某写字楼裙楼的招商执行报告(doc16)-商业地产(编辑修改稿)

某写字楼裙楼的招商执行报告(doc16)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

要在足够的市场接纳力之内 个例原则：  与区域商业发展同向  与区域商业有效缺口相吻合  以中心区消费者需求特征为导向并考虑其实际购买力  确保该项目前期营销推广的成功及后期 的保值能力和增值空间 项目定位 市场和经营定位 市场定位： 中高档家居 经营定位： 家具、家什 为主打经营类别定位 —— 如 顺电家居广场 同时以 超市百货 和 家电 为备选定位 经营定位评估对照表 : 类别定位 时代区域特征 稀缺差异性 互补互动性 赢利性 平衡性 市场接纳力 中高档家居 ○○○○○ ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○○ 超市百货 ○○○○ ○○ ○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○ 家 电 ○○○○ ○○○○○ ○○○○○ ○○○ ○○ ○○○○○ ————————————————————— 第 8 页共 16 页 —————————————————— 定位评 估： 中高档家居的定位是最符合定位一般原则的经营定位，并且能 有效 地填补区域商业缺口。 有效是商业运作的重点难点，具体可表现为商场的经营利润率高低。 业态定位 在本商场的区位、规模、结构、形象、硬设施等外部因素的制约和影响下，本案以专业商场 为主题业态定位，并以 大型综合超市 （ GMS—— General Merchandise Store）， 专业家电商场 作为对比或 备选定位。 C3 业态对比表： 业 态定 位 选址要求 商品结构 规模结构 经营方式 目 标 客 户 专业 商场 交通要道、商业中心区、开阔空地 体现专业性、深度性、主营商品占经营商品的 90％ 面积 5， 000~20， 000 ㎡，其他需根据经营类别作出具体要求，要求空间开阔 采取定价销售和开架销售， 统一采购仓储式销售、 品牌具有自已的特色 就近消费和专业细分顾客群 GMS（ 综合超市） 居民区、商业区、交通要道 以购买次数多 和重复消费 的商品为主 面积 7， 000~15， 000 以上，柱与柱之间需在 8米以上，纵深 60 米，净楼高 5 米以上 采取自选销售方式 10 分钟左右到达的居民 从上表可以清晰的看出，专业市场的特征要求与本商场的外部因素相关度高于流行的超市定 位。 商场不能做大而全的超市，但本案认为其依托项目外部因素的综合优势，可以成功地把商场推向一个小、精、高档的专业商场。 功能规划 在商场不能引进成熟的卖场品牌的条件下 ，即商场自行进行经营管理的情况下，本案有必要对商场进行初步的功能规划，具体规划如下 ————————————————————— 第 9 页共 16 页 —————————————————— C4 功能规划分区表： 家居产品类别 分区说明 规划区域 面 积 (㎡ ) 面积比率 展 示 区 品牌展示、形象展示 1/F 右中 1200 17% 办公家具 时尚、精品型、中高档 1/F 左 878 13% 日用家具 时尚、精品型、中高档 2/F 全部 2418 35% 家 什 中、小件家用物品、家居相关产品、精品 3/F 全部 2430 35% 上表可以看出，商场是以家居中的家具和家什为主营商品，最后的具体布局划分要根据平面分布整体规划特征，在数量、位置、面积和业态组合上，最后进行整体规划分布。 定位总结 综上所述，本项目的核心定位是： 高标准配套 中高档次消费的时尚生活精品家居专业商场 定位优势特征：  承接了该区域迅速成长的家居装修装饰专业市场  紧扣了区域商业发展的方向特征 —— 商服物业经营职能的专业化  强力打造中心区高档商业物业形象  彰显项目地段的商业价值和其保值增值性  符合片区消费者新时尚高品位消费理念，能引导消费者并强力挖掘拓展市场 潜在消费群 商场命名 a 风华盛世家居广场 —— 传统的命名，具有清晰的功能定位，容易记忆，但特色不突出。