昆明写字楼市场供需现状调查分析(doc44)-商业地产(编辑修改稿)

昆明写字楼市场供需现状调查分析(doc44)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

边、开发商信誉好、房屋结构好、小区规划好、户型结构好、清静、空气好等等。 他们认为住宅小区周边应该有的配套依次是：超市或便利店、公交车站、医院、农贸市场、购物中心、小学、幼儿园、文化娱乐场所、停车场、中学、老年人活动场所、银行、公园、图书馆、健身房、药店等。 浅析昆 明小高层住宅产品及需求特点 由于土地资源的日益紧缺，开发商对现有土地资源的有效利用就日益重视起来，于是近年来，在昆明有实力求创新想赚大钱的开发商不约而同地对小高层项目热切关注起来，而且一些开发商已经开始尝试着从小高层的开发中得到实惠。 在 2020 年昆明秋季房交会上展出的 78 个楼盘中，有 13 个楼盘有小高层物业，占了 22%，而在近半年最新浮出水面的楼盘中，近一半都有小高层项目。 所谓小高层住宅实际上是中高层住宅 (7 层至 9 层 )和 10 层至 11层的高层住宅相加在一起的概念。 根据规范，电梯和楼梯共同做为公共垂 直交通工具，但可以不设消防电梯。 因此，小高层住宅虽然是高层住宅，但层数较低，具有多层住宅的某些特点，虽设有电梯，但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。 它摒弃了 11 层以上高层住宅的缺点，同时保持了多层住宅的优点；它既符合现行的国家技术设计规范，又有利于开发建设，同时又适应了现在购房者的实际购买水平，因此小高层在沿海及人口众多的经济发达城市早就是一种比较流行的产品。 小高层的优势主要体现在以下几方面：第一，相对于多层建筑来说，提高了土地利用率；第二，由于设置了电梯，提高了生活的舒适性；第三，小高层主体结构主要 采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，整体抗震性强；第四，由于小高层结构主要采用框架剪力墙结构，因此住宅房型可以自由分割，有弹性开间，这在建筑品质上成为消费者看好小高层的一大原因。 当然小高层也有它的劣势，主要表现在：第一，由于小高层采用框架剪力墙结构，其造价成本要大大高于普通住宅；第二，小高层楼房的附属设施较多，由此产生的公摊面积较大，一般小高层比多层少5%—10%的得房率；第三，小高层楼房的附属设施较多，物业管理费也会相应增加。 但是由于小高层住宅比一般普通住宅设备多，技术含量高，所以产生的费用也高 ，比如电梯、水塔等的物业费用和维修费用都包含在乎时的生活费用中，从而造成生活成本比一般住宅高。 从目前昆明小高层楼盘的供盘情况看，目前昆明市小高层楼盘的主力户型中，最多的是三房二厅二卫一厨的格局，占小高层楼盘主力户型配比的 70%，主力户型面积是 110—120 平方米的占 41%左右，其次是 130—140 平方米，占 35%，而 100 平方米以下的房屋面积则相对较少。 从昆明小高层楼盘的销售率来看，销售率在 80%以上的只有 6个，占全市小高层楼盘的 20%，总体看来小高层目前的空置房屋还较多，小高层滞销的现象比 较突出，这固然与楼市的大环境有关，但更重要的还是购房者对小高层的陌生而产生的心理障碍。 由此看来，昆明消费者能够普遍接受小高层产品还需要一个过程。 为了研究昆明消费者对小高层的需求特点，风之铃市场调研公司进行了专题研究。 研究结果表明，从总体上看，昆明消费者对小高层电梯公寓和多层电梯公寓的接受程度并不太低，对小高层电梯公寓不感兴趣的占 %，感兴趣的占 %；对多层电梯公寓不感兴趣的占 %，感兴趣的占 %。 在喜好小高层的群体中，年龄在 2630 岁的比例最大，其次是2325 岁、 3135 岁和 3640 岁，因此我们可以说年龄在 2640 岁的群体是接受小高层物业的主要消费群体。 从家庭结构来看，三口之家的消费者喜好小高层的比例最大。 消费者的交通方式影射了他们的消费层次。 调查发现，喜好小高层比例最高的消费人群的交通方式依次是公交车、自行车和摩托车，说明喜好小高层的消费人群还是以工薪阶层为主。 我们把被调查者粗略分为三个群体。 “一般群体 ”指全部的被调查者， “喜欢带电梯多层群体 ”指对带电梯的多层物业有购买意向的被调查者， “较高层次消费群体 ”指拥有私家车的被调查者。 调查分 析结果表明，选择小高层和小高层比例最高的是喜欢多层电梯公寓群体，说明消费经验和消费习惯直接影响了消费者对小高层的选择意向。 调查结果还表明，是否接受电梯是是否接受小高层住宅的重要因素。 在我们与消费者的直接方访谈中，绝大多数消费者对层数较高住宅的最直接的反映是对电梯的不信任，有的认为电梯上下不方便，有的认为等电梯花时间太多，更多的是怕停电以后爬楼梯的辛苦。 通过我们对一些小高层楼盘售楼人员的访谈，结合前面的结果，我们发现对于消费者来说，小高层的主要抗性表现在以下方面：一是公摊太高（相对于多层而言） ；二是房价偏高；三是面积过大；四是物业管理费高；五是电梯的使用、维修及停电等原因带来的电梯使用不便。 虽然小高层住宅对于昆明消费者来说还存在诸多抗性，但是从 99 年以来，昆明消费者对小高层的接受程度总的来说呈比较明显的上升趋势。 99 年房交会上消费者能够接受小高层的只有 12%， 2020 年秋季房交会上消费者能够接受小高层的上升到了近 20%。 在开发商眼里，通过开发小高层可以较大程度上提高土地的利用率，争取效益的最大化；在未来昆明消费者眼中，小高层也会是高档次产品，能显示出自己的身份和品位。 小高层作为一种优良 新产品，它的发展前景是广阔的。 今年昆明消费者想买什么房子。 今年上半年昆明风之铃市场调查与研究公司协同云南信息报举办了一次购房班车活动，风之铃市场调研公司对参加本次活动的消费者进行了购房意向的调查。 通过对调查数据的统计分析，我们发现今年昆明消费者对住房需求具有以下一些特点。 一、住房消费者的人群结构及现住房情况 参加本次购房班车的人群均可视为有购房意向的人群，其组成结构在很大程度上可代表昆明购房消费人群的结构。 调查统计显示，参加本次购房班车 30 岁以下的占 %， 3140岁的占 %， 4151 岁的占 %， 5160 岁的占 %， 61 岁以上的占 %。 而去年同期类似购房班车的参加者中年龄在 23 岁 —40岁的占了 %，说明今年购房群体的年龄有偏大的现象。 从学历情况看，高中以下占 %，高中 /中专 /技校占 %，大专以上占 %，学历为大专以上的比例仍然是最高的。 他们中近一半的家庭结构为三口之家，一般是知识含量较高的行业中的管理人员或高级白领，其中%的人还从事着第二职业。 他们中 %的家庭是第一次考虑购买商品房， %的家庭是第二次考虑购买商品房。 从他们的现住房情况看，有 58%的家庭住房面积在 80 平方以下，近一半的户型是两居室的小户型，一半以上的住房在原单位的房改房或租用着单位的住房。 以上情况说明目前昆明的商品房消费者相对年轻，家庭结构比较简单，受过较好的教育，收入中上而且稳定，部分人还有多种渠道的收入来源。 他们在单位实行房改政策时购买了房改房，但单位的房改房由于面积小，户型结构差，而且购买房改房对他们的消费能力没有造成太大的影响，因此他们还有足够的 能力来购买面积更大、环境更好的商品房，以满足自己追求更高生活品质的愿望。 二、对目前居住现状不满意的因素 (表一 ) 排名 居住现状 不满意度综合评分 排名 居住现状 不满意度综合评分 第 户型结构 第 13 小区规模 1 第2 房屋面积 第 14 物业收费 第3 建筑质量 第 15 体育配套 第4 房屋采光 第 16 交通配套 第5 房屋朝向 第 17 小区规划 第6 建筑外 观 第 18 社区文化 第7 小区环境 第 19 教育配套 第8 物管服务 第 20 地理位置 0 第9 生活配套 第 21 物业类型 2 第10 治安情况 第 22 娱乐配套 4 第11 房屋价格 第 23 保值增值 4 第12 区域环境 第 24 开发商实力 8 风之铃调研公司对被访者的意见进行统计处理后，得到消费者对目前居住现状不满意因素的排名情况（如表 1）。 从以上不满意度排名我们也可以看出，对户型结构、房屋面积的不满意度被排在了前两位，而建筑质量、房屋采光、房屋朝向、建筑外观等对房屋本身质量也被排在了不满意度的前几位，说明改善居住现状是目前昆明住房主力消费人群购房的主要动力。 消费者在对所参观楼盘的评价排名上我们也可以看出，排在前几位的住宅小区有一个共同的特点，就在注重环境的营造。 风之铃市调公司最近的调查结果也显示，环境因素已经成为昆明住房消费者在购房时最主要的考虑因素。 三、喜欢居住的物业类型 如表 2 所示，本次购房班车的看房者最喜欢居住的物 业类型还是多层住宅和花园式多层住宅。 值得注意的是，对比风之铃市调公司上年的调查数据，喜欢别墅的消费者比例从 %上升到了 %。 由此可见，去年在昆明刮起的排式别墅即 Townhouse 旋风对消费者的消费喜好确实产生了比较深刻的影响。 (表二 ) 喜欢的屋业类型 百分比 上年百分比 多层住宅 小高层住宅 14 高层住宅 花园式多层住宅 别墅 四、对住房单价、面积、总价、户型的预期 (表 3) 单价（元 /M2） 选择率 面积（ M2） 选择率 总价（万元） 选择率 户型 选择率 1500 以内 60 以下 10 以内 一室一厅 15011700 6180 1115 二室一厅 17011900 81100 1620 二室二厅 19012100 101120 2125 三室一厅一卫 21012300 121140 2630 三室二厅二卫 23012500 141160 3135 四室二厅二卫 16 25012700 161180 36。