昆明房地产写字楼市场分析(doc10)-商业地产(编辑修改稿)

昆明房地产写字楼市场分析(doc10)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

因素。 通过对市场的认识、分析与判断 ,未来决定商务写字楼项目开发经营效益的各种因素中 ,以 物业管理 为代表的软因素将越来越重要。 二 写字楼市场问题与趋势分析 一、写字楼市场问题 99 年是昆明写字楼市场的一个分水岭 ,98 年办公楼的开发投资额成倍增 长。 到 99 年依然保持高的增长势头。 而 2020 年新开工的办公用房建筑面积为 128949平方米 ,全市完成办公楼开发投资 30830万元 ,出现了负增长。 昆明市写字楼明显出现了阶段性过剩 调查显示 ,昆明市区里的高层建筑 ,建于上个世纪五六十年代的有 4幢 :70年代的有 10幢 ,80年代的有 50幢。 而建于 90年代的则多达 644幢。 在这些高楼大厦中 ,写字楼占了较大的份额。 1998 年、 1999 年写字楼盲目上马 ,使得 2020年成为写字楼灾难性的一年 ,尽管写字楼价格一再下跌 ,但并没有激起购买热情 ,主要原因是写字楼的供给 总量己严重过剩。 由于看好 99年世博会的商机 ,在世博会前后写字楼投资过热 ,大量信贷资金流向基建 ,大盖楼堂馆所 ,昆明市空置写字楼 万平方米 ,空置 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 5 页 共 9 页 率高达 60%,房地产不良资产高达数亿元。 写字楼进入了一个漫长的消化期 ,到今年上半年己经是第三个年头。 随着入世以及国家在相关政策 (如税费政策规定 ,1998 年 6 月 30 日前建成的写字楼 ,在 2020 年 1 月 1 日至2020 年 12 月 31 日期间销售 ,免征 3%的契税 )上有力的调整 ,以及城市的飞速发展 ,国内包括北京、上海、广东等地的写字楼市场正呈现出升温之势。 昆明写字楼在这样的 大环境下开始了部分复苏。 当然这至少有两方面的因素在起作用 ,一是经过几年的发展 ,昆明市的城市地位正日益为世人认同 :二是与政府的努力分不开。 为了繁荣昆明写字楼市场 ,昆明市政府在 1999 年就专门出台了《关于在市区不再审批、同意建设高层建筑项目的决定》。 这个停止对写字楼新项目审批的《决定》 ,在一定程度上遏制了写字楼供过于求的势头 写字楼市场进入理性发展阶段 另一方面 ,在 199 1998 两年中 ,竣工的写字楼大增 ,写字楼市场租金及 售价下调 ,空置率上升 ,整体处在持续低迷、调整的状态中 ,无论是开发商还是行业主管部门 ,都己意识到写字楼市场形势的严峻 ,并开始对写字楼实行控制开发。 目前 ,几年前对写字楼的控制开发已初见成效 ,2020年可供应的写字楼己远远低于 1997年和 1998年的高峰 ,在未来的一两年内 ,写字楼市场将继续调整 ,前几年供过于求的情况将不会延续 ,写字楼租售价会稳步回升 ,写字楼市场将进入一个长期的持续增长的理性发展阶段。 结构性失衡。