昆明市写字楼调查浅析doc-商业地产(编辑修改稿)

昆明市写字楼调查浅析doc-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

得住财富，留住了财富才能有税源。 因此，如果政府不重视这种问题的话，会使得出现大量不得不在公寓里办公，又在别的地区注册的公司，如此将导致税源的流失。 这也是目前昆明商务中心区即将面临的比较现实的问题，走访中不少早期购买拥有写字楼产权的单位和公司选择搬出市区写字楼，入住到一二环附近的写字楼办公，而将市区内的写字楼转租给像围城中好不容易进城的企业和公司。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所 有 ) 第 6 页 共 13 页 四、写字楼市场的供求矛盾 昆明市写字楼市场常见的分拆出售成为造成供需“错位”的主因，有业内人士称，“业权分散已经成为昆明写字楼租 售市场发展制肘。 ” 昆明部分甲级写字楼租户所作的调查显示，满足跨国公司要求的优质写字楼数量远远低于表面供货数字，除去楼面面积、楼层高度及物业管理素质等方面的差距外，业权问题成为阻碍海外基金及跨国公司入市的最大障碍。 绝大多数受访租户倾向选择单一业权写字楼大厦，然而，昆明现存的甲级写字楼供应中，只有不足 %的写字楼属单一业权大厦。 2020 年的新供应量中， 95%的写字楼被用于分拆出售。 现在存在两个问题：一方面是对甲级写字楼强劲需求，市场缺少真正意义上的优质写字楼供应 ——— 昆明市场供货往往未能全面符合 跨国公司或海外基金这类高档物业投资者的业务扩充需求，这种供需错位对租赁交投构成障碍，某种程度上限制了服务业在昆明的发展。 另一方面我们机构组织者并不健全，大部分开发商也没有实力把写字楼做到现房才出租，因为写字楼期房要卖是不被接受的。 买写字楼的人花的是经营资金，而国家政策一直将写字楼看作是生产资料，银行对企业购买生产资料一直采取保守的放贷款政策，这使得写字楼的按揭较之住宅困难得多。 在这种情况下，出现了大量的替代性产品，比如公寓产权写字楼，或是住宅产权写字楼。 五、写字楼人性化的发展趋势 写字楼的人可能会加班很晚 ，劳累了一天，写字楼里若有为人减压、消除疲劳的设施 (如游泳池、桑拿按摩间、酒吧、餐厅、美发美容厅 )，写字楼的人性化就体现出来了。 要达到这一点，就要求开发商在规划、建造之初务必要以人为本，而不是建筑特色、独特风格等为重心。 这一切都要为写字楼的人性化设计让步。 目前昆明在这方面做得最好的是在建中的汇都国际商务港、华域，志强等，大厦目前业主均 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所 有 ) 第 7 页 共 13 页 为省内外较有实力的大型金融、经贸、科技、信息、地产企业，律师行、会计师事务所、贸易公司、广告公司、金融服务类公司、 IT 行业、高科技公司、咨询公司、旅游公司、网站等现代成长型商务机构或公司，并在各专业上具有前瞻发展优势的企业。 这些企业讲究创新精神，对办公软环境及智能设施配套的要求期望更高；他们提供知识密集型服务，对人性、高效、弹性的办公环境极为看重；他们提供的服务均是无形资产，自身形象至关重要，要求办公环境能够体现公司“现代高效”的含金量。 如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。 人工作到一定时候，势必疲惫。 楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化，可以达到放松身心的目的。 而写字楼外的自然景 观，则可以让人凭栏远眺心旷神怡，以利于休息养神。 让满负荷的人们在工作间隙有个怡然小恬的去处，人和自然的和谐发展是技术的终级目标。 以志强大厦为例，靠向东风广场的写字间价格比不靠向广场的写字间价格要贵些。 六、写字楼市场化的进一步细分 在分别对昆明目前的写字楼现状进行了走访，对昆明几个商住混用比较突出的几个写字楼如福林广场、美亚等进行了调查，不少公司选择这一类型的商住混合写字楼作为办公场所，每当上下班时间一到，电梯口便站满了人，买菜的和上下班人员均急不可待，电梯随时发出报警声。 这样的结果，不仅影响公司形象，而 且给写字楼的安防带来很大影响。 而银海国际公寓是昆明典型商住写字楼转向纯写字楼的特殊例子，宽敞的大堂，职业的前台、优雅的洽谈区、悠扬音乐声中的咖啡茶座，会让见惯其他大厦狭长黑暗电梯走道的人们眼前一亮。 随着市场的进一步扩张，商住分开是大势所趋，这就为写字楼市场带来了机会，中小企业可能会尽快选择写字楼，以适应企业本身的发展。 同时，国家近期出台的一系列调控政策，住宅投资者的观望心态一旦被打破，写字楼的利好就将出现。 事实也正如此，写字楼由于供量小、需求量大，因而会有较高的投资回报率，近年来成为了广大投资客户的新 宠。 但同时 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所 有 ) 第 8 页 共 13 页 由于写字楼面积较大，投资总价很高，并且变现期长，对于个人投资来说就更需要理性和专业的分析。 未来两到三年，昆明的写字楼市场上升的空间非常大。 七、写字楼业主的需求与选择 据数据显示，一些小企业需要的写字楼面积大多在１００平方米以内，中小企业需要的写字楼面积大多在２００ — ４００平方米左右。 外资和大企业往往选择。