收楼统一口径与答客问注意事项培训25页-地产培训(编辑修改稿)

收楼统一口径与答客问注意事项培训25页-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

11 层的： 3— 6 层为第一段，系数为 1， 7— 11 层为第二段，系数为 ； 14 层的： 3— 6 层为第一段，系数为 1， 7— 10 层为第二段，系数为 ； 11— 14 层为第三段，系数为 ； 15 层的： 3— 6 层为第一段，系数为 1， 7— 10 层为第二段，系数为 ； 11— 15 层为第三段，系数为 ； 16 层的： 3— 6 层为第一段，系数为 1， 7— 10 层为第二段，系数为 ； 11— 15 层为第三段，系数为 ； 18 层的： 3— 6 层为第一段，系数为 1， 7— 10 层为第二段，系数为 ； 11— 15 层为第三段，系数为 ； 16— 18 层为第四段，系数为。 如此按段类推，每段按系数 20%递增，即系数为 1+(N1) ， 一、二层 层不使用电梯的用户不用摊分。 二十二 、 公共分摊费用如何收取。 答： 安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等的物业项目，其机电设备运行电费属代收代缴费用，物业管理企业应单独列帐，公布每月耗电量、电量总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。 普通住宅小区各种平面、立体照明灯及楼梯间等公共照明能源费由业主按照房产证载明的建筑面积分摊。 小区电费按实际的公共用电和线路损耗（变配电设备损 耗、线路损耗、电能表损耗电量）和用电功率因数调整电费等进行分摊，由使用人共同负担。 二十三、 XXXX 的居民生活垃圾处理费用如何收取。 答： 居民生活垃圾处理费标准按政府有关规定执行，垃圾代运处理费的收取方式按物业服务合同约定执行。 对纳入小区管理的流动商贩，收（拾）荒人员的保证金及卫生保洁费等实行市场调节价，由双方协商确定。 二十四、 装修保证金是怎样规定的。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 答： 根据 《威海市市区普通住宅小区物业服务等级标准》 规定：物业管理公司可向装饰装修的业主收取装修保证金 1000 元 /户。 装修结束后，对按时清运装修垃圾， 遵守装饰装修管理服务协议的，物业公司在装修结束十五日内将保证金退还业主。 凡装修违规者，物业管理公司有权扣除装修保证金。 二十五、 材料搬运与装修垃圾清运费如何收取。 答： 业主装饰装修房屋须遵守《房屋装饰装修管理协议》及物业管理公司制定的《装饰装修材料与装修垃圾清运管理规定》。 所有进、出小区的装饰装修材料与装修垃圾由物业管理公司统一搬运，并向物业管理公司缴纳材料搬运和垃圾清运费；所有装饰装修材料与装修垃圾不得在物业共用部位和公共场所堆放，必须在物业管理公司指定的位置堆放。 装修施工产生的杂物、垃圾等应由装修施工 人员及时清理并堆放在指定位置，不得倒入小区内的垃圾桶、沙井、渠道、走廊、楼梯、电梯间等公共部位和场所。 材料搬运和垃圾清运费物业管理公司根据实际情况，按市场价格收取。 二十六、 物业管理公司的有偿服务费用是怎样的。 答： 以物业管理公司在本物业管理区域明示后的收费标准、收费方式为准。 第四部分 概念解释 一、入伙 入伙亦称入住，是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续； 入住人收到入住（入伙）通知后在限定期限内不办理相应手续的，亦视为入住。 《入伙通知书》发出时，应清楚说明入伙 的条件，以便日后业主推迟办理时，物业管理费的收取工作能够顺利开展。 二、“一条龙” 入伙模式 入伙期间采用“一条龙”服务模式进行，开发 商、政府公共事业部门、物业公司联合现场办公。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第五部分 交房前准备工作 一、销售部 收集业主名单；（可交房资格审查及商议处理办法，包括款项不齐，按揭手续未办） （一定要核实业主的详细地址，如有变更，要求业主提供书面通知） 提前通知业主交房，以信函、电话通知为主。 （形式上只承认挂号信或快递方式。 电话只是辅助手段） 统一说词。 （一般由 开发 商与 物业公司牵头） 提供各式交房表单及流程。 备注： 信函内容包括，业主交房所需的材料，按揭所缺材料、余款数额。 报纸广告由 广告公司 开始设计交房广告 ， 构 思 收楼处现场 交房氛围布置。 提前电话通知业主，通知业主来交房时带齐交房、办理产权、按揭、余款等。 （电话过于提前，会造成业主提前到场要求先验房，或造成业主提前集会，发生不测） 二、财务部 与销售部 提交资料与款项未清客户名单。 确 认手续齐全客户名单。 三 、 豪迈公司 项目部（ 工程部 ） ： 联合物业 公司 ，检查各套住宅、店面的质量情况（包括：门、窗、水、电、锁、电梯、公共照明等公共设施的正常使用和确认的最终开通时间）；工地工程人员居住情况及清理现场。 由工程部提供《竣工验收报告》 最终确认 4楼 、 5楼 道路 、绿化 时间。 已验收合格的 房 间 向物业交接锁匙。 由工程部确认之前的方案哪里有改动并向房管局提出统一变更。 由房管局出示的面积表盖章。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四 、物业 公司 ： 在 收 楼处 展示：业 户手册 、装修 管理协议、 交房流程、收费标准及收费依据等相关约定。 相关人员尽快到岗。 提出交房 入伙 方案及应急预案。 提请开发商召开收楼入伙专题会议， 派专人对销售部人员进行适当培训和相关客户问题解释。 制作物业使用 《 交房答客问 统一口径注意事项 》。 对小区的相关物业费的收取标准，对各种情况提前做出相应的收取方法及标准。 确定物业管理 相关协议《 装修 管理协议》等 ； 根据小区的实际情况编写和印制《 业 户手册》、 《 装修 管理协议》 、 《 装修管理规定》、 《 治安 责任书》 、《 消防 责任书》 印刷以下各类入住表格： 《业主资料领用登记表》 《装修申请表》 《钥匙领用登记表》 《入住验房表》 《业主（住户）入住基本情况登记表》 《装修施工许可证》 《临时出入证》 熟悉掌握本项目的工程 情况。 1区内环境布置： 入口处挂欢迎横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。 插指路牌，由入口处到 售楼处、物业 管理处。 管理处办公环境 布置。 1 一条龙办理 客户的交房及收费。 1熟悉了解本项目详细情况 1 与销售部密切配合：客户在销售部的所有相关手续齐全后，（包括：按揭资料手续完 成、购房余款、面积差价补足）由销售部确认并出具交房通知书与物业房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 公司 方可与客户办理相关 物业管理入伙 手续。 五 、 开发 公司 编写和印制《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》 提前 书面 通知交房。 总之，交房时法律手续要完备；一切按合同办理；态度要和蔼、语言不卑不亢；现场不宜过于热闹；可以引进装修公司分散业主注意力；不宜让业主过于集中办理；设置 2 个相对安静的洽谈 房 间以便不测之需。 第六部分 做好小区入伙工作指引 XXXX 小区首批房屋的收楼入伙时间是 2020 年 12 月 31 日，此次收楼入伙项目共 2 栋楼。 按常规一般开发商《入伙通知书》会提前 1 个月以书面的形式通 知业主收楼，并将入伙应准备的资料和缴交的费用给。