星河商业城项目营销企划方案(58页)-营销策划(编辑修改稿)

星河商业城项目营销企划方案(58页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

首期 1 万元付款计划  建筑期付款计划 预约登记及开盘活动促销措施建议： 根据目前情况，建议将预约登记蓄势期定为三周，以利用前期造势活动的影响并节约推广费用， 预约登记者交诚意金 10000 元；  为保证预约登记的效果，首八名预约登记者，送价值 1000 元的金卡，凭卡购物折价，并可优先选单位，先到先得；  折扣优惠措施： 开盘首 8 名购商铺者 折优惠 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 23 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 开盘首 18 名购房者 折优惠（享受 折的不再享受此优惠） 开盘首 28 名购房者 折优惠（享受 折的不再享受此优惠）  开盘时来者有礼，购者有奖， 20 个单位一组，现场开奖措施： 考虑价值 8— 12 元小礼品，开盘当日人人有礼； 以 20 个单位为一组，现场累积开奖，轮盘转奖；奖级为： 4800 元一格， 3800 元二格， 3000 元三格 （购物券）  开盘典礼活动对现场人气有一定帮助，对销售却无直接影响，如何操作，规模大小，视现实状况而定。  与广安区政府联合促销。 公开发售 一炮走红 在公开发售中，集中广告投放，利用“游园会”重点推介公司背景和项目概念，报纸广告则诉求 “ 南部投资圣地，广电新乐章 ” 和 “ 商业地产新概念，建筑新表情 ” ，开盘实现一炮而红，品牌知名度快速建立。 （具星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 24 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 体措施略）。 选择星河商业城形象代言人 在商业界选择一位形象代言人，做星河商业城的形象宣传。 销售 方式及策略 现场销售 由于房地产的不可移动性等产品性质决定，售楼部现场销售形式是房地产销售的主要方式，在本项目的销售过程中，设在本项目所在位置的售楼部现场销售，将承担本项目的主要销售任务。 展场销售 房地产产品作为人们大宗消费的产品，产品形象和公司形象显得尤为重要，而产品形象和公司形象的树立除了媒体宣传包装之外，还有一个特别重要的环节就是展场形象展示和传播。 展场销售的主要任务就是展示形象，传播品牌，其次是促进销售。 除现场销售外，可在城北区（老城区）设立项目形象展示厅。 招商 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 25 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 主要是以餐饮、娱乐、男人世界、女人世界为主进行整体招商。 餐饮、娱乐可以重庆、成都及广安招商。 同时，组织人员在老城区街面商铺进行宣传销售。 三、营销节奏 预热期（内部认购期） 时间： 2020年 3 月上旬 2020年 4月中旬 本阶段以公司和项目的形象宣传和展示为主，同时展开全方位的市场调查工作，以了解广安市民对本项目及广电公司的看法及评价，并以售楼接待中心为阵地，开始接受客户登记，累积客户资源。 本阶段宣传力度不宜太大，以报纸的软性宣传为主，对本项目进行预热。 同时开始销售物料的准备工作，如沙盘、楼书、 折页、海报、网站、样板房等，工地现场的形象包装也要相应展开。 本阶段力争完成有效客户登记 500 名以上。 开盘期 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 26 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 时间： 2020年 4月中旬 2020年 6 月下旬 本阶段随着项目各项手续证件的齐全，在内部认购期客户累计的基础之上，厚积薄发出来，借广安 2020 年春季房交会的东风，发布开盘信息，造成轰动效应，实现楼盘销售的开门红。 在楼盘正式亮相和推向市场之后，宣传推广的力度要逐渐加大，软硬广告相结合，围绕财智商务化主题广度上进行拓宽、深度上进行挖掘报道，报纸、电视、活动三位一体形成立体宣传攻势，在广安楼市产生持 续而广泛的宣传效应，本阶段力争完成销售任务的 30%。 强销期 时间： 2020年 9 月上旬 2020年 12 月下旬 本阶段在开盘期销售业绩的基础之上，继续加大客户累积工作的力度，累积更多的潜在客户，将目标客户进一步细分，对重点客户有策略地进行重点跟踪，本阶段将是营销推广的高峰期，所有的工作重心必须放到营销工作中来，我们将凭借新闻、广告、媒体、活动、公关五架马车，对楼盘进行强势推广和促销。 其中有三个黄金的推广时间必须把握好，一是国庆节黄金周，二是广安秋季房交会，三是圣诞节至元旦黄金周；在这三个时间节点的活动 及宣传安排至关重要，把握好这三个时间节点，将会带来丰硕的销售成果。 本阶段力争完成销售任星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 27 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 务的 40%。 巩固期 时间： 2020 年 1 月上旬 2020 年 3 月下旬 本阶段目的在于巩固和扩大前面阶段的工作成果。 在开盘期和强销期的销售业绩基础上，充分利用已购客户口碑式传播的巨大宣传效应，进一步挖掘潜在市场，累积更多的客户资源，扩大市场占有率和顾客占有率，这阶段将是营销推广的调整期，推广和宣传的力度可以适度减少，但不能停下来，主要以活动促销和报纸软性宣传为主，本阶段力争完成销售任务的 20%。 扫尾期 时间： 2020 年 4月上旬 2020 年 5 月下旬 本阶段在销售大局已定的前提下，必须考虑与后续营销推广工作的衔接问题，所以本阶段的工作重点是处理好尾盘的工作，不能随意或盲目降价，而应采取比较灵活的促销策略，如采用“明升暗降”或“一次性促销”的星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 28 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 处理办法，目的在于将尾盘尽快消化。 这阶段推广和宣传不必大张旗鼓，可以不温不火，主要以报纸软性宣传为主，配以穿插少量促销活动，本阶段力争完成销售任务的 10%。 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 29 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 第三章 项目营销组织及销售执行 一、营销组织构建及 运行 圣尔泽公司 销售经 理 商业经理 财务人员 合同按揭 置业顾问 商场管理 置业顾问 置业顾问 置业顾问 置业顾问 企划专员 公 关 商场招商 商场经营 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 30 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 本着精干高效的原则，本项目营销组织共由 15 人组成，营销工作由圣尔泽公司全权负责，下设销售部和企划部，裙楼商场招商设立专门人员并入企划部由企划部经理领导。 编制与岗位表 岗位名称 人 数 主要工作 备 注 项目总监 1 全面负责协调本项目的营销及其他工作 企划经理 1 制定项目营销策划方案并监督实施，组织招商经营实施 销售经理 1 制定销售计划并监督执行考核，协 调销售业务进程 置业顾问 4 销售接待、合同签订、余款催收及其他客户服务工作 财务人员 1 负责售楼款的回收，以及项目部的其他财务工作 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 31 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 合同按揭 1 负责合同登记、按揭办理，并建立客户档案 招商人员 3 负责星河商业城的的整体招商经营及组织建设 企划专员 1 负责市场调研、营销方案的创作、促销活动组织等 公关人员 1 负责和广告公司、媒体接洽等外联，以及部分文案创作 二、销售组织管理 销售组织管理体制是对销售人员和销售环节的管理和监控，通过管理制度来要求销售人员的工作内容，提高 销售环节的工作效率。 销售工作职责 市场调查：目标市场、价格依据 批件审办：面积计算、预售许可 资料制作：商铺价格、合约文件 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 32 页 共 59 页 电话： 023 62943085 626064396 传真： 02362943096 Email: 销售操作：签约履行、楼款回收 成交汇总：汇款复审、纠纷处理 客户入住：入住通知、管理移交 ：分铺汇总、转移完成 项目总结：业务总结、客户亲情 销售工作内容安排 销售工作五项内容  制定并实施阶段性销售目标及资金回收目标  建立一个鲜明的发展商形象  制定并实施合理的价格政策  实施规范的销售操作与管理  保证不动产权转移的法律效力 星河 商业城项目营销企划书 圣尔泽（重庆）地产管理咨询机构 地址：重庆市南坪西路 3 号商业大厦 238 第 33 页 共 59 页 电话： 023 62943085 6。