日照啤酒厂地产项目开发可行性报告(doc32)-地产可研(编辑修改稿)

日照啤酒厂地产项目开发可行性报告(doc32)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

的市场潜力和发展空间，单从价格来看，就从均价 2200 元左右现已升至 3400 元以 上 .如啤酒厂项目西临的安泰水晶花园项目由刚开盘的 2600 元升至3800 元 ,商铺起价为 8000 元 ,写字楼起价 3000 元。 而老城区附近周边房地产项目也同样受到市场的追捧。 政府近些年一直在扩建日照市，其目的也是在不断吸引外来人口来日照投资、居住，希望借助外来人口的力量增加日照市的综合竞争力。 而 外地来日照的投资者大多为想移居日照。 据有关资料显示 ,来日照的投资者的投资方 式 80%是房地产行业。 综上所述，我们认为虽然短时间内日照市的房地产行业会受到外部客观条件的制约，但是其发展前景必将十分广阔，而专业化规范操作、科学定位差异化经营、树立品牌意识将是日照市房地产企业目前规避市场风险的最佳办法。 （ 3）项目 SWOT分析 （ strength）分析 该项目位于日照市中心位置，是规划中的城市中央居住区，该项目同时濒临两条日照市主要交通干道，交通便利，周边生活配套设施极其完善。 随着该地区城市规划不断实施建设，周边房地产商业开发业态日趋完善，可以预见该地段蕴藏巨大的增值潜力 及丰厚的利润回报。 （ weakness）分析 ，前期市场宣传投入成本较大。 ，质素参差不齐，本地高端客户对项目认可度相对有所局限。 3. 周边楼盘价位相对低廉，该项目初期价格优势不足。 上述三方面原因在一定程度上制约了该项目的产品定位和短期经济效益。 （ opportunities）分析 目前日照市房地产市场整体开发结构不合理，产品同质化严重、大多地产项目开发过程中市场定位模糊，对市场研究不 透彻，跟风现象严重。 业内缺乏垄断性及领袖型企业，在经营管理、营销策划、规划设计等方面与国内发达地区还存在着较大的差距，同时由于国家相关调控新政的出台实施，势必会导致日照市的房地产产业重新洗牌，无论是投资者或自住者的风险意识和成本意识均发生了巨大的改变，更加趋于理性，同时随着信息时代的来临和经济的发展，我市高收入的年轻人群和外来商务人士不断增加，他们对自身的居住条件和生活方式有着与发达城市同步的消费需求。 另外，项目周围具有“超级社区”的楼盘稀少，同时市场价位较高，留有较大的价格操作空间。 是炒作“体验全新城市中 心生活方式”概念的绝佳时机。 所以综上所述，我们认为目前该项目开发机遇大于市场压力，只要严格的依照市场规律，借鉴科学的项目管理经验，差异化经营定位，合理规避政策风险，全员树立品牌意识，相信该项目的开发推广后， 一定会使开发商取得良好的经济效益和社会效益。 （ threat）分析 由于次新市区、新市区板块和石臼开发区板块内的新增房地产开发项目均以陆续开盘销售，有的项目已形成现房态势，同时上述板块中各个开发商大多有一定的市场开发经验和口碑基础，项目间市场竞争激烈。 目前属于日照市房地产开发热点地区，这势必会分 流拟开发项目的潜在客户。 三 . 市场定位 （ 1）项目定位 房地产项目开发原则，必须要建立在了解客户需求的前提下进行细分，抓住市场空白点，准确地进行定位。 我们建议该项目定位为： 1. 是日照市中高收入水平阶层群体认可的未来城市中心生活区。 2. 是中高阶层及商人眼中极富增值前景和高回报率的投资物业。 3. 是外地游客需求的性价比较高、能够增值保值的休闲物业。 4. 是年轻高收入阶层体现自由、时尚、成功首选的城市小巢。 是中老年人认为较适合养老居住的老年公寓。 （ 2）品质定位 我们认为一个楼盘销售的成功与否，并不在于品质的 高低，而在 于其品质档次能否适合市场的实际需求，为突出该项目休闲、健康、安全、智能、便捷、人性化的全新城市中心居住生活理念，建议该项目提供以下配套设施： 1. 智能化安防门禁系统、闭路监控。 2. 有线电视 、电话光纤宽带接入。 3. 商业部分规划为国际连锁休闲商务酒店（参考酒店：美国格林豪泰酒店）、休闲购物街区等特色商业业态。 （以上定位要明确、可通过招商及合作来达成）以次奠定开发商高素质的品牌形象。 4. 针对不同客户提供菜单式装修服务（客户与专业装修公司签约）。 该楼盘应该在外立面和公共空间设计上要贯彻精品意识，提升楼盘附加值， 通过美观的外在形象带动楼盘品质提升，力争使该项目成为城市地标式建筑。 （ 3）客源定位 一．目标客户： a. 日照市年收入在 8 万元人民币以上的中高收入家庭。 b. 项目用地周边居民和小私营业主。 c. 投资者。 d. 内陆地区滨海城市置业人群。 e. 老年客户。 在老年公寓仍未长足发展时，一些需要享受城市便利的老人，会选择市区带电梯的一居项目。 f. 韩国及台湾商人 二．目标市场： 日照市区、北京、上海、邯郸、郑州、淄博、齐鲁石化、临沂、东营、青岛及鲁中内陆城市。 （ 4）户型及面积定位： 根据该项目客源定位 ，要求产品总价低，户型灵活的特点，我们建议项目户型应注重以下特点： 1. 高层产品主力户型为二居室（面积控制在 70— 90 平米之间）多层产品主力户型为三室两厅一卫（面积控制在 85119 平米之间）。 2. 尽量保持户型均好性。 3. 尽量做到户型方正、明厨明卫。 4. 小户型起居室与卧室之间隔断可自由打通。 5. 部分户型可考虑组合出售（联体），以满足市场不同需求。 6. 南向采用外飘窗，增大有效面积，冰箱及卧室衣柜位置尽量做到内凹设计，节省使用空间。 7. 充分考虑海景优势及卖点，在增加建安成本和售价增值间找到合理平衡点。 （ 5）价格定位 高价的楼 盘，虽然在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接受，将会造成楼盘的长期滞销。 若价格定低了，虽然能在相当短的时期内畅销，但也有可能因价格太便宜，使开发商无利可图。 制定一个合理的价格是保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周 期内最高利润的一个重要条件。 我们建议采用先外部因素调查，在了解目标客户需求的前提下，结合市场竞争的实际情况，根据反馈信息，调整内部开发成本，制定了一个合理利润的价格策略，根据客户的消费心理尽量做到一户一价，其结果既保证了消费者的利益，又使发展商取得了应有的经济效益。 四 . 规划设计 （ 1）设计理念 设计是项目的灵魂，我们认为该项目规划应注重建筑单体与周边环境的有机融合，利用建筑小品和主题会所来提升项目品质，突出文化、健康、休闲的全新城市滨海生活理念。 项目内部规划要遵循“人车分流”“动静分区”“商住分离”的人性化设计理念，突出各自文化氛围，尤其在小品景观和各个节点区域，设置不同的交通通路进行人性化区分。 而在景观设计上要充分考虑日照地区的自然气候条件和未来物业管理运营成本，尽量在营造高品质文化氛围的同时兼顾到实用性和经济性，降低开发和经营成本，同时要规划足够的停车位，可考虑在部分沿街 商业或裙楼屋顶做空中花园设计，增加绿化层次和项目卖点。 外立面风格应考虑海滨城市建筑的特点，充分体现简约时尚灵动的国际现代建筑特色，同时在设计上要充分考虑本地区的气候特点及 生活习惯，体现出人性化生活空间。 使该项目成为日照市的一个耀眼的亮点，力争成为日照市地标性建筑。 （ 2） 规划数据及 技术经济指标 基本参数：用地面积： 189939 ㎡ ； 总建筑面积： 286000 ㎡ ， 其中：住宅面积： 255000 ㎡ ；商业面积 30000 ㎡ ，社区公建 面积： 1000㎡。 基本规划思路：项目规划以多层住宅为主，适当布局少 量高层住宅。 沿街为商住综合楼，由南向北规划多层住宅 67（其中 5+1F型 12 栋， 6+1F 型 55 栋，北端规划小高层 5 栋（ 11+1F），东面南面沿街底商为二层，北面为底商一层。 建筑结构设计意向：多层为异型框架拄混合结构，小高层为框架剪力墙结构，底商足部转换，墙体主要采用孔型砌块水泥砖；外墙 EPS 保温材料柔性腻子普通涂料；内墙白水泥两遍；屋面聚氨脂保温 TS300 克两层防水做法；上水采暖 PPR 管材，粉末喷白铸铁暖气片，下水普通 PVC 管材；入户合成防盗门，窗户 80 型塑钢料普通中空玻璃；多层混凝土现场搅拌，小高层混 凝土用商品混凝土。 工程造价计算参考数据：预算采用山东省 96 综合定额三级取费，零工单价 19 元；钢材均价 3400 元 /吨，袋水泥 260/吨，商混C25 单价 220。