扬州天一商业地产项目策划doc31-商业地产(编辑修改稿)

扬州天一商业地产项目策划doc31-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

A：优势 1）区位条件好。 XX 广场位于扬州最繁华、最重要的商圈 — 文昌阁商圈的核心地段，人流量大，商业繁华。 2）规模大，经营范围广，具有规模优势。 占地面积 ，建筑面积 ，为扬州第一。 经营范围包括购物、美食、休闲、文化、娱乐等，是扬州市乃至苏中地区目前唯一的一 家提供“一站式”立体服务的现代综合消费场所。 3）商场硬件设施条件好。 和扬州市目前比较上档次的商场相比，包括金鹰国际商城、万家福商场、百盛商业大厦， XX广场的硬件设施条件是最好的。 B：劣势 1）已有的市场形象需进一步改善。 前期经营由于诸多客观原因不是太理想，导致市场形象受损。 目前已有很大改善，并收到了较好的效果，但仍需努力改进。 2）产品及经营上存在一些不足。 比如：在调查中，不少被调查者反映了以下一些问题： 经营范围很广，高中低档都有，商场难以形成良好的整体形象； 经营布局仍显得有些零 乱； 企业 ()大量管理资料下载 广告宣传力度不够； 从三层上四层不方便等等。 3）东楼 3层经营状况不佳。 由于经营品种和 1层和 2层基本雷同，东楼 3层经营状况不好，一些经营户开始停止营业，转让铺位。 这种情况可能会对三层商铺的出售带来不利影响。 4） 3层得房率低。 3层得房率仅为 43%，明显低于 1层的 %和 2层的 %。 C：机会 1）扬州部分市民投资产权商铺的热情仍然高涨。 产权商铺作为一种新型的投资对象，受到扬州市民的青睐。 尽管多数已售出产权的商铺 迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民的投资热情，但是，由于这些商铺产权售出后的时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人的投资热情依然较高。 2） XX广场的经营状况正逐步好转。 引进了新的领导班子后，对 XX广场的经营品种和经营布局进行了调整，经营业绩与先前相比有明显的改善。 D：威胁 相当一部分投资者购买产权商铺的热情受挫。 在扬州，多数产权商铺顺利售出后，迟迟不能进入正常经营状态，使投资者对产权商铺的经营前景产生担忧，购买产权商铺的热情受挫。 XX广场的发展前景 根据我们的调查， XX广场在扬州商业圈中的知名度，略落后于万家福和金鹰国际商城，但领先于其他商场。 就发展潜力而言，由于硬件设施、业态模式、经营规模的优势，我们认为 XX广场的发展潜力又略高于目前排名领先的万家福和金鹰国际商城。 以长远的眼光来看， XX广场的前途是十分光明的。 企业 ()大量管理资料下载 下篇 营销推广思路 理清思路的意义：理论决定实践，思路决定行动。 只有形成了准确把握市场脉搏的清晰的营销推广思路，才能确保将来的销售成功。 从某种意义上说，“思路”最值钱。 一、 核心是信心 导读：该部分将就以下问题进行回答 1 、 XX广场项目的营销战略核心是什么。 XX广场项目的营销战术有哪些。 采用这种营销战术的目的是什么。 战略核心的确定 任何一种投资市场的繁荣，最核心的，就是要树立投资者的信心。 根据对 XX广场的综合分析，我们认为，实现 XX广场项目销售的核心要点，就是要通过一系列的营销策划手段，建立和培养投资者们对 XX广场经营预期的信心。 作为 XX广场这个商业地产项目，它的购买者并不是终级消费者，而是力图从终级消费者手中获得利润的二级消费者，这些二级消费者不管是投资型的还是经营型的，其目的都是通过 XX广场项目这一工具，让自己已经拥有的资本实现增值。 因此，对 XX广场能否赚钱的信心，就成了这些二级消费 者进行投资的决定性因素。 因此，在准确把握目标消费者的基础上，我们认为， XX广场项目营销推广的战略核心，就是 增强 XX 广场项目目标客户（即投资者）的“信心”。 营销战术的确定 在对 XX广场项目进行综合分析的基础上，我们确定了以信心为核心的营销战略。 并围绕这一战略，设计了一个营销战术系统，即“三角支撑系统”。 该系统力图通过三个支撑点，进行营销战术的运作，实现建立和提高目标客户对XX广场信心的目的。 具体的说明如下： 企业 ()大量管理资料下载 三角支 撑系统示意图： A角： A角是实现三角支撑战术的基础，我们将它定义为“销售承诺”。 从目前的扬州甚至全国的商业地产经营情况来看，很多的商业项目在说与做上并没有实现有机的结合，承诺和现实对不上号。 更有甚者，还有圈钱后一跑了之的恶劣行为出现。 再加上媒体的对个别事件的推波助澜，让目前的扬州目标客户群对商业地产产生了相对的抗性，使这些目标客户群在投资的决心上摇摆不定，想赚钱又怕失手上当，想获得投资收益又怕风险太大血本无归。 XX广场在这种大环境里也受到了一定 的影响，尤其是 2020 年开业以后，在一段时间内美誉度受到了损害。 虽然开发商方面做出了十分明智的策略调整，最大限度地挽回了声誉，但从市场调研的情况来看，仍然需要相当长的时间，美誉度才能恢复到当年的水准。 基于此，三角支撑战术的 A角 “销售承诺”的目的就是通过适当的营销战术，加快 XX广场美誉度的恢复，在兑现 XX广场当初销售承诺的基础上，通过新的销售承诺让目标客户群迅速重新对 XX广场建立投资信心，增强 XX广场在投资者心中的诚信地位。 做到让目标客户群放心投资。 B 角： B 角的定义是“现有经营状况”。 众所周知，一个商业项目值不值得投资就要看它是不是可以赚钱了，看一个商业项目是不是赚钱除了看营业报表外，作为普通投资者，恐怕就要观察这个商业项目的终级消费者了。 基于此，三角支撑战术的 B角 “现有经营状况”的目的，就是极力展示目前 XX广场的经营状况和商铺销售情况。 首先要从经营方面的人流量、营业额、毛利率、年增长、知名度等方面下手进行宣传炒作，将目前 XX广场的火爆场面和市场层次定位进一步拉升。 同时，从 XX广场目前的商铺购买率、升值幅度、二手商铺、现有业态需求上入手，给目标客户群 “那么多人都买了，大家都认可”、“那么多投资者看好这个地方，估计错不了”的心理暗示。 并通过合理化的引导，让目标客户群针对上述项目进行比较和计算，让更多的人了解 XX广场的经营已经步入正轨。 B角的战术实施将提高 XX广场经营情况的利已方透明度，吸引摇摆不定的持币者。 并使其相信 XX广场的市场培育已经接近尾声，即将步入上行通道。 C 角： C 角我们将它定义为“经营管理方案”。 它是培养目标客户群对 XX企业 ()大量管理资料下载 广场项目信心的关键一环。 通过对 XX广场项目的经营方案、经营规划、经营目标、经营团队、物管目标、物管团队等软硬件的远景 规划，为目标客户群描绘一幅 XX广场的美好前景，有意引导目标客户群关注 XX广场的升值潜力，使其相信投资 XX广场项目不但是物有所值，而且是物超所值。 同时，远景规划也可以给投资者“这个开发商想要在商业经营上大干一场”的印象，使其打消“开发商会不会卖了就跑”的念头。 基于此，三角支撑战术的 C角 “经营管理方案”的目的就是通过一系列的宣传推广，降低开发商与投资者之间的信息不对称性，提高开发商经营上的透明度，为广大投资者描绘出投资 XX广场的美好前景，促使其尽快下定投资 XX广场的决心。 二、关键是推广 导读：该部分将就以下问题进行回答 1 、 XX广场项目的推广思路是什么。 XX广场项目的推广手法有哪些。 XX广场项目的推广主题是什么。 XX广场项目的广告设计思路怎样。 XX广场项目的卖点有哪些。 采用什么样的包装，搞什么样的活动可以提高 XX广场项目的销售人气。 在确定营销战略战术后，如何有效地实现与消费者的有效交流，就成了项目成 功的关键，解决这个关键问题的手段就是推广。 房地产项目营销推广策划是对未来将要进行的房地产营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策，是房地产全程营销策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 推广媒体 房地产广告的常用媒体主要有报刊、视听、户外和其他印刷媒体几大类。 其中报刊媒体和广播电视覆盖面广，客源层多，宣传效果最佳；除报刊外的其它印刷媒体，不但担当现场介绍的主力军，而且可以定向自由派发，针对性和灵活性都企业 ()大量管理资料下载 较强；户外媒体位置固定，比较适合于楼盘周围的区域性客源的广告诉 求。 根据XX广场商业地产的性质，我们将推广媒体主力放在报刊视听媒体和印刷媒体上。 具体选择如下： A：报纸广告 硬广告 软广告 新闻性广告 B：电视广告 1530秒配合广告 有关具体媒体单位的选择，拟在项目具体推广策略制订后再行确定。 C：印刷媒体 海报 宣传单 说明手册 推广主题 A：广告主题：扬州升“时代”该主题目的是以“升”字来产生广告受众的升值 联想，同时 XX广场的名字又被巧妙地写进了广告词。 该主题配合平面设计将给目标客户群 以 XX广场经营升值、物业升值、投资升值等心理暗示，用视觉效果加深受众的印象。 B：推广副主题：稳赚“时代”扬州人喜欢计算，自古以来又有商业经营的传统，因此经营心理和技巧方面是有自负的。 对“家有良田千顷不如当街旺铺一间”、“一铺养三代”等古训也是理解到位的。 副题力图用“稳”和“赚”字来配。