日照舒斯贝尔新天地商业项目营销推广报告(25页)-销售管理(编辑修改稿)

日照舒斯贝尔新天地商业项目营销推广报告(25页)-销售管理(编辑修改稿)内容摘要：

人直观看出项目从整体到局部的效果，它是客户购房信心的重要凭证。 环境沙盘：规格为 半径为 1 米 圆形沙盘 、 （在本项目处作突出设计） 比例为： 1： 户型模型：规格为 米 米、比例为 1： 、户形为 :住宅参选户型 ■ 展板设计 展板是以平面的方式将项目整体效果、户型效果、园林规划设计效果等几方面的效果清晰的表达出来，增加客户的购房兴趣和信心 . ■ 现场租售中心功能分区及配置要求 功能 分区 区域功能与布置 展示区 设有环境沙盘、户型模型、 展示物业的功能、 区位、建筑特色， 济南贵和运营商 等方面的看板与资料。 接待区 设置 LOGO 墙，接待总台。 接待用桌椅及饮水机。 传真机。 至少设三门电话线，一门是客户回访线，一门是客户电话进线及传真专线。 装修美观、宽敞，突显物业品质。 背景音乐系统 洽谈 签约 区 深度洽谈区 分隔部分办公区域以利专案人员的案场办公。 设有点钞机等 休息区 设 沙发等设施，提供休息、饮料、报纸、杂志等。 三、 项目营销推广整体思路 本项目作为 日照市政府重点商住项目 ，将作 为 日照 商圈的 地标 性建筑对周边的景观及经济带来积极的影响。 由于 日照 城市建设的步伐和经济的强劲发展，尤其是 项目 紧邻日照市委市政府和人民广场，雄霸日照政治、经济、文化中心地位 ，加之全国知名商业公司 — 济南贵和 物业管 理公司 统一运营与管理，大大加强目标客户 对 本项目 的投资热情。 本项目 优质 住宅部分 更是成为备受投资客青睐的市场热点。 因此本项目应顺势而为、及早入市，采取以快打慢的策略，迅速占领 地产 市场，以尽快实现资金回笼、降低 投资 商的投资风险。 本项目 05 年的销售成绩及广告宣传 ，为本项目快打快销的销售策略提供了有利的客观条件。 总体来讲：本项目的营销操作采用的是“ 以旅游城市之季节特点，打旅游销售旺季之战略”相对集中策略。 充分的运用“绝佳位置”“名家运营” 突破市场，“ 五 大媒体（ 齐鲁 晚报、 黄海晨报 、 公交车体 、 各地贵和商场、旅游景点港口 大力度、高密度报媒和全方位、大手笔现场包装）”撬动市场，“三大核心卖点（ 贵和 、 政治经济中心 、 新城市 CBD）”攻占市场，“三点小利（ 贵和 VIP卡、多折扣、 年 7％返利 ）”收获市场。 以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。 卖点提炼 原点地位 地段、地段、还是地段是房地产不变的主题，作为 日照 中心原点区的 贵和大厦， 区位永远是吸引目标客群的一大因素，因而也是本案诉求的主方向之一。 （泰安大道 交通汇总表 ， 15 小时车流量统计表 ） 品牌的树立 要让购买客户明白“ 商 厦好的运营 ，是您财源广进的基础 ”贵和大厦 其综合品牌形象与在人们心理上的形象烙印都将成为本案建树“ 贵族消费 ”品牌形象的基础，通过产品优势的宣传推广与一系列公关促销活动，都将会在很短的时间内大大提高 日照贵和大厦 的知名度， 吸引客户前来选购，生意机会 多。 并逐步确立 日照贵和大厦 中心突出品牌形象。 产权年限优势 本项目为商住一体 建筑 ，住宅部分为 70年产权，商业部分为 40年产权，因商业与住宅为一体 建筑， 故商业部分在 40年后还可以继续使用 （ 40年后补交 30 年的土地使用费）。 “ 70 年 ” 的使用年限是其 他商业项目所垂涎的，在推广宣传上要紧抓产权 年限 上的优势运用销售计算的方法展示给目标 客户 ， 让客户对自己的投资回报期在时间上、回报总收益上有所计算与比较，来从竞争项目吸引更多的准客户。 价格优势 通过 产权年限优势的推广宣传，并 为来访客户运用销售计算，展现价格上的产品优势，让目标客户增多购买兴趣，加大客户锁单数量。 住宅部分建筑结构优势 住宅部分的 室内大量无梁全框架设计，内隔墙可调整性大，业主可任意拆分； 让客户对自己的生活空间自由设计更好的展现自我提供了必备条件。 在销售工具制作过程中要多以装修效果图配合精美文字来展现 无梁全框架设计 的独特优势。 入市时机及销售前提 入 市时机的选择 “良好的开始是成功的一半”，入市时机方式把握得好，才能产生好的销售开局。 入市时机的选择要综合考虑以下几方面因素：  项目可售 时间：通常我们选择在正式预售前 2— 3 个月入市宣传 ，一方面为项目提前造势、另一方面可为正式销售积累有效客户。 本项目预计于 4 月底开盘。  准备充分后入市：入市时必须在 售楼处、 项目周边环境改造、工程形象等内外包装方面有良好形象展示，模型、楼书、展板等销售工具齐备的情况下入市，才能彰显出本项目的气势与发展商的雄厚实力，增强客户对项目的信心。  无造势不入市：在房地产市场如此激烈的竞争态势下，业内人士公认：“无造势即无市场”。 入市前的宣传造势与形象展示对前期的销售及客户心理具有较大影响，因此在项目入市前必须要有足够的宣传造势，能够初步建立品牌形象并吸引客户关注，为前期销售作市场铺垫。  销售旺季入市：每年 5 月至 10 月是房地产销售的周期性旺季，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。 通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。  有目的地入市：根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。  有控制地入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节 奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。 项目销售基本条件  售楼大厅 装饰 完毕并可使  建筑模型已完成  完成必要的销售文件（销售百问、销售面积、房号表、认购登记卡、付款方式。