时富花园d、e栋开发可行性研究报告(doc34)-地产可研(编辑修改稿)

时富花园d、e栋开发可行性研究报告(doc34)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

面积与销售面积增长水平大致相当，说明房产市场发展比较合理，目前市场的供给与需求量基本平衡 . 从竣工面积增长率与销售增长率开看，历年起伏较大 . 2020 至 2020 年的房地产空置率区间为 %— %，尚未达到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年开始大幅增长的批准预售面积，使得东莞楼市的整体开发面临空置率快速增长的压力 . 2020 年上半年，东莞全市商品房屋空置面积 万平方米，比去年同期增长%.其中空置一年以上（含一年） 万平方米 .商品房屋空置面积中，住 宅空置面积 万平方米，写字楼空置面积 万平方米，商业营业用房空置面积 万平方米 . 随着房地产业的逐步发展，东莞市的房地产需求结构逐步显现出变化，由原先的“居住型消费”向“享受型消费”转变，由一次性付款的观念向贷款购房转变，同时二次及多次置业群体逐步扩大 . 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 32 页 东莞市民的房屋消费观念从过去的“居者有其屋”开始转变为“居者有佳屋”，置业者较为注重户型结构、环境配套、小区各项设施建设以及物业管理等方面 . 东莞市近期商品住宅户型主要以三房、四房为主，占到了总体的 87%，主要原因是东莞本地居民 以往的居住习惯和目前的经济收入水平，使得他们普遍倾向于大房大厅的住宅 . 自 2020 年开始，东莞置业者主要以境外人士和外来人口为主，其购房占商品房成交量比重达 60%以上，而另一支购房力量的后起之秀为本地居民，他们虽自有房产，却心仪环境和服务俱佳的住宅小区，购房数量逐年增加，大多以大户型和别墅等中高档住宅为主 . 东莞市房地产市场总体价格水平分析 （ 1）总体价格 目前，东莞市商品住宅的均价范围为 2800— 4000 元／平方米之间，普通住房的价格大约在 2800— 3200 元／平方米之间，高档住宅约在 3600— 4000 元／平方米之间， 4000 元／平方米的价格是普通类住宅的最高限额 . 东莞经济以各镇发展为主，人口分布平均，因此各镇的住宅市场彼此之间依从性非常弱，各镇对市区的依赖性也不强 .由此造成商品住宅的价格呈现明显的区域性 . 目前，东莞全市商品住宅价格主要分为以下几个层次： ◇ 一是以常平和樟木头为代表的铁路沿线区域 .在外销市场的带动下，目前此区域的在售楼盘价格属于东莞的最高水平，约在 3600— 4000 元／平方米 . ◇ 二是以万江为代表的市区 .由于拥有较好的规划和发展前景，近一年来市区的住宅价格持续上升，依托强劲的本地 消费能力，市区的商品住宅价格在逐步向一线的常平、樟木头地区靠近 . ◇ 三是东莞的其他区域，正如前文所述，东莞的城市发展以各镇自我发展为主，因此除常平、樟木头和市区之外的其他地区，房地产市场的发展呈无序状态，造成销售价格不能同一二线地区靠近，维持在 2600— 3000 元∕平方米的较低空间内 . （ 2） 价格分布 由于东莞本地的相关机构对整体楼市价格未有明确的统计，因此为了能够更好的把握目前的价格分布，我们此次就以莞城周边地区采集的数据进行归纳分析，结果如下： （图） （ 3）住宅市场进程 （图） 东莞城镇住房商品 化远远低于深圳和广州，主要原因是东莞市的自建房和合作房的比例非常高，这对于商品房市场有很大的冲击 . 东莞的房价收入比处于一个相对比较合理的范围，房地产价格没有脱离居民的承受能力 . 从整体来看，东莞与深圳和广州相比，房地产市场发展有一定的差距，主要的原因还是住房的商品化程度太低 . 三、东莞市城市建设发展分析 （ 一）东莞市整体发展状况 基础设施建设 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 32 页 东莞的基础设施建设取得了显著成就 .2020 年东莞预计投资 100 亿元，加速建设市区 26 项重点工程项目，其中在 2020 年已动工在建的项目有 14 项，总投资约 亿元，包括城市功能配套类工程的行政办事中心、展示中心、图书馆、科学技术博物馆、青少年活动中心、海关大厦、市区群众艺术馆、人民会堂、东莞大剧院等，以及市政交通设施类的莞龙路改造、五环过境路、东江大道、鸿福西路、东莞运河樟村水质净化厂等 . 计划在今年动工的项目有限公司 12 个，投资 27 亿 .包括城市中心区广场建设、中心区环境完善工程、黄旗山城市公园首期建设、东江西岸岸线整洁、运河两岸景观改造、鸿福西路景观建设及城市交通设施类的改造等 . 交通设施建设 东莞市路网交通发达，现区内有：广深公路（ 107 国道）、莞惠 公路（省道）、莞龙公路（省道）、十三条联网公路、广深珠高速公路、莞深高速公路、虎门大桥等干道 . 随着 2020 年市区 10 条道路改造的全部完成和东江大道、鸿福西路将于今年 6 月份建成通车，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景灯光工程的实施，各条路段进行绿化、美化、净化，整个市区道路交通环境将得到明显改善 .特别是三环路（含东江大道、鸿福西路）的全线贯通，将为市区交通整治带来十分便利的基础条件，大量车辆将通过三环路分流，避免了各种车辆过度集中于旧城区的拥堵挤塞状况 .同时，加快五环快速路的建设，将进一步改善路网结构，市区交通网络 将实现全面升级 . 今明两年，东莞市将筹资 亿元，改造 6 条市域主干公路，总长 135 公里，涉及东莞市内沿线 17 个镇区， 2 年内全部改造完毕 .这 6 条公路主干公路改造完成后，将加速珠江三角洲城市之间的客货周转，节约运输时间和成本 . 重点工程建设 改革开放特别是市委、市政府制定“一网两区三张牌”的发展战略以来，全市园区建设呈现出蓬勃发展的态势，集聚效应十分明显，开发层次不断提升 .松山湖科技产业园、虎门港开发区和东部工业园等三大龙头工业园建设进展顺利，园区对于东莞经济发展的贡献分额逐渐增大，其创造的工业产值占 全市 30%以上，出口总额占全市的半壁江山 .此外，园区建设对于推进东莞市城市化进程的作用也越来越明显，园区已成为东莞经济发展的新的增长点 . 松山湖科技产业园 东莞松山湖科技产业园是东莞市政府投资开发的省级高新技术开发区，是未来东莞的经济和科技中心，是今后东莞经济发展的龙头 .该园区位于东莞市中部，规划面积 72 平方公里，其中有近 8 平方公里的湖面，自然环境十分优美 .园区的规划设计强调自然环境与科技产业、城市建设、社会事业的协调发展，打造“科技共山水一色”的城市形象 . 虎门港开发区 东部工业园区位于东莞市东部 ，常平、横沥、企石和桥头四镇的交汇处，总面积达 平方公里，是东莞继松山湖高新科技产业园、虎门港开发区之后，又一跨镇区建设的大型工业园区 .工业园的定位是以现代制造业生产加工为主的工业基地，兼有部分现化制造业的研发功能，同是具有休闲度假、文化、教育等功能 . 东部工业园的启动，将会形成一个以常平为核心，横沥、企石、桥头三镇为副中心的城市格局，建成后不仅辐射四镇，同将有效吸纳东部各镇区产业，强化 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 32 页 周边镇区的城市功能，形成组团式城市的新格局 . 一个房地产市场要想持续快速的发展，需要多元化的产业做基础，同时还要保 证强大的市场消费力 .东部工业园对东部板块房地产业的发展无疑将起着积极作用 . 城市化发展 2020 年，东莞的第二产业比例已高达 %，城市建设成为进一步提升城市竞争力的瓶颈，因此加速城市化进程显得至关重要 .现时的东莞正以前所未有的热情进行基础设施方面的建设 .全市 32 个镇区都在进行总体规划的修编，明确提出打造新中心区的就有 23 个，可以看出与城市建设相生相长的房地产业面临着巨大的商机 . 总结：政府投入巨资打造东莞城市中心，进一步完善道路和公交系统，将会促进东莞的城市化进程，进而带来房地产的飞速发展 . （二）东莞市整体规划状况 根据《 2020— 2020 年东莞城市总体规划》，总体规划将东莞全市域范围，2465 平方公里全部确定为城市规划区，实行城乡统一的规划管理 .规划期限为近期 2020— 2020 年，远期为 2020— 2020 年 . 东莞市将成为珠江三角洲东岸重要的地区性中心城市，重要的信息技术产业化基地，省级历史文化名城， 以国际制造业名城为特色的现代化中心城市 .强化中心城区的核心地位，以中心城区为核心，加速发展以虎门为副中心的西部城镇带和以常平为副中心的东部广深铁路城镇带，重点发展石龙、塘厦、长安、樟木头、麻 涌等中心城镇 .到 2020 年，中心城区人口控制在 80 万人左右，城镇建设用地控制在 平方公里以内 .积极贯彻“城镇进圈、工业进园、民宅进区”的原则，切实加强生态环境的保护 . 未来 10 年，东莞将围绕建设以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的发展目标，努力实现从国际制造业基地向国际制造业名城转变；从城乡一体化向城市现代化转变；全面建设小康社会向率先基本实现现代化转变 . 根据上述战略构想及打造制造业为特色的现代化中心城市的发展目标，东莞市政府明确打出了“一网两区三张牌”的工作思路 .“一网”，即把东莞 2465平方 公里作为一个整体来规划建设，构筑环绕全市的水、电、气、路、港等高标准基础设施网，提高城市承载能力；“两区”，即大力推进城市新区和松山湖科技产业园区的建设，寻求新的增长空间，从整体上提高东莞的集聚力和竞争力；“三张牌”，即突出打造城市牌，外资牌和民营，形成新的增长动力和发展优势 . 东莞城镇空间布局结构 全市分为四大经济片区：以市区为中心，包括石龙、茶山、寮步、麻涌等镇的西北经济片区，是全市政治、经济、文化中心，公路枢纽，珠三角高新技术产业基地之一，外向型加工贸易、三高农业基地；以虎门为中心，包括长安、厚街等 镇的西南经济片区，是外向型港口工 业和出口贸易区，旅游中心和爱国主义教育基地；以常平为中心，包括大朗、黄江等镇的中北经济片区，是全市铁路交通枢纽、加工贸易区和外贸仓储基地；以塘厦为中心，包括樟木头、清溪、凤岗等镇的东南经济片区，是综合性加工工业基的和旅游度假区 . 市域交通规划： 根据市的“一网两区三张牌”的工作思路，对全市路网建设总体规划进行了修改和完善，将全市 2465 平方公里国土作为一个整体进行统筹规划、突出重 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 32 页 点，以高速公路建设为中心，建立和完善与现代化中心城市生活和知识经济时代相适应的高速化、网络化的 基础设施，逐步实现基础设施现代化 . 初步构筑“六横四纵”高速公路网，“六横”是北环高速公路、莞沙高等级公路、莞桥高等级公路、清塘高速公路、常虎高速公路、深圳大外环高速公路；“四纵”是沿海高速公路、广深高速公路、莞深高速公路、博深高速公路 . 与此同时，完善国道、省道、联网公路网 .按“宽、洁、绿、美、净、通”的要求，公路的安全配套设施达到规范化、标准化，主干公路主要路口实现立交化，创建“文明路”、“样板路”，建设网络化道路，实现村村通公路 . 为形成东、中、西“三线联动”的经济发展格局，重点发展：中部松山湖科技产 业园、东部工业园、西部沿海产业带，并规划设计三条大道联接三大工业园区 . 松山湖大道 ：连接东莞市区与松山湖科技产业园的城市干道，全长 公里 .近期规划的是由五环同沙立交至松山湖段，全长 公里 . 东部快速路 ：位于东北部地区，起于五环快速路东南侧松山湖立交 .沿线经寮步、茶山、东坑、横沥、石排、企石、桥头等 7 镇，最终接入东部工业园环城路，全长 21 公里，定位为快速干道，道路两侧各 20 米宽的绿化景观带 . 港口大道 ：位于西部，主要用于集散莞城与虎门港之间的交通，起点于东江大道、鸿福路相接，沿线与西环快速路、广深高 速公路、厚道路、厚街大道、厚沙路、家具大道、沙太路、沿海高速公路、进港大道、进港南路相接，经道滘、厚街镇、沙四镇，全长 公里 . （三）东莞市整体发展预测 东莞中心市区的发展 区域优势 ：一个城市或一个地区的经济支点可能有若干个，但政治中心只有一个，这种唯一性为市区带来独一无二的府前经济，并因此对周边镇区产生辐射效应 .去年，政府启动三个中心工程；行政文化中心区、中央商务区、中央生活区，标志着市区开始重新确立自身的中心地位 .将会对市区的房地产业有较大的促进作用 . 教育和交通优势 ：东莞市区目前是公办教育最发达的地区，这里有东莞中学、莞城一中、实验中学等省市一级学校，对不少镇区的家长们有较大的吸引力 .随着市区中心地位的确立，以及市区对镇区交通辐射能力的加强，市区将成为人流、信息流的中转站，这是市区房地产具有的前景优势 . 东部地区将凭借三大优势带动各镇区房地产业的发展 . 交通优势 ：东部板块的发展与政府大力发展铁路与修建公路是分不开的，铁路的修建为东部发展带来了契机，引来大量的投资；目前东部地区多条交通干道也在积极的建设中，东部快速干线是主力道路，莞深高速北段也正在积极建设中，所有这 些道路建成通车后，将形成多层次、多级化的新的网状道路干线新格局 . 园区优势：东部工业园将调整东部板块的产业结构，启动东部组团式发展的新格局，进而促进东部板块房地产业的进一步发展 .。