杭州春江花月20xx年下半年营销推广计划书(17页)-销售管理(编辑修改稿)

杭州春江花月20xx年下半年营销推广计划书(17页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

101150㎡ 8 套 9 映 3＃商 22（跃） 10 芳 4＃ S07（跃） 11 映 3＃商 20（跃） 12 映 3＃商 07（跃） 13 映 3＃商 21（跃） 14 映 3＃商 05（跃） 15 映 3＃商 10（跃） 16 映 3＃商 06（跃） 151200㎡ 4 套 17 映 3＃商 12（跃） 18 映 3＃商 15（跃） 19 映 3＃商 16（跃） 20 映 3＃商 09（跃） 201300㎡ 3 套 21 映 3＃商 24（跃） 22 映 3＃商 14（跃） 23 映 3＃商 23（跃） 300㎡ 以上 2 套 24 芳 4＃ S10（跃） 合计 24 套 序号 房号 套内面积 公摊面积 合计面积 1 江树苑 S01 2 江树苑 S02 3 江树苑 S03 4 江树苑 S04 5 江树苑 S05 合计 春江花月 项目 2020年度的销售任务总额为４亿元（现已调整为 5亿），现已基本完成。 但商铺的销售形势严峻，仅售 27%左右，明年的销售任务将十分艰巨。 商铺的滞销需要做针对性的推广，通过重新包装→宣传概念→强化卖点→确立形象，加大广告投放力 度和准度，配合 SP 营销活动，同时，结合住宅部分目前销售形势良好的态势，将余量带动去化，最大限度降低明年的销售难度。 3） 滞销原因 ： 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。 如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。 根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面： a、 区块商业有前景无 速利。 目前凤凰城、大名商务空间和钱江国际商务大厦都已在主体施工阶段，太和广场一期处于基础施工阶段，整个 区块还不够成熟 ，而 一般投资者是比较看重眼前利益，投资一天不见收益他们就心里就会一天不踏实，就算较为有诚意的客户也会觉得现在购买了少赚了两年钱。 但这也需取决于客户对该区域发展前景的认同。 b、 绿化隔离影响。 商铺外有沿廊以及为了美化整体视觉效果而做的绿化隔离，树木花草的栽种易遮挡视线，商铺显现效果不好。 c、 口岸不理想。 买铺面要看口岸。 即使在大型商场内也可以看见，当道的黄金口岸早已经人满为患，而冷僻的死角，均是无人问津 ，即使他们都处在同一个商场内。 如沿飞江路，部分门面靠后背街，甚至背角死角，商业价值难以凸现，这对吸引投资以及后期经营均形成极大难度。 d、 业态选择面较窄。 所有商铺均无烟道，受限太大，餐饮、茶楼、汽车美容等等业态均不可做。 e、 商铺户型有缺陷。 商铺格局无自由分割的可能性，灵活性不够。 部分商铺铺型结构不规则成多边形、部分中间有条柱不实用、或者存在着 门面窄内笼面积大的硬伤。 小结： 由于 区块成熟度不足以迅速赢利、绿化阻挡视线、口岸不理想、业态选择面窄 ，而且部份单位有硬伤等等，所以致使 临街商铺一直处于销售瓶颈， 销售进度渐弱。 在下半年商铺的营销推广中，我们应树立老盘新推的理念。 在延续“春江生活街区”的形象概念下，深挖细节，进行“体验式营销”，以“商业前景 +社区氛围 +周边配套 +区域未来人气”有效区隔竞争楼盘，并 在媒体强势轰炸下尽量制造一些“节点”，造成人们购铺紧迫感，促进成交。 二、营销策略及相关措施 总体营销攻略 我司认为，在具有一定政府政策扶持的基础上，必须进行一定的市场培育，即“育市”、“抢市”。 1）政策扶持 —— 税费减免、行业政策支持 在一个具有政府规划与支持背景的市场，对于经营者和投资者具有极其坚 定的信心保障。 同时，新开市场如果具有税费减免的保障，极容易吸引周边同类市场经营户入场，确保收益，此时顺利开业。 2）如何育市 —— 经营：取水养鱼 为了让投资者对本项目的商业物业买单，只有一种方法：打动他们，使他们相信，投入一定可靠。 而任何经营市场的培育是需要时间的，尤其是本物业体量大，位置差的劣势。 在这样的情况下，要把尽快把物业销售出去并不现实，而且也买不到一个好价钱。 任何一项产品，在低潮期间都是不应该轻易抛除的，只有处于明显的上升期和最大价值得到充分挖掘后，业主才可能真正出手。 因此，我司期望有贯穿一个“ 养鱼”的思想。 人人都知道，要等到水肥鱼美之际，才可能进行大面积打鱼。 售卖商业，同样是这个道理。 因此： a、培育同盟：以低税费甚至低租金的形式吸引大型商业租户。 同时，分期出售门面，即先期将个别门面以低价出手，吸引投资者。 投资者来了后，自然会和我们一样，主动思考经营，主动吸收租户。 这等于在经营的时候，不花任何代价便获得了同盟者。 b、培育经营户：经营户来了，不光是给他们一个简单的门面场所。 还要提供在任何一个商铺都没有的优质服务。 任何招商引资，既有硬件的提供，也更有政策的扶植。 因此，可适当利用开发单位的特殊资源， 一为经营者提供“政策手续一条龙”服务，为他们简化办理 手续等附加服务，即你来就可轻松经营，不用操心任何手续；二为经营者提供减免税费服务，严禁任何乱收费项目，从而使经营者安心妥当的进行经营。 3）如何抢市 —— 提纯项目销售力，缝隙生存：钻山打洞，规避强敌 如今的钱江新城市场，商业设施参差不齐，市场呈现一副群雄混战的战国局面。 星星之火，可以燎原。 商场热战之所以相持不下，在于竞争对手的定位与实力都很接近。 因此，在他们的实力范围。