松江新城西区市场定位报告doc28-销售管理(编辑修改稿)

松江新城西区市场定位报告doc28-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

点的格局，形成工业化、城市化、现代化的城镇群和都市经济圈。 而松江新城就是其中的 一城 ，到 2020年，松江新城将成为一座与上海国际大都市相呼应、具有中等规模的现代化新型城市。 新城建设 根据总体规划，松江新城分两期开发。 近期开发土地面积 36 平方公里，人口规模 30万，预计 2020 年底初步建成。 远期开发地域扩至 60 平方公里，人口规模达到 50 万，估计到 2020年底建成。 目前新城区开发重点集中在 “ 松江新城示范区 ”。 从松江新城的规划看，按划分城市功能清晰，主要分为一下几个区域： 大学城以南地区 ：规划建设为松江新城的示范区，包括松江大学城以及 新城的中心区，主要 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 10 页 共 23 页 以公寓住宅为主； 大学城以西地区 ：规划建设一个以英式风貌的泰晤士小镇为代表的高档住宅区，多为低密度住宅； 本项目所在的大学城以西地区。 大学城以北地区 ：大学城以北地区的地理位置较接近畲山地区，因此未来规划为高档别墅区； 大学城以东地区 ：未来也将规划建设为一个大规模的，以公寓住宅为主的居住区。 松江新城发展规划 2020年总体目标 新城规划面积 其中：新城区 老城区 36平方公里 新建住宅 其中：新城区 老城 区 368万平方米 318万平方米 50万平方米 城市道路 “ 五纵六横 ” 主干道 “ 一主四副 ” 五轴线 沪杭铁路、沪杭高速主轴线 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 23 页 交通轴线 外青松沉砖公路次轴线 黄浦江、叶新公路次轴线 沪松九新车亭公路次州县 同三公路次轴线 轨道交通 9号线 依靠 9号线松江到上海市中心只要 30 分钟。 2020年 6月 20日轻轨系统在松江破土动工，自上海的宜山路，经七宝、九亭、泗泾到畲山、松江新城区，预定 2020年底建成通车， 投资人民币 35亿元，届时松江新城到上海市中心人民广场只要 40分钟。 总结：  松江新城建设将进一步提升松江城区在上海城镇体系中的地位，有力的改善了区位条件。 新城规划彻底地改变了原有城镇格局，平地造城，成倍扩大了城区规模，为房地产创造了巨大的市场。 四、松江房地产市场综述 依据近几年的房地产统计数据显示，松江地区房地产市场呈现出健康、有序、快速发展的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 23 页 市场行情稳步走高： 区域平均价格从 2020年的 3015元 /m2，增长到 2020年 19月份的 3828元 /m2，特别 是经历了非典疫情，仍然显示了较为强劲的增长态势。 从 2020年以来基本保持了年均 10%以上的增长速度，保持与全市大盘的同步上行态势。 各年松江区商品房平均价格表 时间 商品房平均价格（元 /平方米） 2020年 3015 2020年 3359 同比增长（ %） % 2020年 19月份 3828 同比增长（ %） % 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 23 页 商品房投资快速增长，市场供给持续放大。 松江区房地产相关统计数据 指标名称 2020年 2020年 同 比 增 长（ %） 2020 年 19月份 同比增长 （ %） 商品房投资额 （亿元） % % 商品房施工面积 （万平方米） % 商品房竣工面积 （万平方米） %  2020年 19月份商品房投资总量已经达到 ，同比增长 %，已经超过去年全年投资额，是 2020年全年投资额的 ，攀升增长。  商品房施工面积快速增长，今年前三季度投入施工面积达到 ，同步增长 %。 商品房施工面积稳步增长，今年前三季度商品房竣工面积达到 万平方米，预计全年将突破百万平方米大关。  数据显示：商品房投资额比竣工面积增幅更大，说明房地产市场档次在逐步上升；商品房投资额和竣工面积分别比施工面积增速更快，显示了松江房地产投资在前几年持续增长之后，市场供给仍将增速放大。 综上，在持续几年的稳步增长之后，未来松江区域房地产投入将在规模和产品档次上更上一个台阶。 市场需求旺盛，各种消费力量活跃。 松江区房地产相关统计数据 指标名称 2020年 2020年 同比增长（ %） 2020年 19月份 同比增长 （ %） 商品房销售金额 （亿元） % % 商品房销售面积 （万平方米） % %  商品房销售面积稳步上升，增幅略高于商品房竣工面积，显示了较为强劲的消费力量，新房市场呈现需略大于求的状态。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 23 页  随着松江房地产市场的发展，区位条件逐步改善，对外区域客源的吸引力增强，数据显示，今年上半年非松江籍客源已成为区域市场的消费主力。 错误。 不能通过编辑域代码创建对象。 政府住宅发展计划和政策导向 根据《松江区住宅发展“十五”计划》，房地产业是松江区的主导产业；“十五”期间松江区将加快房地产二三级市场联动，并带动相关产业的发展。 市场定位： 集中在新城区发展中高档住宅区（每平米 3500 元左右），吸引市区、本地及周边地区高收入阶层落户松江；建造适量经济适用房，引导低收入人口消费二手房，促进房地产三级市场的发展。 目标和任务： 在东北四镇（九亭、泗泾、洞泾、新桥）发展供市区高收入阶层置业、休闲、度假和投资的中高档别墅；在松江新城重点建造中高档住宅；老 城区重在保护和改造，以改善环境为主；从以建设普通住宅为主转向中高档住宅建设为主，从以住宅建设为主为转为以住宅建设和发展二三级交易市场并重。 总量控制和结构规划： 2020— 2020 年住宅年供给量 50— 70 万㎡左右， 2020— 2020 年控制在 50— 60 万㎡左右。 结构规划是在新桥、九亭、泗泾、洞泾、畲山开发一定数量的花园住宅、别墅，吸引社会高收入阶层（市区、外商、外省市）居民投资置业；在松江新城规划出一定数量的地块建造花园别墅以满足本区高收入居民的需求，其比例可占年开发量的 25%左右。 综合分析，松江住宅市场整 体呈现供需两旺的健康态势，市场对投资者和消费者的吸引力不断增强，将有效支持市场的持续发展。 五、松江新城房地产市场分析 市场供需关系 供应量： 20 2020 年新城内住宅新开工面积为 150 万㎡，老城区开工面积为 50 万㎡，因而整个松江城区前 2 年开发约 200 万㎡。 松江新城西区 02 年 9 月出让的土地总面积为 9048 亩 (含道路、绿地、河流、公建用地等 )，总建筑面积为 300 万㎡左右，加上老城区约。