选定和预测 （ 1）售楼收入的测定（ 2）项目经营管理费用收入与支出（ 3）经营税费及所得税的缴交 （ 4）土地增值税（ 5）所得税 项目经济效益分析 项目盈亏能力分析 ： （ 1） 、内部收益率（ IRR） （ 2） 、净现值（ NPV） （ 3） 、净现值率（ NPVR） ； 项目不确定分析：（ 1）、 项目盈亏平衡分析 （ 2） 、项目敏感性分析 （ 3） 、概念分析 七、 项目可行性研究的结论与建议 ： 可行性研究的结论与建议 是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析做出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。 八 、集团公司董事会 根据可行性报告的结论与建议，做出投资决策 ，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 九 、其他：房地产开发项目立项和可行性研究阶段的实际发生的相关费用 （ 1）可行性研究费 （ 2）建设工程规划许可证执照费 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第三章：建设前期准备阶段 一、 土地使用权 的获 取 及开发 （一）、 土地使用权 ： 是指单位或者个人依法或依约定 ,对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 集体土地使用权 ： 是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的 用益物权。 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 开发商获取土地使用权的主要方式 1） 通过行政划拨方式取得； 2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3） 转让取得； 4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 6） 通过司法裁决取得； 7） 通过兼并、收购等股权重组方式取得。 开发商获取土地使用权的程序 （ 1）、 土地使用权有偿出让的方式 出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。 按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种： 协议、招标、拍卖。 ① 协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 ② 招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人 根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。 以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 ③ 拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。 它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等 用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。 开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。 （ 2）、属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： ① 《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； ② 开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； ③ 属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》； ④ 属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料 ； ⑤ 1： 2020 地形图 2 份；加盖了 “权属已审核 ”的 宗地图、地籍图各 3 份 ； ⑥ 地上附着物权属证明； ⑦ 土地登记申请书； ⑧ 土地登记法人代表证明和身份证明； ⑨ 土地登记委托书。 （ 3）、 招标受让土地使用权申请程序 ① 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 ② 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 ③ 用地者进行投资分析。 ④ 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 ⑤ 用地者填写投标书寄给指定方进行投标。 ⑥ 收到中标通知书后，由企业法定代表 人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 ⑦ 按合同的约定支付余款。 付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 （ 4）、 拍卖受让土地使用权申请程序 ① 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件。 ② 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进行咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 ③ 用地者进行投资分析。 ④ 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人资格证明、银 行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 ⑤ 用地者到指定地点领取竞叫牌。 ⑥ 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ⑦ 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 ⑧ 按合同的约定支付余款。 付清 40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》。 凭此书办理土地出让或划拨手续，进行土地登记，取得《 国有土地使用权证》。 （ 5）、 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。 一般年限 规定 如下： 居住用地 70年，工业用地 50年，商业用地 40 年等。 （二）、 土地开发 从广义上来讲指因人类生产建设和生活不断发展的需要，采用一定的现代科学技术的经济手段，扩大对土地的有效利用范围或提高对土地的利用深度所进行的活动，包括对尚未利用的土地进行开垦和利用，以扩大土地利用范围，也包括对已利用的土地进行整治，以提高土地利用率和集约经营程度。 从狭义的角度理解，土地开发主要是对未利用土地的开发利用，要实现耕地总量动态平衡， 未利用土地开发是补充耕地的一种有效途径。 土地开发一般分为土地一级开发和二级开发。 土地一级开发 ： 是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地 (毛地 )或乡村集体土地(生地 )进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到 “三通一平 ”、 “五通一平 ”或 “七通一平 ”的建设条件 (熟地 )，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （ 1） 、 一级开发根据实施主体的不同， 开发方式 可以分为以下三种： ① 、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的 ， ② 、委托开发企业实施一级开 发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施 ， ③ 、通过招标确定一级开发企业的办法。 （ 2） 、一级开发的成本构成和收益： 成本构成： ① 征地、拆迁补偿及有关税费； ② 收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；③ 市政基础设施建设有关费用； ④ 招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用； ⑤ 贷款利息； ⑥ 土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。 收益： ① 委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。 ② 委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的 8%，主体是企业。 ③ 对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。 房地产二级 开发 ： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。 即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。 房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。 （三 ） 、取得房地产开发项目土地使用权的法律程序 国有土地使用权的出让 （ 1） 、办理建设用地规划许可证 ； （ 2） 、办理建设用地委托钉桩 ； （ 3） 、办理国有土地使用权出让申请 ； （ 4） 、主管部门实地勘察 ； （ 5） 、土地估价报告的预审 ； （ 6） 、委托地价评； （ 7） 、办理核定地价手续 ； （ 8） 、办理土地出让审批 ； （ 9） 、签订国有土地使用权出让合同 ； （ 10） 、领取临时国有土地使用证 ； （ 11） 、领取正式国有土地使用证 ； （ 12） 、国有土地使用权出让金的返还。 国有土地使用权的划拨 （ 1） 、国有土地使用权划拨用地申请 ； （ 2） 、主管部门现场勘察 ； （ 3） 、划 拨用地申请的审核、报批 ； （ 4） 、取得划拨用地批准。 集体土地的征用 （ 1） 、征用集体土地用地申请 ； （ 2） 、到拟征地所在区（县）房地局立案 ； （ 3） 、签订征地协议 ； （ 4） 、签订补偿安置协议 ； （ 5） 、确定劳动力安置方案 ； （ 6） 、区（县）房地局审核各项协议 ； （ 7） 、市政府下文征地 ； （ 8） 、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 ； （ 9） 、办理批地文件、批地图 ； （ 10） 、办理冻结户口 ； （ 11） 、调查户口核实劳动力 ； （ 12） 、办理农转工工作 ； （ 13） 、办理农转居工作 ； （ 14） 、 办理超转人员安置工作 ； （ 15） 、地上物作价补偿工作 ； （ 16） 、征地结案。 取得房地产开发项目土地使用权的相关税费 （ 1） 、地价款（土地出让金） ； （ 2） 、资金占用费 ； （ 3） 、滞纳金 ； （ 4） 、土地使用费 ； （ 5） 、外商投资企业土地使用费 ； （ 6） 、防洪工程建设维护管理费 ； （ 7） 、土地闲置费 ； （ 8） 、土地权属调查、地籍测绘费 ； （ 9） 、城镇土地使用税 ； （ 10） 、地价评估费 ；（ 11） 、出让土地预订金 ； （ 12） 、征地管理费 ； （ 13） 、土地补偿费 ； （ 14） 、青苗及树木补偿费 ； （ 15） 、地上物补偿费 ； （ 16） 、劳动力安置费 ； （ 17） 、超转人员安置费 ；（ 18） 、耕地占用税； （ 19） 、新菜田开发建设基金。 二 、 征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》 （一） 、征地 我国现行安置被征地农民有七种途径：货币安置、农业安置、重新择业安置、留地安置、社会保险安置、入股安置、移民安置。 国家建设征用土地时， 必须依法补偿 被 征用着 所丧失的土地权利的 各项 费用。 征收集体所有的土地， 包括耕地补偿费及其他土。