拉萨曲水俊巴渔村景区开发旅游地产项目可研报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)

拉萨曲水俊巴渔村景区开发旅游地产项目可研报告(35页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

竹工卡甲玛沟和德仲游览景点、曲水俊巴渔村等多个各具特色的旅游景点。 本项目即属于市政府重点打造景区工程。 曲水县重点开发俊巴渔村旅游 景区 曲水县委、县政府从全县经济社会长远发展大局出发，2020 年即提出重点开发俊巴渔村旅游景点，使之成为融捕鱼、垂钓、观舞、餐饮、住宿为一体的拉萨旅游精品“连体景点”的规划。 俊巴渔村旅游景区开发总投资 万元， 5 分两期实施建设。 第一期工程总投资 万元，现已经建设完成。 俊巴渔村旅游开发一期项目，占地面积 40 余亩，规划面积 平方米，建设内容包括渔庄休闲厅，建筑面积 1425 平方米；文化长廊 平方米；水渠整治改造 660米，以及绿化景观、廊桥、码头、钓鱼池、赏花亭、帐篷、配套设施等建设。 总结 总体而言，俊巴渔村属 于 自治区 、拉萨市、曲水县 三级重点打造的旅游项目。 俊巴渔村自身具有独特的自然景观和人文文化，具备从事旅游项目开发的先 决 条件，俊巴渔村的景区规模及特色又决定其区别于西藏其余景区，在开发和运营中应突出自身特色，即：水文化、渔文化、风俗文化、田园文化、体验文化。 项目一期投资建设的竣工， 使渔村的餐饮、接待配套初具雏形，若再辅以：局部道路修缮、河道疏通、渔村码头兴建、村落整改、山体装饰、旅游环境营造等配套工程的进一步完善，景区运营方再加以软环境完善， 景区工作 人员组织培训，景区宣传推广，则俊巴渔村将可 挂牌 接待游客。 6 可行性研究范围 本 报告研究 景区 承包 经营 方式 的 可行性及 承包后 的 景区发展规划、景区定位、景点 设置 、 管理 组织、 投资估算 与 资金筹措、 效益评价 等方面 内容。 景区 整体租赁经营模式的 可行性研究 整体租赁经营模式，是指在一个景区内，将景区的所有权和经营权分开，由政府统一规划，统一授权一家企业较长时间地（最长为 50 年）控制和管理，组织一方或多方投资，成片租赁开发，垄断性建设、经营、管理该景区，并按约定比例由景区所有者和出资经营者共同分享经营收益的景区治理模式。 整体租赁经营模式中，景区实行企业型治理，其经营主体 是民营企业或民营资本占绝对主导的股份制企业；景区所有权和经营权分离，开发权与保护权统一；景区的所有代表者是当地政府，民营企业以整体租赁的形式获得景区 50 年以内不等的独家经营权；景区经营企业在其租赁经营期内，即负责景区资源开发，又对景区资源与环境的保护负有当然责任。 整体租赁经营模式是一种由政府出资源、企业出资金、政企共同受益的景区治理模式，是一种市场化经营的模式，体现公共性资源、企业化经营、专业化管理、市场化发展的 7 特点。 整体租赁经营模式最初产生于四川省雅安市碧峰峡省级风景名胜区。 1998 年 1 月 8日，成都市 民营企业万贯置业投资有限公司与碧峰峡景区所在的雅安市政府签订《开发建设碧峰峡的合同书》。 开发后的 1999 年 12 月至 2020 年 5 月，景区共接待游客 100 多万人次，实现旅游收入近 1 亿元，利润达到 4000 多万元，对比 租赁前，取得近 50 倍的增长。 整体租赁经营模式的成功，产生了巨大的连锁效应。 继碧峰峡景区后，重庆芙蓉洞景区、天生三桥景区、金刀峡景区、桂林阳朔世外桃源景区等都采取了整体租赁经营模式。 整体租赁经营模式目前已成为我国政府进行景区开发管理的 主导 模式和操作方法。 俊巴渔村景区开发亦适宜采用整体租赁经营模式， 这 将有利于吸引民营资本的 投入 ，先进管理 经验 的引入，景区环境可持续发展，地方税收及财政收入的增加。 拉萨曲水俊巴藏文化渔村有限公司 概括 拉萨曲水俊巴藏文化渔村有限公司为景区开发团队针对本项目特在曲水县新注册设立的有限责任公司，公司 第一期 注册资 金万元 ， 并根据投入进度增加注册资本。 公司 经营范围包括：景区开发及经营、旅游接待、餐饮、游船运营、民族手工艺品开发及销售等。 8 公司核心管理团队，具备 金融、地产、旅游、项目管理、财务等多年管理工作经验，具体情况如下： 俊巴渔村项目管理团队成员简介 姓名 职务 专业 简介 公司本着严谨、务实的投资态度对景区进行多次实地考察，结合拉萨市旅游规划及旅游特色，从景区开发的专业化角度对景区加以客观分析，公司认为： ◆拉萨旅游市场日益成熟且存在跨越式发展机遇； ◆俊巴渔村具有景区开发所特有的 自然景观与人文景观； ◆俊巴渔村尚缺乏作为景区所需的基本硬件 设施建设 ，包括：局部道路修缮、河道疏通、渔村码头兴建、村落整改、山体装饰、旅游环境营造等。 ◆俊巴渔村景区开发应突出：水文化、渔文化、 民 俗文化、田园文化。 ◆俊巴渔村一期景点组团定位：餐饮娱乐组团 、渡船捕 9 鱼组团、田园生活体验组团、工艺品制作观摩组团、民俗歌舞组团。 ◆俊巴渔村 远景规划 ：打造集餐饮、娱乐、住宿、休闲为一体的度假胜地；打造集 拉萨河 漂流、捕鱼、垂钓、水上娱乐项目为一体的水上乐园；打造集特色民俗、歌舞、工艺品制作、果蔬采摘、民风民俗体验为一体的民俗博物馆；打造集骑车、徒步、骑马、攀岩、沙滩足球等为一体的户外休闲体验基地；打造集游客接待、会议接待、团队活动为一体的面向区内外游客的综合旅游景区。 针对本项目开发，公司将自筹 第一期 资金 合作方式及 内容 2 景区资源评价 自然旅游资 源评价 俊巴渔村的“俊巴”二字在藏语里原发音“增巴”，意思是“捕手”或“捕鱼者”。 该村位于西藏拉萨曲水县境内，拉萨河下游雅鲁藏布江交汇北岸。 县城距拉萨市 50 公里，距离贡嘎机场 15 公里， 靠近两桥一隧，从拉萨出发不足一个小时车程，拉萨市至机场高速公路建成通车后，从拉萨市出发约 20 分钟车程即可到达。 区位优势明显，交通状况良好。 俊巴渔村是西藏唯一仅有的以渔业为主的原始村落，已有 10 400 多年的历史。 目前建成的渔村旅游休闲中心项目所在地距当地人居住的村落有 5 公里，可通过牛皮船漂流或乘车到达，沿途为纯自然乡村风光，清幽宁静。 俊巴渔村临拉萨河傍山而建， 保留未加修饰的藏式农村民居风貌及生活方式。 至渔村， 可通过拉萨河水路乘船或依临山公路驱车到达。 沿水路，拉萨河 道宽阔，河 水清幽，可观野鸭等动物戏水， 河水冲击而成的孤岛或河滩， 势皆平缓，上面覆盖有高原草甸和成片的树林， 一副生机盎然的祥和景象。 临近渔村，数只牛皮船闪现眼前，渔歌 响起 ，心情也随之澎湃。 沿公路而行，转过山脚的一个 急弯，眼前豁然开朗，从刚才的险，瞬间进入一派田园风光， 成片的青稞田诉说着千年农渔结合的生活劳作场景，此处又多水，且有大量自然而生的小型湖泊，山不陡，但在山体遮挡下的 光影将这片田园风光区别为 亮丽与朦胧两种境界，间或看到耕田的农人，骑车的游人，或马匹安静的吃草，一切都是那么的悠闲恬静，仿佛只剩余世外桃源。 人文旅游资源评价 说到渔村，在沿海地区或内地并不稀罕，但到了藏区，这个小渔村却成了稀罕物，因为历史上的种种原因和传说，俊巴渔村是西藏仅有的一个世代以打渔为生的渔村，这里孕育了 古老而独特的藏族渔文化，并以制作极具民族特色的牛、羊皮制工艺品而闻名。 11 俊巴渔村，乃西藏最后的例外，其 独有 的牛皮船 与牛皮船舞，被认定为国家非物质文化遗产，其特有的鱼肉酱生吃方式亦别无他处。 俊巴渔村在历史上基本产生于西藏吐蕃时期，形成村落进行渔业生产大概可以追溯至公元 17世纪末 18世纪初西藏第五世达赖喇嘛时期。 历史上，关于渔村形成的传说却更神秘悠长： 一说 ， 有 青年渔民捕获美人鱼进献藏王，藏王乃特准俊巴人捕鱼；又有白玛拉措神湖与巴莱增巴勇士的传说，使这渔村更增神秘与传奇，令人充满好奇与向往。 旅游商品资 源评价 俊巴渔村村民特有的生活方式及自给自足的劳作模式，使其历来便出产特色牛皮工艺品。 近年来，随着经济的发展与 经营思路的拓展， 立足于当地 群众会做手工活的优势，村党支部引导群众用牛皮制作筛子、盒子、茶叶袋、糌粑袋、钱包、手机套、手提挎包、小牛皮船等手工艺品。 目前，手工业品的种类已达 30余种，从业人员超过 60 人。 针对村里地处偏远、存在“销售难”的问题，村党支部 联系企业 ，通过农户生产、公司负责销售的形式，把产品打入区内外市场。 目前，俊巴村的手工艺品大部分销往拉萨、日喀则、山南等地市场，部分产品销售到美国、加拿大、比利时。 村党支部把昔日的渔民组织起来，编排了别具特色的牛皮船 12 舞，吸引更多的游客到村里旅游。 如今到俊巴的游客不仅能在 拉萨河 上坐坐牛皮船，看看牛皮船舞，听听村里 70 岁以上的老人唱《牛皮船歌》，而且还能试穿鱼皮制作的衣服，吃别具风味的拉萨河 鱼宴 ，更能观赏特色工艺品制作，并购买到各式精致漂亮的牛皮工艺品。 突出特色，抓好旅游产品开发。 2020 年，曲水县依托俊巴渔村旅游资源，创立“俊巴”旅游品牌，大力挖掘俊巴渔村独特而悠久的文化内涵，以开发极具民族特色的各种牛、羊皮制工艺品为主体，抓好旅游产品开发，形成上档次、上规 模的旅游商品，提高旅游综合效益。 俊巴渔村的特色工艺品制作及销售，将成为吸引游客参观的特色资源。 3 市场研究及消费行为分析 政府经济政策分析 中央第五次西藏工作座谈会和中央关于大力开发西部地区强调要大力发展旅游业带动相关产业的发展。 自治区也把旅游业确定为五大支柱产业之一，这是加快我区旅游业发展的依据和保证。 改革开放后，我区的旅游业不断发展，形成了一定的综合服务接待能力，培养造就了一支经营管理队伍，全社会开发旅游资源，兴办旅游业的热情较高，这是加快我区旅游业发展的重要基础和有利条件。 但也应清醒地看到我 区旅游业的整体水平与全国相比还有很大的差距，现有的旅游景点开发规模与丰富的旅游资 13。