振头大厦物业公司工程维修部手册(30页)-工程综合(编辑修改稿)

振头大厦物业公司工程维修部手册(30页)-工程综合(编辑修改稿)内容摘要：

半天记录一次，设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的 管理 员检查后每月月底将表格汇总交 调度主管 存档。 设备维修保养记录由维修人员填好后交班组长，相关专业的 管理 员审查后签名，每月月底将记录表格汇总交 调度主管 存档。 巡查签到 表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的 管理 员抽查监督，月底汇总后交 调度主管 存档。 巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周 部 门 经理签名后交 调度主管。 值班表每月月底由 维修班 填写，物管部经理审阅后交 调度主管。 设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。 所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。 三 、工程档案 管理 制度 工程设备档案 资料 由 调度主管。 调度主管 者应严守公司档案 管理 制度和保密守则。 各类档案应按系统分类：强、弱电；给排水；暖通、空调；消防报警；房屋结构； 等系统资料由 调度主管 存放于档案盒内并贴上标签。 编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。 外单位交来图纸由 调度主管 统一签收，并将有关图纸交各相关专业核对实物，如图纸无误则由 调度主管 按系统归档 ；图纸有误，则由 调度主管 联系交图单位更正。 档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。 借阅档案须经相应 调度主管 以上人员批准， 调度主管 登记并指定归还日期，由 调度主管 按期追还，需续借的要重新登记。 四 、 设备设施 管理 制度 一 、设施设备巡检规定 为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。 巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。 巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。 巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。 巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对 “ 手动 ” 运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。 发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。 发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修 人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。 相关专业 人 员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。 五 、设备 管理 制度 设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业 人 员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。 各班 组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。 设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的 人 员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。 如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报 调度主管实施 整改。 每次检修保养后必须填写相应的表格， 调度主管 负责监督执行。 六 、机房 管理 制度 物管部辖下的设备机房有：开闭所变配电房、 弱电机房 、 电梯机房、 热交换机 房、水泵房、空调机房等；它们都是生产重地，为规范各机房的 管理 ，特制定本规定。 机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴 “ 机房重地，谢绝来访 ” 或 “ 生产重地，请勿进入 ” 的告示牌。 凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通道等显眼位置挂贴规范的警示牌。 各系 统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。 各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。 机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。 未经部门领导批准，外来人员 (包括参观学习和施工等 )禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指导。 供电局突然到场检查或抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知 调度主管 或部门领导。 保持机房的安静、严肃、整 洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗等，不得有影响工作、分散注意力的行为。 严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房内吸烟。 未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。 机房的内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态，严禁打私人电话或长时间占用电话。 1各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了。 七 、设备机房防火 制度 不得在机房内吸烟。 维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防 止易燃物外泄。 机房内不得存放易燃物品。 需要动火作业时，由相关专业 人 员填写机房动火作业申请表， 工程 部经理签名同意后方能施工。 施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器；施工后认真检查，确认无火种后方能离开。 部门人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。 当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。 机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。 机房内的火灾探测 器、喷淋头、防火门、防排烟设备、灭火器、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用。 发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持 “ 先断电，后灭火 ” 原则；如油路发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他干式灭火器扑救。 火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。 遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。 灭火后，要详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。 八 、机房卫生 管理 制度 为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫生制度。 机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。 各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。 机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。 机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。 机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。 维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。 各专业 人 员定期抽查机房卫生清洁情况，发现 严重卫生问题，立刻组织整改，并追究设备责任人的责任。 五： 强电系统 管理 一、层间配电 室 管理 制度 配电 室 内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应标志清晰。 配电 室 内每 周 清扫一次，严禁吸烟、堆放杂物。 工程维修部 每月一次检查内部设备，发现异常立刻维修。 工程维修部 根据计划定期 保养配电房内设施，重点做好设备清洁和紧固接线端子。 检查和保养结束后填写设备检修单。 二、转、停电通知用户工作规程 (一 )计划转、停电 供电局转、停电，物管部接到通知后应立即报告 物业 经理。 因大楼施工需要停电，须至少提前 24 小时将停电计划书面上报 部门 经理。 总经理审批后， 工程维修部 部拟发转、停电通知书，由物业 客服部通知业主。 三 、供配电设备运行 管理 规程 每天定期巡查供配电系统设 备，包括 (开闭所、低压配电室，发电机房 )，并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知物管部安排处理。 用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上维修处理。 未经主管人员同意，不得私自更改设备线路和运行设置。 特殊情况下，须经主管人员批准。 严格执行机房 管理 规定和交接班、值班规定。 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。 四 、供配电设备维修保养规程 严格按照供配电系统设备保养计划进行辖区设备的保养。 工程维修经理 每年 12 月制订下一年度的设备保养计划。 报物 业 经理审批。 督促承包商对外委高压部分设备如期保养，并有详细记录。 工作过程应严格遵守电气作业规程。 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、紧固接线端子等保养工作。 各系统的维修保养以不影响大楼正常营运为原则，特殊情况，须报告物管部经理，及时通知受影响的用户。 维修保养结束后，应将有关工 作情况记录在开闭所设施检查表、变压器设备检查表、低压柜设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。 高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点 4 米以内，在室外不得接近故障点 8米以内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。 五 、工作票制度 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有下列两种：填用工作票；口头或电话命令。 填用工作票的工作为：高压设备上工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电 设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。 其他工作用口头或电话命令。 口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记人操作记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。 工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。 两份工作。