新西部城项目全程策划方案doc41-营销策划(编辑修改稿)

新西部城项目全程策划方案doc41-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

繁华的地段与安静的环境对老人来说，后者似乎更适合。 本小区是一个绿色生态小区，绿化率高、楼间距大采光好，而相对于市中心，本小要安静得多。 清新的空气和安静的环境将是他们的首选。 房地产投资者 城南新区的发展建设还处于初级阶段，相关的市政配套还不完善，房价也相对较低。 随着 时间的推移，新区的不断发展，新区的房地产也蕴含着巨大的升值潜力，这当然符合投资者的需要。 四、 项目市场定位 成本价测算 多层成本： 910 元 /平方米 目标市场价格测算 在可行性研究的财务预算中用竞争导向定价法、成本导向定价法初步确定了项目住宅均价。 在此基础上，并且进行了仔细的市场调查研究，根据对城南地区楼盘的调研，售价在 850－ 1100 元 /平方米左右。 而本楼盘，因为具备多方面的优势，本楼盘的市场定位应是中高档次楼盘。 针对可比楼盘在销售过程中所体现的本地楼市动态，采用市场竞争导向定价法确定销价格。 多层： 1000 元 /平方米 (均价 ) 此价位较为合理，应该是为市场所能接受的价格。 同时， 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 20 为了能促进销售，价格的调整应该分阶段进行。 定价策略 本项目以“低开高走”定价策略推出市场，必会引起市场的关注，而且为消费者所接受，可以聚集大量人气，为项目后期销售打理坚实的市场基础。 本项目是顺应市场的需要，更好地满足消费者要求居住环境亲近大自然，有更多的自然景观，避开闹市的喧嚣和拥挤。 极力考虑到环保方面的理念，建造倍受青睐的“生态住宅”。 在市场定位方面充分考虑到市场的需要，迎合当今住宅的潮流。 根据项目的整体规划及其配套设施情况，对项目的 市场定位为： 超越，在你想象不到的地方 居住改变生活 公园就在家门口 绿色、生态、健康――新西部城 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 21 第四部分 规划设计方案 一、 规划设计目标 本小区占地 33333 平方米，总建筑面积 万平方米，项目的建成将成为城南新区档次最高的居住小区。 本项目在交通、配套等方面具有极大的优势，如果再加上合理的规划，那将成为城南新区及至西宁市的一道亮丽的风景。 在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发，了解市场扫展动态，摸清市场上哪些类型的住宅的需要量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等等问题。 同时也从发展商的角度出发 ，总结开发经验，吸取其他发展商的优良经验，务求把小区规划设计做得更好。 所以，本小区的规划设计要达什么样的目标，还得回到前面做的市场定位部分，具体如下： 本小区要建成“绿色－生态－健康”的生态住宅小区。 良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，特别是住在城市里的人，对那到处都是污浊的空气，到处都是钢筋混凝土，到处都是喧嚣的生活气氛充满了厌烦之情，人们需要一块净土，需要清新的空气，所以，本小区的目标就是要为人们提供一个“绿色－生态－健康”的乐园。 小区规划要配合小区的主题概念。 前面在市场定位中谈到，本楼盘的目标客 户为西宁市区居民、州县客户 (且以老人居多 )，本小区的设计理念就是要把这些来自不同地方的人融合在一起，建造本小区独特的社区文化，使得整个小区家家户户都能够互助互爱，尊老爱幼，过着温馨快乐的生活，所以，本小区规划非常讲究。 规划目标： (1) 规划超前化。 第一， 建筑规划符合当今时代潮流； 第二， 建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料； 第三， 服务意识的超前化，物业管理前期介入 (采用港式物业管理 )，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想”为出发点。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 22 (2) 户型合理化。 通过市场调研了解消费需要，再根据消者的需求及当今 流行户型相结合，设计出既时尚以适用的户型。 (3) 质量标准化。 对于质量标准，本小区要求达到国家的优良水平，力争获取“鲁班奖”。 (4) 建材环保化。 对于这个标准，不仅是本小区追求的目标，同时也是其他发展商想方设法要达到的目标。 现在社会上到处都在讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑的成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。 (5) 配套完善化。 配套完善是本小区的一大卖产，本小区要兴建城南新区唯一的区内幼儿园，高级会所等。 (6) 服务一流化。 本小区采用港式物业管理，户好的售后服务，已经 成了楼盘促销的手段。 (7) 社区人性化。 本小区不断设有高级会所，而且为小孩开辟了“儿童乐园”，为老年开辟“老年人活动中心 ”“老年分健身广场”“观景休憩凉亭”等。 二、 项目规划设计要点 容积率： 人口密度： 40 人 /亩 绿化化： 40% 楼间距： 26－ 54 米 小区规划道路：小区内采用人车分流，主要道路宽度不得小米 5 米 小区交通主要出入口方向：西、南 幼儿园：建筑面积 1000 平方米 物业楼：建筑面积 2020 平方米 三、 规划构思 （一） 功能分区 小区由 13 栋单体楼组成（六层结构，局部七层），物业楼一栋，幼儿园一栋，临街四楼底层 为商铺。 （二） 环境结构 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 23 本规划的环境结构是一个有机整体，特点是以绿地系统为骨架，以中心音乐喷泉为整体环境的中心，配以人工河流，奇草异木等。 体现了居住区以环境生态为主导的规划思想，保证“有山有水有阳光”。 （三） 规划特点 本小区整体的规划设计以环保、健康为主题，不断提升住宅科技含量，融传统建筑与现代科技于一体，营造一座大型的智能住宅小区。 本小区采用欧式建筑风格，突出表现文化的多元性。 （四） 停车场规划 由于本小区离中心市区有一段距离，不乏有较多业主需用私家车，为了业主更加方便，小区内设有露天停车场共 100个车位。 （五） 道路系统 规划 小区出入口 考虑到本小区的特点（地块呈长方形状），为了更方便业主的出入，本小特设两个出入口。 正大门禁止大型机动车辆出入，不仅保证了业主的安全，且提高了工作效率。 道路系统 本小区区内道路采用人车分流，不仅保证了业主的安全，更体现本小区人性化的设计理念。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 24 第五部分 项目开发建设方案 一、 建设方式 采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，效的控制项目的工期、成本、质量，使到所建的住宅小区尽可能价廉物美。 二、 开发方案设想与分析 考虑到本项目的市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为两期进行开发。 第一期首先完成样板楼展示工程、小区内主干道，并配备管网，同时开发一期的九栋住宅楼、中央音乐喷泉广场及其他一些配套设施。 本期还要将水电暖气等相关配套准备到位，并作好防护绿地。 本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价的价格即可，志在吸引买家，树立小区的形象，创立小区的知名度，为以后提高售价作好准备，也就是采用低开高走的价策略格。 第一期开发四栋多层，这时，小区已基本成型，配套设施已经基本成熟，“人气”聚集，此时，楼盘价格可提高一个档次，这时，也是获取较大利润的时机。 三、 建设进度 （一）项目里程碑事件如下，做为定 期检查的关键事件点： ⒈立项 日期为 2020 年 7 月 15 日； ⒉ 设 计 完 成 日期为 2020 年 8 月 30 日； ⒊ 开 工 仪 式 日期为 2020 年 9 月 16 日； ⒋ 销 售 开 始 日期为 2020 年 10 月 19 日； 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 25 ⒌ 主 体 完 工 日期为 2020 年 5 月 15 日； ⒍ 安 装 完 工 日期为 2020 年 8 月 20 日； ⒎ 装 修 完 工 日期为 2020 年 8 月 15 日； ⒏ 竣 工 交 工 日期为 2020 年 8 月 30 日； ⒐ 销 售 完 成 日期为 2020 年 12 月 31 日 （二）项目进度里程碑计划表 表 重大里程碑事件 立项 设计 完成 开工 主体 完工 销售开始 安装 完工 装修 完工 交工 销售 完成 2020 年 8 月 15 日 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 9 月 16 日 ★ 2020 年 10 月 19 日 ★ 2020 年 5 月 15 日 ★ 2020 年 8 月 20 日 ★ 2020 年 8 月 15 日 ★ 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 26 2020 年 8 月 30 日 ★ 2020 年 12 月 31 日 ★ 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 27 第六部分 项目营销方案 一、营销策划 (一 )卖点策划 ◇ 项目规划完美，拥有 %的超高绿化率，独有的人造景观小桥流水、大型音乐喷泉广场、落地式外飘窗 设计等； 为打本项目打造成“城南第一盘”，本小区拥有自己的“十项目第一”。 ◇ 唯一的区内幼儿园，使业主不在为子女的学业担忧； 目前，在城南新区还没有幼园，业主子女上学极不方便，为满足各业主“望子成龙”的心理，区内幼儿园无疑是俘获千千万万“可怜天下父母心”的王牌。 ◇ 首付万元，七成十五年按揭，使业主购房更加轻松； 为降低置业者购房的门槛，方便一些月薪收入较高而且稳定、但暂时没有较多积蓄的年轻人 (和州县客户 )购房，推出“首付一万元”即可入住本小区，较大的满足了那些收入较稳定想购房，但又没有足够积蓄客户的需要。 ◇ 港 式物管，贴心呵护； 本小区采用港式物业管理，给业主更贴心的呵护。 西宁市的物业管理相对于其它的省会（或大城市）较落后，大部分物业公司是“管理业主”，而不是“服务业主”，致使大部分业主对物业公司的服务态度都不甚满意，该小区采用港式物管，让入住的业主真正真感受到“客户就是上帝”。 （二）营销策略 项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详细如下： （ 1） 一期的营销策略。 ◇ 以“新西部城――超越，在您想象不到的地方”推出市场，从而吸引更多的购买者，汇聚人气，树立品牌，为二 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 28 期的销售打下坚实的基础。 ◇ 大力宣传，树立品牌形象。 项 目开盘前期，在各媒体上做大量的广告宣传，并开始接受内部认购，蓄水工作做扎实，到半月后正式开盘发售，这一做法给市场造成悬念，形成发展商惜售的市场形象，若能有效地和现场人气积聚配合起来，相信会取得更好的效果。 ◇ 在西宁市“中心广场”举办促销活动，与消费者近距离接触，了解消费者消费心理，制定下一步促销策略。 ◇ 针对州县客户。 在青海省各州县，设立办事处，以便更好地与地州县客户沟通。