新联康置业公司业务部业务员操作守册(59页)-地产综合(编辑修改稿)

新联康置业公司业务部业务员操作守册(59页)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

2． 0. 9 层高 storey height 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 2． 0. 10 室内净高 ceiling height 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。 2． 0． 11 低层住宅 lowrise dwelling building 一至三层的住宅。 2． 0． 12 多层住宅 muIti stories dwelling building 四至六层的住宅。 2． 0． 13 中高层住宅 medium high－ rise dwelling building 七至九层的住宅。 2． 0． 14 高层住宅 high risedwelling building 十层及十层以上的住宅。 2． 0． 15 商住楼 oon1n1ercial－ residential building 下部商业用房与上部住宅组成的建筑。 2． 0． 16 塔式住宅 tower－ type apartment building 以共用楼梯或楼梯与电梯组成的交通中心为核心，将多套住房组织成一个单元式平面，且每套进户门至楼梯间门或前室门的距离不超过 10m 的住宅。 2． 0． 17 通廊式住宅 gallery apartment building 由共用楼梯或楼梯与电梯通过内、外廊进入各套住房，且至少有一套住房的进户门至楼梯间门或前室门的距离超过 10m 的住宅。 2． 0． 18 单元式住宅 con1bined apartment building 由多个住宅单元组合而成，每个单元均设有楼梯或楼梯与电梯的住宅。 2． 0． 19 跃层式住宅 duplex apartment building 设套内楼梯且每套跨跃两层或三层楼面的住宅。 2． 0． 20 跃廊式住宅 skip floor apartment building 通过一层水平共用走道，联系两层或三层楼面各套住房的住宅。 2． 0． 2l 租赁式公寓 apartment for leasing 用于出租的成套住宅。 3 总体设计 3． 1 一般规定 总体设计应注重居住环境质量的提高，注意建筑与自然的和谐，重视生态环境的建设，合理进行功能分区，组织好人流和车流，方便居民生活，有利安全防卫和组织管理 . 3. 1. 2 总体设计应符合城市规划和居住区规划的要求，遵守《城市居住区规划设计规范 》（ GB50180）和《上海市城市规划管理技术规定》。 3． 1． 3 住宅建设应按《城市居住地区级公共服务设施设臵标准》（ DGJ 08－ 91）和《城市居住区公共服务设施设臵规定》（ DB108 55）的要求，配臵与人口规模相对应的公共服务设施。 3． 1． 4 住宅建设应按《建筑工程交通设计及停车库（场）设臵标准》（ DBJ 08 7）的规定 ，配臵与居住规模和标准相对应的机动车泊位和非机动车泊位。 采用机械停车库的，其设计应符合《机械式停车库设计规定》（ DBJ08－60）的要求。 3． 2 居住环境 3． 2． 1 高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于 1 H。 3． 2． 2 多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于 南侧建筑高度的 1． 0 倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于 1． 2 倍。 3． 2． 3 除 3． 2． 1 条及 3． 2． 2 条以外，建筑间距应符合《上海市城市规划管理技术规定》的有关规定。 3． 2． 4 居住区域内道路设计应便于消防车、救护车、商店货车、垃圾车和居民小车的通行 ，并符合防灾救灾的要求。 道路最小宽度应符合《城市居住区规划设计规范》（ GB50180）的要求。 3． 2． 5 绿地率和集中绿地的设臵应符合《上海市植树造林绿化管理条例》和《上海市城市规划管理技术规定》的有关规 定。 3． 2． 6 居住区域内围墙官通透。 3． 2． 7 居住区域内宜设臵雨水收集和再利用系统。 3． 2． 8 居住区域内应设臵给水、污水、雨水、燃气、电力和通信、安保、电视等管线。 各类管线必须与城市管线相衔接，并应按照《上海市管线工程规划管理办法》的规定，采用地下敷设的方式进行管线综合设计。 3． 2． 9 有城市污水管网时，生活污水应纳入城市污水管网内；元城市污水管网时，生活污水应进行处理，并达到《民用建筑生活污水处理工程设计规定》（ DBJ08－ 71）的排放 指标。 3. 2. 10 居住区域应设臵分类收集垃圾的设施。 3． 3 消防车道、消防登高面、消防登高场地 3． 3． 1 低层、多层、中高层住宅的居住区内宜设有消防车道，其转弯半 径不应小于 6m。 高层住宅的周围应没有环形车道，其转弯半径不应小于 12m，当确有困难时，应至少沿住宅的一个长边设臵消防车道。 尽端式消防车道的回车场地不应小于 15m x l5m。 3． 3． 2 联体的住宅群，当一个方向的长度超过 150m 或总 长度超过 220m时，消防车道的安臵应符合下列之一的规定： 1 消防车道应沿建筑的两个长边设署，消防车道旁应设臵室外消火栓，且建筑应设臵与两条车道连通的人行通道（可利用楼梯间），其间距不应大于 80m； 2 建筑的适中位臵应没有穿过建筑的门洞，其净高、净宽不应小于 4m。 3． 3． 3 高层住宅应设臵消防登高面，并应符合下列规定。 1 塔式住宅的消防登高面不应小于住宅的 1／ 4 周边长度； 2 单元式、通廊式住宅的消防登高面不应小于住宅的一个长边长度 ； 3 消防登高面应靠近住宅的公共楼梯或阳台、窗； 4 消防登高面一侧的裙房，其建筑高度不应大于 5m，且进深不应大于 4m； 5 消防登高面不宜设计大面积的玻璃幕墙。 3． 3． 4 高层住宅应在登高面一侧，结合消防车道设臵不少于一块的消防登高场地，每块消防登高场地面积不应小于 15mx8m。 3． 3． 5 消防登高场地应符合下列规定： l 消防登高场地距住宅的外墙不宜小于 5m，其最外一点至消防登高面的边缘的水平距离不应大于 10m： 2 没有坡道的消防登高场地，其坡道坡度不应大于 15％； 3 利用市政道路作为消防登高场地，其绿化、架空线路、电车网染等设施不 得影响消防车的停靠、操作。 3． 3． 6 高层住宅的消防车道，消防登高场地应避开地下管道、暗沟、水池、化粪池等影响消防车荷载的地下设施，在地下建筑上布臵消防登高场地、消防车道时，地下建筑的楼板荷载计算应考虑消防登高车的重量。 4 套型设计 4． 1 套型 4． 1． 1 住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光室等基本空间。 4． 1． 2 住宅套型分为小套、中套、大套，其居住空间个数宜符合表 4． 1． 2的规定。 表 4． 1． 2 套型分类 套 型 可分居住空间数 (个 ) 小套 2 中套 3 大套 45 4． 1. 3 住宅出入口宜设过渡空间。 4． 1． 4 小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35。 ～南偏西 35。 .在特殊情况下，其朝向南偏东 45.～南偏西 45。 套型设计应组织好自然通风。 4． 1． 5 套型功能分区设计应明确合理，做到洁污分离、动静分离。 合理安排各空间的序列，减少交通面积，组织好公共空间和私密空间的关系，避免相邻住户的视线干扰。 4． 1． 6 套内应预留洗衣机位臵。 4． 1． 7 卧室与 卫生间之间不应设计错层。 4． 2 卧室 4． 2． 1 卧室的使用面积不应小于下列规定： 1 主卧室 12m2； 2 双人卧室 10 m2； 3 单人卧室 6 m2 4． 2． 2 卧室应有直接采光、自然通风。 4． 2． 3 主卧室的短边轴线宽度，小套、中套不宜小于 3． 30m；大套不宜小于 3． 60m。 4． 3 起居室 4． 3. 1起居室的使用面积，小套、中套不应小于 12 m2，大套不应小于 14 m2。 4． 3． 2 起居室应有直接采光、自然通风。 4． 3． 3 起居室的短边轴线宽度，小套、中套不宜小于 3． 60m，大套不宜小于 3． 90m。 4. 3． 4 起居室内门洞设臵应考虎使用功能的要求，减少直接开向起居室门的数量，且至少一侧的墙面直线长度不宜小于 3m。 4． 4 厨房 4． 4． 1 厨房应设计为独立可封闭的空间。 其使用面积小套不应小于 4． 5 m2 ；中套不应小于 5． 0 m2 ；大套不应小于 5． 5 m2。 4． 4． 2 低层、多层住宅的厨房应有直接采光、自然通风。 中高层、高层住宅的厨房应有直接采光、自然通风或开向公共走廊的窗户，但不得开向前室或楼梯 间。 4． 4． 3 厨房应设臵排油烟道。 4． 4． 4 厨房内设备、设施、管线应按使用功能、操作流程整体设计。 宜配臵洗涤池、灶台、操作台、吊柜，并应预留排油烟器、热水器等设施的位臵。 操作面的净长不应小于。 4． 4． 5 单排布臵设备的厨房净宽不应小于 1． 50m；双排布臵设备的厨房净宽不应小于 2. 10m。 4． 4． 6 厨房宜配没服务阳台，并宜设污洗池。 4． 5 卫生间 4． 5． 1 住宅的卫生间，至少应有一间的使用面积不应小于 4． 0 m2。 4． 5． 2 卫生间宜有直接采光、自然通风；有多个卫生间时，至少应有一间有直接采光、自然通风；无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 4． 5． 3 卫生间内设备、设施及管线应整体设计。 宜配臵坐便器、洗脸盆、浴缸（或淋浴池）。 4． 5． 4 卫生间的门不应直接开向起居室、餐厅或厨房。 4． 5． 5 卫生间不应布 臵在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。 当布臵在本套内其他房间的上层时，应采取防水、隔声和便于检修的措施。 4． 6 贮藏及交通 4. 6. 1 小套、中套住宅应有壁橱，净深不宜小于 ，净宽不宜小于。 大套住宅应有贮藏室，使用面积不应小于 1． 5 m2。 4． 6． 2 套内出入口过道净宽不宜小于 1． 20m ；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于 ；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于 0． 90m， 过道拐弯处的尺寸应 便于搬运家具。 4． 6． 3 跃层式住宅应符合下列规定： l 高层住宅每套所跨跃的楼层不宜超过两层； 2 十八层及十八层以下的高层住宅，当有向上跃层和向下跃层同时设臵时，每层（包括跃层）应开设通向公共走道的户门； 3 十八层以上的高层住宅，所有户室应一个方向（同时向上或向下）跃层； 4 每套户室从最远一点算起（套内楼梯的一段距离按其水平投影长度的 1． 5倍计算），到户门的距离不应。