明明白白小户型(doc55)-地产综合(编辑修改稿)

明明白白小户型(doc55)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

的生活缺憾，需要从社区中弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时也要考虑交通、商业、 甚至商务配套，这样即使是转为租赁市场，也容易获得较高的回报。 面积配比要合理，功能划分要细致 对于一两人居住的 1 居室来说，面积上应以符合人体工程学的基本空间尺度为限，比如：客厅不应小于 12 平方米，卧室不应小于 10 平方米，就是合在一起，也不应小于 20平方米；而服务性的卫生间不应小于 3 平方米，厨房不应小于 5平方米；当然，若能增加阳台、电脑间，以及洗衣机、冰箱的专用放置空间什么的，会使舒适度大为提高。 因此，各功能空间的面积、尺度的恰当与否，是小户型品质高低的关键。 小 户风潮之需求篇 ——————————————————————————————————————— 解读小户型七大需求特点 在总结了小户型市场走势，诊断了小户型发展中存在的问题，研究了小户型产品特点之后，本期我们对小户型的需求特点做一总结。 至此本报“小户风潮”系列报道将暂告段落。 为了切实了解消费者对小户型需求的全貌，本报进行了近一个月大规模报纸和网上调查。 调查得到了读者的热烈反馈，直接收到的反馈问卷达 200 多件。 调查结果从多方面反映了目前市场对小户型产品的真实需求情况。 除此之外，本报记者还 专门采访了业内人士和购房人，以此作为专题的结束，一方面希望为市场发展提供一些可靠的依据，另一方面，作为市场研究的起点，也希望此“需求篇”能使小户型的讨论得以延续，从而推动市场的健康发展。 谁在买单 本次调查结果显示，有意购买小户型的人９８％以上是首次购房，而其年龄几乎全部在２０～３０岁之间。 据了解，目前在售小户型项目的客户也呈现出明显的年轻化特点。 特点之一： 首次置业的“新生代”是主力军 有着中等收入、首次置业的年轻客户群是小户型的主力需求者。 他们一般都是低年龄、高学历的“ 新生代”。 这些年轻的高学历者在生活方式、家庭结构、审美爱好上都有独特性。 这类人群更注重生活品位、生活质量，对私人空间的要求更为细致，另外，这些人相对比较自我，不太受外界大环境影响。 促使“新生代”购买小户型的主要原因还是小户型诱人的低总价。 处于创业阶段的年青人虽然充满活力，有着光明的发展前景，但普遍经济基础比较薄弱，一般月薪都在５０００元以下，试想，一个手中只有三四万积蓄、月薪两三千元的年轻人，看到一个“首付３．９万元，月供８８０元”的广告，怎能不心动。 特点之二： 多次置业的投资者 是补充 近些年，随着储蓄利率不断下调，股市长期低迷，许多人逐渐将投资方向转到了房产领域。 一般来说，处于商务核心区的高档公寓和按住宅立项的商务楼，租客群多为商务人士或商务机构，容易得到较高的投资回报 ，因而成为了许多投资者关注的重点。 但近两年，投资型房产的供给量比较大，受供求关系影响，高档公寓租金下跌比较大，一些人开始将目光转向位于商务中心区边缘、房价适中的中档楼盘，期望用较低的投入获得较高的回报。 特点之三： 外地移民是生力军 随着中国加入ＷＴＯ、申奥成功等一系列利好不断涌现， 北京作为国际化大都市，吸引了更多的外来客。 以往由于房价过，经济实力有限，他们一般都选择租房，随着房地产市场不断成熟，房价的回归和小户型产品的出现为这些外来客提供了在北京“成个家”的机会，许多人逐渐从租房客转入了购房大军。 与那些追求生活氛围绚丽多彩的“新生代”相比，他们对住宅的要求首先是为了解决落脚的地方，因而更注重其性价比，显得比较务实，不会为那些炒得天花乱坠的概念所打动。 谁受青睐 小户型风风火火走过了三年，市场的选择也从另一个侧面表达出购房人的喜好。 ２０平方米的超小户型已经不再 被吹捧，人们的选择更趋于理性，那些设计更为精巧、符合人体功能需要的合理的小户型更受消费者青睐。 特点之四： 低总价最具吸引力 年轻的置业人群购房受到的限制主要来自于经济压力。 他们面临的不是能够买多好的房子，而是是否能够买得起房子的问题。 所以，对他们来说，低总价是最大的吸引力。 从调查问卷中可以清晰的看出，对小户型总价的要求集中在２０～４０万之间，４０万以下占绝大多数；显然消费者的经济实力是决定性因素。 对小户型单价的期望值主要集中在３０００～５０００元一档，对单价在７０００元以上的小户型需求极少。 除了买得起之外，现代小家庭的新特点是：还要住得起。 这其中既包含了前期购房费用，如购房款、契税、维修基金等，也包含了后期居住的运行费用，如采暖费、物业费等。 这些费用主要都是依据建筑面积来核算的，选择小户型也会使后期居住费用降低。 特点之五 独立厨房是必需 超小户型的低总价往往是以缩小单元面积、牺牲居住舒适度为代价的，比如厨房短缺、空间狭窄；住宅功能比较单一，各居室一字长蛇排开，通风、采光都较差；一层十几户至几十户等问题。 其实购房者虽然需要低总价的小房子，但对居住的功能要求并 没有降低。 从调查结果可以看出，小户型的购房人虽然对于建筑形式 —— 板楼还是塔楼没有太高的要求，但是９０％以上的购房人有独立客厅要求，１００％都要求有独立厨房。 绝大多数人对交房标准要求较高，至少是厨、卫精装修，大部分人希望有朝南的房间。 显然，设计合理、功能完善的舒适小户型才是消费者真正需要的。 业内专家普遍认为 ，６０～７０平方米的１居室，一般可以有足够的面积做出独立的厨房、卫生间，起居与卧室也能做到完全分离，居住舒适度较高。 功能性更强一些的还有８０平方米的２居室和１００平方米的３居室，这些精巧户型面积虽 小，但居住功能和大户型相比，没有太大的差异，这样的小户型通过精致规划，巧妙设计，其面积的取舍点尽量卡在既保证功能完善又最少浪费上，从而可以做到既经济而又不局促。 特点之六： 对位置和周边环境要求高 小户型由于空间不足所带来的生活缺憾需要较为完善的配套设施来弥补，如洗衣房、快餐厅、咖啡馆等；同时为使工作与生活能够迅速切换，交通的便捷和商业、休闲的便利也必不可少。 从调查结果中可以看出，小户型的购房人在ＣＢＤ、中关村、亚运村区域工作的较多，他们对位置、价格、交通和周边环境综合条件 的要求较高，而开发商背景则无人关注。 显然人们对小户型的需求十分迫切。 地铁和公交车仍是购买小户型消费者的出行首选。 对生活配套的要求，调查问卷显示，对超市的需求最高，其次是运动、医疗和网络，显然信息与健康是主要生活配套需求。 在物业服务方面，主要是对家政和配送中心这类满足日常生活的配套需求较为强烈。 泰跃公司的小户型“Ａ计划”的销售总监季满如认为：小户型社区的配套应该设身处地的为方便业主着想，开发商在为小户型社区做配套时应尽量“符合”三个条件：即符合日常生活的需求，符合日常生活的成本，符合日常生活的习惯。 在社区配套上没有必要贴上“高档”与“品位”的标签，追求的是“实在”“实用”与“实惠”。 像小型的超市、餐馆、酒吧、洗衣店等都会为业主提供方便的日常需求。 特点之七： 主要还是自己住 从调查问卷中可以清晰的看出，购买小户型目的主要是用于自住，部分人选择了先自住再投资，选择投资的只有几个。 从居住时间上看，普遍自住都在３年以上１０年以内，显然小户型对于消费者个体来说是过渡型产品，选择自住１０年以上的只占６％。 由于短期主要是用于自住，因此消费者对户型、配套、周边环境等条件还是比较关注 的。 而那些小家庭购房群体（指只有夫妻二人的丁克一族或三口之家），对面积和户型的使用功能则要求更高，从社区配套看，小家庭购房群体对幼儿园、购物、交通的依赖，要超过洗衣房、咖啡屋、健身房。 小户风潮之产品篇 ——————————————————————————————————————— 在小户型的价格评判上 直面小户型８大敏感话题 当“小户型”与年轻、时尚、独立、低总价、自由等词联系起来的时候，似乎一夜间它就红遍了京城上下。 就如世界上从来没有十全十美的事情一样， 小户型的种种问题也 随着ＳＯＬＯ和“非常男女”的入住暴露在大家面前。 反思也好不屑也罢，今年的小户型仍然高烧不退。 据不完全统计 ０多个，有的甚至有几十万平方米的体量。 上周五，本报与焦点房地产网前市场上比较有代表性的小户型项目代表，在焦点房地产网与网友就小户型的若干敏感话题进行了两小时的网上直播。 第一关键词：舒适 为了保证小面积，你们的小户型是否牺牲了居住应有的舒适。 吴江：我从三方面介绍一下后 现代城的小户型产品。 一是后现代城是个从设计开始的纯粹小户型，并非后期改造的，所以它从头到脚都是按照小户型的模式设计的，因此针对性比较强，避免了很多不足，考虑比较周到，功能分区和各种使用功能都比较齐全和完善。 二是我认为小户型的舒适度不应该只看室内，还要全面衡量舒适度，比如通风、采光和周围的配套情况、空间完善程度等，从这方面看后现代城是比较出色的。 三是后现代城的“梯户比”，早期的小户型项目一层有二三十套房子，而后现代城一层只容纳五到八户，两部电梯，使得整个小户型的舒展程度很好，通风采光各方面 自然比较出色，它的“梯户比”实际在按照大户型的模式做。 王卉：“凤蝶独立”与炫特区、后现代城的最大区别在于它不是纯小户型社区，社区卖了两年，今年的“凤蝶独立”应该是结盘产品，既然不是纯小户型社区，我们最多考虑的就是它的舒适度。 居室、客厅和卧室的分区是非常明确的。 从厨卫的要求来讲，小户型保持了前期中等面积户型厨卫的标准，在厨卫不缩减面积的情况下，只把客厅和卧室的面积相对缩小，以达到居室面积功能分区相对舒适的要求。 郭玉山：北京市场上自始至终都有小户型，但都是混杂在大户型中的，纯粹的小户型是从这 两年开始的。 炫特区在设计之初就进行过市场调查，产品是完全根据充分满足客户的功能要求设计的，比较舒适。 比如炫特区的面积是从４０到８０平方米，厨房卫生间都很独立，居住功能是齐全的，而且客厅和起居室也是独立分区。 第二关键词：零居室 你们的小户型是不是省掉厨房、起居室的迷你户型。 吴江：现在来看，购买商品房的主力已经从金字塔尖向大量的年轻人转移，这部分年轻人需要的是首付、月还款压力都小的房子，但绝不是功能不全的房子。 我们认为后现代城应该叫紧凑型社区，户型是紧凑型的户型，因为它在使用功能上和居住 完善性上面，是没有任何问题的。 后现代城最小的户型是将近５０平方米，这样的话，它的使用功能会非常齐全和完善，一个人住或者一对夫妻住，都会觉得比较舒适。 我们认为，尊重客户才能做出最好的产品。 王卉：我们的项目在设计之初，功能性考虑得就比较多。 “凤蝶独立”的设计思路是绝不能把小户型作成一个简单的宿舍，如果业主后期的发展非常好，更换比较大的住宅后，可以把“凤蝶独立”用作投资；如果业主后期发展不是很好，也可以把“凤蝶独立”当作终身住宅，因为它的功能性很全。 郭玉山：炫特区的产品里边没有这种户型。 炫特区户型 的使用功能是齐全的，比如厨房，我们采用了燃气的厨房，这对通风要求较高，就要有独立对外的窗。 第 三关键词：概念淖终 小户型到底是什么东西。 吴江：我认为小户型实际上应该是紧凑型的产品，并不是说只要小就一切ＯＫ。 小户型是人成长过程中的第一套住宅，也可能成为终身的住宅，因此小户型也必须满足使用功能齐全的条件。 王卉：这个“小”我认为有两重含义： 一重是面积小，但不能因为面积小就忽略它的功能性；另外就是月供和首付低。 这也是小户型应市场而生的基本原因，它能够满足一部分投资客户或满足第一次置业 的需求。 郭玉山：实际上小户型是相对大户型来说的，没有什么固定的模式，它的特点就是总价偏低，还款压力小，投资价值明显。 从市场上看，小户型有它足够的需求人群，有绝对的立足之地。 第四关键词：投资什么东西 现阶段为了自住，以后更换大户型，小户型用来投资，是不是一个好的投资产品。 吴江：后现代城在销售前期，购买前面两栋楼的业主大部分是自住，但是从第三栋楼到现在的二期，我们发现投资的客户大量上升。 为什么呢。 我认为刚开始买后现代城的，大多数是因为它相对低的价格可以解决自己居住的问题，而到后 来更多的人看到了后现代城的投资潜力。 这个投资潜力我个人认为是对后现代城的评价。 后现代城是具有城市功能的大盘，我们把它定位为ＣＢＤ周边的文化中心、休闲中心和辐射ＣＢＤ的商业磁点。 这样的楼盘，能够持续提供升值和保值的动力。 我们认为可能很多客户看到了这一点，所以他们才会选择后现代城做投资。 王卉：说到小户型投资，任何一个项目在开发伊始，投资状况都是首要考虑因素。 “凤蝶独立”的特点则决定它是以居住为主，投资为辅。 原来我们认为投资客户可能只占到一成到二成，从开盘一个多月的销售状况来看，却。