某县级市商业城项目策划定位报告(doc)-其他行业报告(编辑修改稿)

某县级市商业城项目策划定位报告(doc)-其他行业报告(编辑修改稿)内容摘要：

操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 销推广； 项目包装 ——统一规划设计杏花商业步行街内外街户外广告位和商业招牌，突出商业气氛，保证商业街形象统一； ——依据已经提交方案制定的商业 街业态和功能分区，制作功能牌、导视牌、大卖场店面和门头等； ——充分利用一期竣工的有利条件，利用商业街休闲环境和夜间灯光，渲染商业气氛； ——沿商业街外围和两条内街，设置 T型旗，渲染商业气氛； ——在商业街内街悬挂彩带、布标、设置空飘等渲染商业气氛； ——沿二期工地外围设置工地围墙广告，渲染工地气氛，扩大宣传效果； 售楼处包装 ——建议在一、二期交汇处建设第九商业大街的售楼中心，二期现有的售楼处改造为咨询处； ——第九商业大街的售楼中心作为整个项目的售楼中心，建议进行规范的包装和规划。 各功能区 包括 ：接待区设置接待台；模型区设置一、二期模型；洽谈区设置洽谈桌椅若干；售后服务区办理收款、合同签定、按揭等手续；另规划办公室两间。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 售楼中心包装包括 ：门头和门头广告牌；项目形象主背板；项目推介展板（若干）；广告片（背景音乐）播放影视系统一套； POP挂旗若干； ——咨询处进行简单的包装即可； 三、媒体组合策略 媒体选择 鉴于库车县媒体的特殊性，缺乏强势媒体。 因此杏花商业步行街广告媒介选择的基本原则为：平面印刷媒体为主导，展开项目功能和特色的宣传；户外媒体全面支持，渲染商业气氛，扩大 宣传影响面和持续力；电视媒体配合，进行项目形象宣传；报纸媒体辅助，侧重于阿克苏地区的宣传和促销告之。 媒体组合和形式 —— 平面印刷媒体 ：广告形式包括海报、宣传单、招商说明书、楼书； —— 户外媒体 ：广告形式包括广告牌、灯箱、巨副、布标、T型旗、彩旗、彩带、空飘、 POP挂旗； —— 电视媒体： 库车电视台，库车有线台 CCTV——CCTV——8插播，阿克苏、沙雅、拜城、新和电视台；广告形式以 30秒形象广告为主，配合 15秒广告； —— 报纸媒体 （少量投放）：阿克苏晚报、阿克苏日报、都市消费晨报（乌鲁木齐）、 库尔勒晚报（库尔勒）；广告形式以 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 硬广告为主，配合少量新闻炒作； —— 商业观察 （自创媒体）：由于库车当地缺乏强势媒体，因此自创媒体进行派发成为我们解决传播的主要手段，第九商业大街商业观察采用 4开铜板纸双面彩印，每期印量 10000份，每十天一期，在库车（为主）、阿克苏、沙雅、拜城、新和等区域派发； 广告区域 —— 平面印刷广告 ：库车、阿克苏、沙雅、拜城、新和、库尔勒； —— 户外广告 ：库车（为主）、阿克苏、沙雅、拜城、新和（少量）； —— 电视广告 ：库车（偏重）、阿克苏、沙雅、拜城、新和（适度）； — — 报纸广告 ：阿克苏（适度）、乌鲁木齐、库尔勒（少量）； 四、杏花商业步行街开业时间建议 从商业楼盘的特殊性考虑，兴化商业步行街的开业是近期行销工作的重点，好的开业，可带旺商业街人期，促进剩余商铺的销售和招商，对未来行销工作产生一系列利好，开业如果失败，将队未来的销售产生致命的伤害，并最终使商业街无法形成商气，基于以上因素考虑，特提出以下几点开业建议： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 近期招商和销售工作展开后，如市场商户的入驻率达到6 0%以上，且商户进驻后铺货积极，现场商业气氛浓郁，可以考虑开业； 根据商业街工程进度和销售现状，原计划 10月 1日的开业，各项准备工作和商户入驻目标很难达到，因此建议调整开业计划，将开业时间计划在 10月 18日左右较为成熟； 如果商户入驻率较高，市场商业氛围浓郁，建议商业街在 10月 18日正式开业，如果情况不甚理想，但具备了基本的开业条件（商户的入驻率达到 40%以上），可进行试营业，在试营业期间督促商户进驻和铺货，并在现场组织活动制造人气，吸引更多的商户进驻，待时机成熟（约一个月）后正式开业。 五、行销推广执行计划 5． 1营销筹备阶段（ —— ） 阶段性工作重点 ——行销前期的准备工作； ——招商工作部分展开； ——销售推广跟进； 阶段性工作内容 ——本方案审议通过，并展开执行； ——我公司房地产行销公司人员到位，进行项目销售房源和目标客户的交接； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ——销售人员到位，进行工作分工和现场培训、市场摸底； ——售楼员展开现场接待和大客户摸底，部分招商展开； ——项目包装、售楼中心包装工作展开，详细的包装方案见第二大项的第 4小项； ——宣传物料创意、设计和印刷，包括海报、宣传单、招商手册、楼书、销售手册； ——户外 广告创意、设计和制作，包括现有广告牌画面的更新，楼顶广告牌的制作和楼面巨副的悬挂； ——影视广告创意、制作，包括 30秒形象广告和专题片； ——配合商户的装修和市场入驻； 行销筹备期工作进度监控表 作业项目 完成时间 责任人 本行销执行方案审议通过 9． 10 本行销执行方案展开执行 9． 10——10。 30 项目销售房源交接 9． 10 项目目标客户交接 9． 10 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 销售人员分工、市场摸底 9． 10 销售人员现场培训 9． 10——9。 12 售楼员展开现场接待 9． 10以后 招商 工作展开 9． 10以后 招商手册（四折页）创意、设计、印刷 9． 16 海报（三期）、宣传单创意、设计、印刷 9． 18 楼书创意、设计、印刷 9． 25 售楼中心门头和门头广告牌；项目形象主背板；项目推介展板； POP挂旗创意、设计、制作 9． 20 户外广告（广告牌、巨副）创意、设计和制作 9． 20 T型旗创意、设计、制作 9． 20 工地围墙广告创意、设计、制作 9． 20 彩带、布标、空飘设计、制作 9． 20 影视广告创意、制作 9． 25 商户的装修和市场入驻 9． 15以 后 商业街商品分区功能牌、导视牌、大卖场店面和门头创意、设计、制作 9． 25 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商业街内外街户外广告位、商业招牌创意、设计、制作 9． 25 5. 2市场招商阶段（ — ） 本阶段策略目标在于充分利用项目竣工的有利时机，进行宣传推广，配合公关活动和新闻炒作，促进销售；同期进行大规模的招商推广，使市场招商率达到 40%以上。 具体操作策略如下： A、招商策略 招商原则 采取先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原则。 招商区域 其中招商面积区域：为杏花商业步行街 D、 H、 I、 J、 K、L座剩余房屋，其中 K、 J、 H座一层已经列入销售面积的房屋不在计入招商面积； 招商区域商业形态定位 ——D座商业形态定位是家电超市，建议整体引进一家家电品牌大户； ——L座与 D座相连，可考虑互补经营定位，建议规划成小家电销售（兼批发）市场，主要引进散户经营； ——J、 K座位于广场中心，人气带动效应明显，建议规划成数码通讯广场，带动整个商业街的人气，引进电信、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 移动、联通等品牌大户进驻，同时与乌鲁木齐的手机卖场大户（中泉、新红联、鸿景、华惠）合作，或利用这些品牌大户的品牌和供货渠道进行招商； ——I座自成 一体，建议规划成黄金珠宝店，引进一家大户经营； ——H座建议规划成化妆品、休闲配饰精品街，主要引进散户经营； 招商政策 ——大户 卖场面积在 400平米以上，带动市场人流作用显著，且对散户进驻具有较强感召力的，可一次性免租两年； ——品牌户 卖场面积在 120——400平米之间，对散户进驻具有较强感召力的，在一次性签订三年租赁合同时，免租两年； ——散户 卖场面积在 120平米以下，一次性签订租赁合同在两年以时，免租一年。 招商区域 ——大户、品牌户的招商以乌鲁木 齐、阿克苏为主，库车县为辅； ——散户招商以库车县、阿克苏为主，沙雅、拜城、新和为 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 辅； 招商方法 ——大户、品牌户招商主要采用直复式营削模式： 目标客户收集 —准客户确定 ——销售顾问拜访 ——进行项目推介 ——现场看房 ——合作洽谈 ——达成合作意向（未合作处理） ——签定合作合同书； 招商人员在乌鲁木齐、阿克苏、库车同步展开招商。 ——散户招商采用常规推广模式： 目标客户确定 ——派发招商手册和宣传页 ——确定准客户——准客户回访 ——达成合作意向（未合作处理） ——进行商户资格审查 ——与合格商户签定租赁合同； 招商人员 在库车、沙雅、拜城、新和同步展开招商。 招商宣传 为避免大规模招商对项目销售带来不利的冲击，招商宣传仅在小范围内展开，具体策略： ——采用招商手册、宣传页派发和人员推广的方法扩大宣传面； ——招商手册的派发仅针对目标经营户展开，不得对其它商户派发招商手册； ——充分利用销售推广和宣传，来提高招商的影响力； B、销售策略 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 销售原则 该阶段工作重点以招商为主，销售为辅；销售策略主要在于提升项目形象，以此促进销售和招商，并为下阶段强销奠定基础。 销售区域 其中销售面积的区域为：杏花商业园一期 A、 B、 C、 E、 F、G座销售剩余房屋， K、 J、 H一层剩余房屋； 销售区域商业形态定位 ——B座沿街，人气旺，商铺面积小，建议规划成小商品批零市场，经营中低档服饰、鞋帽、内衣、儿童用品、文。