攀枝花城市经营的初探(doc46)-地产综合(编辑修改稿)

攀枝花城市经营的初探(doc46)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

重点要转向营造良好的发展环境，创造城市的品牌，增强吸引力，优 化城市的整体效益。 （１）充分发挥城市规划在城市经营中的调控和引导作用 城市规划是调控城市土地资源利用和空间资源配置的重要依据 和手段。 城市所有的资产都维系于土地和空间，离不开城市的调控， 经营城市只有在城市规划的指导下，才能保证其整体利益的实现，规 划的失误产生最大的浪费。 （２）建立城市资产经营的有效机制 要科学构建城市国有资产经营的体制框架。 按 照“国家所有，分 级管理，授权经营，分工监管”的原则和现代企业制度的要求，建立 城市资产管理机构、城市资产经营机构、企业三个层次的管理、运营、 大量管理资料下载 监督机制。 通过市场运作或通过出售资产变现、融资等办法实现城市 资产的保值增值，为城市发展开辟新的资金渠道。 （３）搞好土地资产经营和管理 土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城 市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量。 实行非饱和适度供应， 合理调控土地和房地产价格。 通过调控土地供应总量，控制城市建设 总量和房地产开发总量。 全面推行城市国有土地有偿 使用制度，增加 政府的土地收益，为城市建设聚集资金。 城市土地资产经营收益上缴 城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开 发。 （４）加强法规建设 城市经营涉及的政策和内容非常广泛和复杂。 应全面开展城市经 营的政策研究，尽快制定城市经营的法律法规，规范城市经营的行为， 9 避免在城市经营中出现各种各样的违法问题，使城市经营有法可依， 有序推进。 （５）城市经营应注意的问题 一是必须坚持以城市规划为先导，这是搞好城市经营的先决条 件。 城市经营是城市发展建设和管理的一种手段，不是目的。 因此， 把城市土地、城市基础设施建设、市政公用设施、交通设施、园林、 环卫、城市广告等推向市场时，一定要坚持以服从城市规划为前提， 避免出现不合理的布局和盲目建设，避免城市政府管理和规划管理失 控。 二是城市经营的重点应是可经营性项目。 城市政府一定要建立城 市经营的有效机制，按照经营性、准经营性、非经营性对城市资产进 行分类。 对可以经营的资产进行资产评估、产权界定和清产核资，准 确测算出城市国有资产的份额和规模，以便根据类别的属性来确定项 目投资主体、运作方式、资金渠道、权益归属等，区分出应由政府投 资的项目或由社 会投资的项目，由政府运作可经营性项目和准经营性 项目，从而产生城市经营的收益效应。 三是搞城市经营不要摒弃原有的资金渠道。 在经营活动中政府财 政投入的比例要适当，尤其对城市公用设施的维护资金，在无法得到 外界有偿补给的情况下，政府一定要予以财政保证。 四是城市经营不能一哄而上，盲目进行。 要科学构建城市经营的 体制框架，按照“国家所有、分级管理、授权经营、分工监管”的原 则和现代企业制度的要求建立城市资产管理机构、经营机构、企业三 大量管理资料下载 个层次的管理、运营和监督机制。 10 第二章国内外部分城市经营的经验 城市经营 的概念， 20 世纪中叶，在西方一些发达国家就开始出 现城市经营思想的萌芽。 例如， 1896 年约翰 .佩特森在戴市发表的演 说中提出：“一个城市就一个企业 ,市民就是股票持有者”。 而我国在 20 世纪 90 年代 ,国内一些大城市相继在城市建设与管理中探索了“以 路带房，基础设施建设带动旧城改造”，“市政设施专营权有期限转 让”，“发行城市建设债券”等做法。 1998 年 9 月，中国城市经济学 会会长汪道涵在上海召开的纪念十一届三中全会 20 周年研讨会上明 确指出，今后城市现代化建设要走城市经营的新路。 浙江、江苏、山 东、辽宁、广东等省众多城市的积极实践，尤其山东省动作较大，于 2020 年 10 月发出文件，要求全省城市都要研究实行“城市资产经营”。 青岛市于 2020 年 9 月初举办了“城市经营论坛”，同期举办了“经营 城市促进周”，向国内外招商引资，获得了签约城建和奥运设施项目 124 个，金额达 28 亿元的大丰收。 国内外众多的城市建设经验，可 以给攀枝花和我国其他城市实践城市经营带来很多有益的启示。 国外的经验 在市场经济国家，虽然没有与我国提出的城市经营相对应的概 念，但是在城市资产经营管理和基础设施、公用 事业融资建设方面， 形成了许多成功的经验，而且不同的国家做法不同。 英国、法国等发 达市场经济国家，对于基础设施和公共产品的建设运营已经形成了比 较成熟的经验。 他们完全按照市场要求，建立现代企业制度，主要通 过资本运营的方式来建设经营城市资产，实行完全意义政企分开，在 政府与企业之间设立城市资产经营公司，由公司来具体运作。 如英国 的泰吾士公司、法国的通用水务集团公司。 实际上，这就是城市资产 经营公司，政府通过这些公司来经营运作基础设施等城市资产。 发达国家对于城市资产的经营管理经历了一个长期的演变过程。 以城 市化发展最早的英国为例，英国在城市化初期，就颁布了法律， 明确地方政府必须承担基础设施建设的责任。 在新城开发中，他们采 11 取了两种模式，一是公共部门开发，二是公共部门与私营单位合作进 行地区性。 英国推行的私有化改革取得发很大成功，改革的方式主要 包括有：整体出售国有企业的资产；在国有企业难以整体出售的情况 下，将其能盈利的一部分资产卖掉；把国有企业资产有偿或无偿转让 给本企业职工；对城市基础设施项目采用政府出资由私人承包提供城 大量管理资料下载 市基础设施产品或服务的方式；特许经营方式；把私人经营原则或市 场竞争精神引入 国营部门；用自愿团体或准政府机构代替政府的某些 管理部门。 英国的私有化改革极大地缓解了政府财政赤字的压力，提 高了城市基地设施经营的效率。 英国的经验证明，仅仅是政府部门或 私营机构都难以单独承担城市规划建设的责任。 所以他们逐步形成了 一种政府部门、公众机构、私人机构合作的伙伴关系，但这必须以良 好的政策机制及一定的社会资本积累为基础。 发达国家在城市基础设施建设经营中同样面临着公共财力不足 的困难，因此在融资方面进行了许多有益的尝试，形成了一些成功的 模式。 法国在城市基础设施领域推行“委托管理”。 所谓“委 托管理” 就是依靠法定程序，通过竞争，选定一家公共企业或私营企业，对城 市基础设施进行建设和管理。 委托管理的方式有直接管理、租赁管理、 托管管理、特许经营权管理等。 委托管理的内容已经发展到包括铁路、 供暖、照明、交通设施、高速公路、停车场、有线电视乃至监狱的建 设和管理。 委托管理有利于政企分开，有效发挥各自的作用；有利于 扩大投资来源，缓解资金紧张的矛盾；有利于改革管理体制，共同承 担风险；有利于保证工程质量，提高管理水平。 美国模式的融资方式以债券为主。 近年来，大部分债券的利息收 入免税。 美国模式融资的核 心是运用市政或项目的现金流支持债券发 行，其实质是偿还资金的担保问题以及州和地方政府的信用问题。 美 国模式的融资吸引个人投资者参与，有利于分散基础设施开发的风 险，也有利于公众对市政府和州政府财政的监督。 日本模式的基础设施建设有许多实体参与，主要为中央政府、地 方政府、官方代理机构和私营公司。 一般地，中央政府负责基本的、 12 核心的、跨区域的基建项目；地方政府负责与居民日常生活直接有关 的基建项目；官方代理机构和私营公司运作那些收取使用费和能够自 给自足的基建项目。 日本模式的融资具有中央政府承担责权较多 的特 点，资金来源更多针依靠财政，但实际执行中，债券市场也发挥不可 替代的作用。 世界各国的国有资产管理各不同。 主要有三种：一是所有权与经 营权合一，高度集权的管理体制，如日本、印度、突尼斯；二是所有 权与经营权合一，适度放权的管理体制，如法国、意大利、英国；三 是所有权和经营权分离的管理体制，如瑞典。 主要管理方式有：股份 制管理、美国的出租管理、法国的委托管理、意大利参与制管理等。 大量管理资料下载 青岛的经验 青岛城市经营的实践早于城市经营理念的提出。 20 世纪 90 年代， 青岛市公开出售市委市政府办公大楼，将办 公地址东移；以及通过对 土地实行统一规划、管理和出让筹集建设资金，在几乎没有政府投入 的情况下，使青岛高新区和东部新城区迅速崛起，这些应当算是青岛 开始最早而且相当成功的城市经营活动。 市政府在具体经营活动中十 分注意加强城市资源的优化和整合，引入市场化、社会化机制和竞争 机制，盘活存量，搞活增量，实现滚动发展。 青岛的实践经验和成效 都在全国处于领先水平。 其城市经营实践主要体现在以下几个方面： （１）城市土地 在社会主义市场经济条件下，城市土地资源是城市最大的存量资 产，如何实现对土地的有效利用和保护性开发， 青岛市政府在这方面 的主要做法是 : 一是做好城市规划。 青岛市在这 20 世纪 90 年代初期，就通过市 区重划进行了发展布局的调整。 逐步确立了中心城市、次中心城市、 重点镇三个层次协调发展、优势互补、共同推进的城市发展格局和城 镇体系；形成了以老市区为龙身，经济技术开发区，高新技术开发区 为两翼，城阳、红岛新区为龙头的“龙型”经济模式；架构起青岛老 城区之外，以“品”型分布的黄岛、崂山、城阳三个新城区为第一组 13 团，以胶州、即墨、胶南、平度、莱西为第二组团的国际城市的发展 框架。 二是发展新城区、改造旧城区 ，实现新老城区协调发展。 青岛市 政府对青岛的老城区进行了整体规划，在老市区的东部先投资修建了 高标准的街道、绿地、广场、公园等基础设施，使东部地价上升。 政 府将因此获得的土地出让金用来顺利完成了青岛政治、经济、文化中 心的东移。 同时又相继出台了城市旧城改造、安居工程、退二进三、 棚户改造等一系列房地产开发优惠政策，积极引导和鼓励社会资金在 住宅建设方面的投资。 （２）城市产业结构 城市经济的发展需要不断的资本输入，这意味着产业资本要保持 高度的活化和变现性，能够及时迅速地高优势产业流动，同时其自身 结构也能 在不断调整中更加优化。 一是集中优势资本投向优势产业。 青岛市近几年通过增加技改投 入、上市等方式，集中了优势资本，投向优势产业和重点发展的产业。 大量管理资料下载 努力建设港口、海洋、旅游大三个特色经济，构建电子家电、石油化 工、汽车机车船舶集装箱制造、新材料四个产业基地，打造产业发展 的核心竞争力。 二是有进有退，盘活产业资本。 青岛市结合国有企业的改革、改 造和国有资产的战略性调整与重组，综合运用破产、兼并、债转股、 退二进三、退市进郊等手段努力提高存量资本质量。 通过拍卖、协议 转让、置换等资本运营方式退出或减少国有资本。 通过产业资本运作， 青岛基本做到了通过保持产业资本的高度活化来优化增量；通过建立 畅通的投入和退出机制，形成“投入－增值－退出－再投入”的良性 循环，在滚动使用中实现资本增值和结构优化。 通过产业资本的运作， 成长起包括海尔、青岛啤酒、海信、双星、澳柯玛等在内的一批大产 业集团。 三是引导社会资本投资劳动密集型优质高效农业。 发展劳动型的 优质高效农业需要大量的人力和资本的注入，而当前农村有丰富的人 力和资源，却缺少充足的资本；城市企业有资金、技术和管理经验， 14 却苦于找不到好的项目。 青岛市政府正是充分认识 到这种情况，举办 山海资源开发暨高大型推荐会，吸引了法国、德国、澳大利亚和港澳 台地区的客商，国内大公司和个人近万人参加。 经过洽谈，当天就达 成了大量的协议。 这一运作方式，为城乡资源的配置搭建了一个平台， 让市场在城乡资源的合理配置方面发挥基础作用，从而加快了青岛农 业结构调整步伐，推动了青岛第一二三产业协调发展。 （３）城市无形资产 在城市可以开发运营的资源中，无形资产占据十分重要的地位， 如何将城市无形资产有形化，使其发挥最大效用。 青岛在这方面的做 法是： 一是拍卖各种经营权。 主要有：重点道路冠名权和广 告权；临时 性广告经营权；出租车和部分公交线路劳动营运权；道路保洁权；冷 饮亭、书报亭经营权等。 二是吸引人才。 近几年青岛市把人才作为城市发展的重要资源进 行经营，采取多种有力措施致力于建设人才高地。 青岛市致力于发挥 海外优势，积极鼓励海外学子创业报国。 三是充分利用奥运机遇。 青岛市把承办海上奥运看作千载难逢的 机遇、发展的契机。 为此，青岛市政府给予了高度重视，相关部门积 极筹划和运作。 根据“绿色奥运”、“科技奥运”、“人文奥运”、“海上 大量管理资料下载 奥运”的要求初步确定了青岛将全面展开七大体系的建设；并按奥运 必须项 目、配套项目、相关项目和经营性项目、准经营性项目、非经 营性项目等进行分类，不断向社会和证券市场推出招商引资项目。 （４）科教文化 在科技与教育的发展方面，青岛市逐步树立起市场意识，以市场 为导向实施“科教兴国”战略，把科技和教育办成了促进和带动城市 发展的先导性产业。 在文化发展方面，针对青岛特有的文化民俗心理 和长期积累的文化底蕴，青岛市通过各种活动弘扬城市文化，并将文 化事业的发展引入市场机制，着力将文化事业发展为文化产业。 （５）精神文明 青岛市。