杭州市主题公寓可行性研究报告(26页)-地产可研(编辑修改稿)

杭州市主题公寓可行性研究报告(26页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

市空间的扩容 更是让 九堡板块 与 钱江新城无缝连接。 九堡作为钱江新城后花园其区域价值不可忽视，与杭城未来 CBD 比肩，九堡区域价值必定得到进 一步提升。 据统计， 建设中的钱江新城 CBD，商务办公占了总量的四分之三，居住功能仅占四分之一。 住宅类房价比普通的居住区要高。 这样的业态格局给九堡的住宅发展提供了很好的契机。 交通状况 九堡的交通优势是显而易见的。 九堡不仅是杭州重要的交通要地，还将成为整个华东地区的交通重镇。 四通八达，九堡的未来就是迈出杭城的踏板。 通过九堡大桥 (规划中 )可直达萧山机场、沪杭甬高速公路、杭金衢高速、绕城公路；汽车东站、汽车南站、火车东站、城站等均在 15 分钟车程之内；德胜路、九沙大道、世纪大道经九堡延伸入杭州经济技术开发 区和下沙大学城、将城东城西连成一体；杭海路将拓宽至40 米，使九堡与未来的城市中心 — 钱江新城沟通更为快捷；沿江大道的规划将从海宁经过下沙穿过九堡与之江路贯通；而最为引人注目的规划地铁一号线在九堡设有 3 个站点。 2020 年沪杭磁悬浮列车的建成，将会使作为客运中心所在地、沪杭磁悬浮杭州起点站的九堡，大大地延伸其 “ 直达 ” 内涵，彼时九堡不仅能直达主城、直达大杭州的任何一个角落，还将会直达上海、直达华东任何乡镇。 据了解 : 杭州长途客运中心将于年底建成使用，它能为九堡带来每天至少 10 万人次的人流量，从而间接促进该地服务业的 腾飞。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 另外，公交系统也十分发达。 公交 32 84 825 等路线均在镇内设立总站，乘坐 30 K50 32 K205 等 8 条公交线路，可从九堡直达主城区的艮山门、武林广场、郭东园巷等处，全天 24 小时皆有车次。 快速公交，在九堡界内有多个站点，穿过九堡的艮山西路－下沙路一线是其整个线路的重要组成部分。 周边市政配套设施 一般情况下， 在新型建设区，房产先行，配套跟进。 而在九堡，情况则有所不同。 主要是因为 政府安排的大型居住项目建设。 就目前来看拥有 一所中学、两所小学、三所幼儿园。 就未来来看， 杭 州市江干区 2020 年起新扩建 (或交付 )27 所小学、幼儿园，其中 2020 年确保交付 6 所，争取竣工 4 所。 下午江干区召开 2020 年基础教育工作会议，提出 “ 江干基础教育要从西湖时代进入钱江时代 ” ，大量的学校将建在九堡、丁桥、彭埠和钱江新城。 到 2020 年，江干区要基本实现小班化教育，全面提升基础教育办学水平。 全区中小学名校集团化覆盖率达到 65%以上，幼儿园名园集团化覆盖率达到 30%以 上 农贸市场、超市、文化中心、商业步行街、医疗中心、小区会馆、公园、体育设施等 万平方米的公建项目，以及环绕整个 住宅区宽达 40 多米的绿化带—— 为九堡居住环境加分的一条绿色生态长廊。 与此同时，麦德龙、百安居、家好佳、联华超市，或开张营业，或动工兴建。 杭州陶瓷品市场的迁入，汽车一条街的形成，都使九堡形成了独具特色的商业地带。 从艮山东路、杭海路驶入九堡界内，映入眼帘的是公路两旁鳞次栉比的标准厂房、楼宇、金融机构和大型 SHOPPINGMALL；从下沙大道驶入九堡。 江干文体设施规划公示， 彭埠、九堡今后规划建设一定规模的文体活动中心。 此次规划的文体设施，主要分布在这样一个范围：东至九堡镇东侧镇界，南至钱塘江，西至贴沙河、沪杭 铁路 (老线 )、白石港、同协路 (区界 )，北至皋亭山脉 (区界 )、笕桥机场以北，总面积约 94 平方公里。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 杭州最大的客运中心即将建成，届时每天的客流量将达到 10 万人次，杭州陶瓷品市场即将迁入，集服装贸易、信息、物流、研发为一体的大型交易中心的建立等等都给该区块带来了人气、就业和主要住房需要。 产业支持 工业园区： 占九堡镇域面积 1/3 的江干科技经济园区着力发展 “ 高端工业制造园、总部经济园、研发创意园 ” ，涌现出西子奥的斯、祐康、龙达新科、巨星科技等利税超亿元的重点工业企业， 2020 年园区规模以上工业企业销售产 值 85亿元，财政收入 亿元 ,已发展壮大成为总部经济园区。 商业航母： 中国 四季青服装交易中心，是九堡 “ 商贸物流区 ” 的主要项目，也是省、市的重点项目，该项目的定位是：全国一流、世界知名；目的为：打造“ 时尚服饰之都、现代物流之萃 ”。 该项目建成后，将为九堡奠定坚实的产业基础，并加快九堡的城市化发展步伐。 与此相呼应的是，一个综合良好的商务环境日渐呈现： 3 年累计引进项目 346 个，引进资金 亿元，其中超亿元项目 30余个；合同利用外资 10358 万美元，实际到位外资 5397 万美元。 引进企业纳税率为 %，税收贡献率达 %。 随着中国四季青服装交易市场入驻九堡，四季青强大的辐射力所成就的 “ 多米诺骨牌 ” 效应，将给九堡的商铺和住宅市场带来翻天覆地的影响。 另外，长途客运中心、恒大建材市场、红星美凯龙国际家居市场、石材交易市场、机床交易市场以及物流中心，共同打造商贸航母。 城市工业、商贸物流已成为九堡的 两 大支柱产业，这 两 大产业同时与主城形成了紧密连接，达成了有利互补的形式。 文化创意产业也在这里扎下了根，杭州东部最大的艺术交流中心 —— “ 东街 6 号 艺术空间 ” 正式开园，秉承 “ 让艺术走向生活，让生活更加艺术 ” 的理念 ，其产、学、研一体化发展模式得到肯定和瞩目。 周边环境 钱塘江给了九堡得天独厚的生态环境优势，不但可提供长达近三公里的江岸线以及辽阔壮观的江景、令人心旷神怡的江风以及充足的日照还能提供宽阔的绿化带 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 和高绿化率，市政府对钱塘江一线已有 “ 生态居住 ” 的规划定位。 主要道路如九沙大道、世纪大道等两侧均有 100 米甚至 200 米的绿化带。 此外拥有 30 米绿化带的景观河道 ——— 和睦港，仅河道两侧就可享受绿化面积达 万平方米。 规划的北面是艮山东路的 100 米防护绿地，东面直面九堡大桥，南面是钱塘江北岸100 米的绿化带， 西面接壤城市生态控制区。 绿地、江景观潮平台加上小桥等标志性建筑，南片居住区将更强调人与自然的和谐。 同时，规划还提出了屋顶绿化的概念。 土地情况 2020 年 6 月 29 日，杭州市国土资源局挂牌出让杭政储 [2020]17－ 21 号 建设用地使用权，此次挂牌出让的土地将于 2020 年 7 月 13 日进行竞拍。 其中杭政储[2020]19 号土地， 江干区（九堡 R217A 地块），东至九堡区块 R2107B 地块，南至规划绿化，西至规划道路（兴安路），北至规划道路。 面积 50613 平方米，用于 住宅（设配套公建）用地 ，容积率 ，建筑密度 25％，绿化面积 30％；杭政储 [2020]20 号 土地，位于 江干区（九堡 R217B 地块） ， 东至九堡镇八堡村，南至九乔路，西至九 堡区块 R2107A 地块，北至园区二号路。 面积 32238 平方米，用于 住宅（设配套公建）用地 ，容积率 ，建筑密度 25％，绿化面积 30％。 在杭州“城市东扩”的影响下，九堡、下沙逐渐成为杭州东部房地产业发展的排头兵，尤其是地铁一号线的建设所产生的推动作用也无疑让九堡楼市进一步升温。 在此基础上，杭 政储出的 两块 土地必然将在土地市场上吸引更多的关注，而因此在竞拍中产生开发商 之间激烈的竞争。 通过对近两年江干区九堡地块成交土地价格的分析（表 二 ），我们不难发现，该地块土地价格基本维持在了一个相对稳定的范围内，具体价格在每平方米7800 元到 10600 元之间浮动。 在与相邻地块 —— 钱江新城、下沙两个地块在相同时期内成交的规划住宅用地价格相比（表 三 ），钱江新城板块近两年成交的土地价格高达每平方米 35500 元到 52700 元，而下沙板块也达到了每平方米 10600元到 12800 元。 在这一层面上，九堡板块的土地无疑具有更多价格上的优势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 表 二 ：近两年九堡板块住宅用地成交情况 土地坐落 出让面积（ M2） 土地用途 总成交价（万元） 成交日期 江干区 (九堡单元R22B22 地 块 ) 3817 居住配套公建用地 3008 20200122 江干区 (九堡单元R22D08 地 块 ) 4142 居住配套用地 3263 20200113 江干区 (（规划九堡 R219B 34961 住宅（设配套公建）用地 37200 20200702 表 三 ：近两年钱江新城、下沙板块住宅用地成交情况 土地坐落 出让面积（ M2） 土地用途 总成交价（万元） 成交日期 江干区（规划钱江新城单元 D08 地块） 14876 住宅（设配套公建）用地 78400 20201129 江干区 (规划钱江新城单元 B08 3 地块 ) 8744/8745/19803 住宅（设配套公建）用地 168000 20201129 江干区（规划钱江新城单元 D012 地块） 8078/9398 住宅（设配套公建）用地 62100 20201129 杭州市经济技术开发区 (下沙居住区 D24 地块） 33533 住宅 (设配套公建 )用地 35622 20200902 杭州经济技术开发区 (下沙 R2121地块） 25686 住宅 (设配套公建 )用地 27407 20200826 杭州经济技术开发区 (规划下沙单元 R21D18地块 ) 29586 住宅 (设配套公建 )用地 38000 20200514 第三章 区域 SWOT 分析 优势（ Strength） ：它是连接两大主城（即杭州中心城、江南城）、两大副城（临平副城、下沙副城）的重要枢纽。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 企业 () ：九堡镇交通便捷，周边路网密布，通过九堡大桥直达机场，沪杭甬高速公路、杭金衢高速、绕城公路使有车一族出行更为方便；汽车东站、汽车南站、火车东站、 城站等均在 15 分钟车程之内；德胜路、九沙大道、世纪大道经九堡延伸到杭州经济技术 开发区，下沙大学城、将城东城西连成一体；杭海路将拓宽至 40 米，使九堡与未来的城市中心－钱江新城沟通更为快捷；杭州客运中心已 经在 08 年 8 月正式试运行，在未来几年势必带动周边发展；公交路网密布， 30 32 50校 1 线等 8 条公交线路及新开通 6 10 100 这 3 条新客运中心与市区连接的公交线路构成与市区各地连接的公交网络。 规划地铁站在九堡共设 3 个站点。 ：全镇面积 平方公里，常住人口为 万人，登记在册的外来人口为 万人（未登记 2 万人以上），地区总人口估计已达 8 万人左右。 海景城、锦江半岛、圆梦园小区 等，历经数年发展，已成为杭城最具规模和品味的钱塘江江景房。 杭州最大的经济适用房 九堡经济适用房项目占地 2480 亩，建筑面积 130 万平方米。 新建成有红苹果、万科魅力之城、金海香滨湾、名城左邻右舍、宋都 .阳光国际、圣奥 .领寓、美达九月庭院、新江花园、东华苑、蓝桥名苑等一系列楼盘，是杭州市东面最大的。