无锡市宝应南园路南侧商业地产项目市场调研报告48页-商业地产(编辑修改稿)

无锡市宝应南园路南侧商业地产项目市场调研报告48页-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

需求上转变成生活方式及态度这种概念需求；  市场对车位的概念为购买型 (一般为 46 万 /个 )  当地客户的购房概念比较倾向于多层， 但从市场上来看 小高层、 高层建筑因其量的增加及广告的引导后，也逐渐被年青人或时 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 尚人士所认可；  80%的楼盘在宣传推广上 都要辅以人文 、教育等概念，且大多靠近学校旁的项目其销售情况都不错。 可见，宝应 人对子女的教育的重视程度，这个是我们应着重关注和研究的。  销售的手段之一是首付在 30%， 70%余款可以全额按揭； 外地人贷款需本人人作担保；  开发商对售楼处的 设置 越来越重视，以 现代、人文风格为主 ；  开发商大多请代理公司进行营销策划，但所做广告及销售能力方面 感觉一般；  目前在宝应 大多楼盘都以户外广告、车身广告、 DM 为主要媒体发布途径；  宝应 房产市场对全装修房的概念比较淡薄，而且精装项目的普及度偏弱；  市场的购房因素比较注重 地段、价格、 配套、 环境等。 四 、在售楼盘状况 （ 1） 售楼处分析 宝应 售楼处中，比较注重形象的多为外省开发商，并且均由代理公司进行销售，售楼处比较宽敞、整洁、 明亮，售楼人员形象也较好，热情程度较高。 相形之下，其它楼盘售楼处环境形象一般，有的甚至没有专业售楼处，售楼人员相关专业知识、对楼 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 盘了解程度、对待客户热情程度等都相对较差。 （ 2） 户型分析 在户型设计上，各大楼盘普遍倾向中等 户型，销售也较好。 ☆ 主流户型分析 目前在销售楼盘主流户型为三房二厅一厨一卫，这在宝应 较具代表性。 面积在 100— 130 之间较多。 据了解，这种主流户型也是目前最畅销的户型。 ☆ 最大户型分析 最大户型在 130— 150 平方米左右，以四房二厅一厨二卫和三房二厅一厨二卫的结构居多。 ☆ 最小 户型分析 最小户型在 80— 90 平方米左右，一般是二房二厅一厨一卫。 这种户型是卖的最快的，大多为新婚夫妇或老年人购买，但 该户型只占总体项目的 15— 20%，因此较抢 手或被开发商保留（中后期上调价格后再上市）。 （ 3） 绿化分析 ☆ 绿化率较高的楼盘 大多数开发商普遍对绿化很重视。 高档楼盘绿化率都比较高，绿化率都在 30%以上。 ☆ 营造方式分析 绿化营造方式主要有庭前绿化、中心花园、屋顶空中绿化几种。 a、一般的楼盘都有庭前地面绿化。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 b、档次较高的都配有中心花园。 （ 4） 配套分析 ☆ 基本配套 一般高、中、低档次 的楼盘，基本配套有水、电表、有线电视，稍有档次的多配备防盗对讲机、宽带。 ☆ 特色配套 当地 楼盘的特色配套不明显，有 24 小时保安巡视、智能化、封闭式管理、远红外电视监控 等等，其中以智能化、封闭式管理较为常见。 （ 5） 业主分析 ☆ 业主职业构成 宝应 城市 人气鼎盛， 外地人也相对较多，但 普遍收入较低，所以 一般楼盘也多是本地人 或农村年轻人消化。 在宝应 ，政府部门公务员、企事业领导人和私营业主的收入相对较高，是买房的主要社会群体。 ☆ 业主年龄构成 从年龄结构分析，最多的一类为 40 岁左右的收入较为稳定 人士，消 费能力较强，为改善居住环境而购房。 他们通常比较关心孩子的上学问题。 另一类为 30 岁左右，通常事业初成，开始考虑住房问题。 （ 6）营销推广分析 ☆ 主要宣传点 在楼盘的宣传上，个性化楼盘开始出现 ， 但市场上大多项目的 推广比较零碎，整合性、宣传力度不强。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四 、区域 楼盘基本数据与 分析 项目名称 碧水庄园 开 发 商 宝应房地产管理公司 代 理 商 自行销售 所在地址 苏中南路东侧、南园路北侧 销售电话 05148245111 8245222 项目规模 占地面积（㎡） 2． 5 万 建 筑面积（㎡） 4 万 户 数 300 逾户 住宅类型 多层、小高层、 主力户 型及比例 100 ㎡ 125 ㎡ （三房二厅二卫），占 45% 均价 (元 /㎡ ) 1800 元 /㎡ 开盘日期 2020 年 10 月 销 售 率（ %） 80% 交付使用日期 下半年 得 房 率（ %） 多层 90%、小高层 85% 容积率（ %） 1． 6 付款方式 一次性付款、银行按揭 小区内 配套 中心花园、沿街商铺 周边配套 周边学校、超市、菜场、银行等生活配套设施较为完善，步行 均在五分钟内 综 合 分 析 该项目 位于宝应城东南，地理区位优越，周边生活配套设施较完善，但小区整体并无任何特色，并且其花园洋房、庄园等概念与项目不符，但其价格在同类地段中算高，切因面积小、总价低的原因，销售状况尚可，目前起多层住宅已销售 80%，并且结构已封顶，目前在建的是两栋小高层。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 项目名称 南方 凤凰苑 开 发 商 宝应南方花园置业投资有限公司 代 理 商 成全机构 所在地址 白田南路、安宜高级中学北侧 销售电话 05148278888 8986555 项目 规模 占地面积（㎡） 20 万 建筑面积（㎡） 25 万 户 数 2020 逾户 住宅类型 多层、小高层、叠加 别墅 主力 户 型及比例 90 ㎡ （二 房二厅二卫） 占 15%、 110 ㎡ （三房二厅二卫） 占 35% 均 价 (元 /㎡ ) 2100 元 /㎡ 开盘日期 2020 年 元月十五号 销 售 率（ %） 目前一期 在售 12 栋，现在销售近 200 套 交付使用日期 未知 得 房 率（ %） 多层 90%、小高层 85% 容积率（ %） 1． 3 付款方式 一次性付款、银行按揭 小区内 配套 会 所、幼儿园、中心广场 、沿街商业中心 周边配套 生活配套设施较为完善，更有安宜高级中学与其 毗邻 综 合 分 析 该项目是目前 宝应规划较大 的楼盘 之一。 不管是从整体规划、外立面、区内景观都属宝应品质较高的楼盘代表之一。 从其目前的销售业绩来看， 也确实得到很好的证明。 并其开发商南方置业在 04 投资开发的南方花园口碑良好，在宝应人心目中知名度较高。 但从其规划来看，小高层较多，且价格相对较高，因此其之后的销售情况还值得进一步观察。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度 最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 宝应典型商业地产项目分析 宝利莱商城 项目位置：宝应县安宜南路与 南城根路口 项目规模：总建筑面积 2 万平方米，其中底层商铺近 1 万平方米，二层、三层为 1 万多平方米的空中别墅。 底层商铺层高 米。 价格：均价 8600 元 /平米 （已售罄） 开发商：扬州楠麒房地产开发有限公司 行销企划：无锡新里程房地产咨询有限公司 物业管理：宝应县金宝物业管理有限公司 电话： 05148279788， 8273061 名店王朝 项目位置：叶挺路 建筑面积： 2 万平方米 总投资： 6000 万元 总铺位数： 338 个 价格：一层沿街 16000 元 /平米，内街 5000 元 /平米；二层： 4000 元 /平米；三层 2020 元 /平米 配置： 3 部自动扶梯， 11 部楼梯 投资商：台湾弘凯建设有限公司 开发商：宝应弘凯房地产有限公司 全程策划：南京桓合房地产投资顾问有限公司 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 电话： 05148278008， 8278018 项目分析评论： （ 1）项目黄金商业地段不容置疑，也是宝应目前规模最大的商业项目。 （ 2）项目名字较为霸道，震撼人心，同时较容易为客户所记忆。 （ 3）提出“绿色商铺”概念，产权式销售，为客户们所接受，此项目的营销推广较成功。 （ 4）项目分批推售，并有详细的功能规划，推售思路较为清晰。 宝丽花 园底层商铺 底层满铺总建筑面积约 万平方米，均价 6500 元 /平米 纵棹园 项目位置：安宜路 建筑面积：约 5000 平方米 销售价格：一层约 10000 元 /平米，二层约 4000 元 /平米 销售情况：已售 60% 发展商：宝应县房地产管理公司 行销企划：常州市博报堂房产咨询服务有限公司 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 第三 章 商业商务房地产调研与分析 一、调研说明 调研范围 本次商业调研的范围主要在宝应县城。 主要调查了宝应的商场、超市、大型专业市场、店铺、娱乐设施和街道商业功能等。 调研目的 本次调研宝应商业的目的是了解宝应的商 业基本现状、城市商业区域的变化、商业的经营模式等等。 为项。