房屋拆迁补偿估价操作实务供参考(doc20)-地产价格(编辑修改稿)

房屋拆迁补偿估价操作实务供参考(doc20)-地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

修正因素 类别 标准房屋 修正因子 修正幅度 备注 建筑结构 砖木类 砖木 1 等 砖混 2％ 砖木 1 等 0％ 砖木 2 等 2％ 简易结构 8％ 混合类 混合预制 混合预制 0% 混合现浇 5% 钢混、钢骨类 普通钢混 普通钢混 0% 钢 骨 3% 式样 公寓、合用的花园住宅 联 接 式 一梯两户 联接式一梯多户 2% 独立式一梯多户 1% 联接式一梯两户 0% 独立式一梯两户 2％ 新式里弄 单开间 单开间 0% 指整幢建筑式样 双开间 5% 旧式里弄 普通石库门 新式石库门 2% 普通石库门 0% 广式 2% 房型 两室一厅 三 室两厅 ％ 无厅修正 2%。 假层、亭子间、底层车库、辐房的修正系数指相对于两室一厅正房单价的修正系数。 三室一厅 1％ 两室两厅 1％ 两室一厅 0% 一室一厅 1% 假层、亭子间 5% 底层车库 10% 辅房 10% 煤卫设备 煤卫 2 户 全合用 煤卫全独用 8% 一套以上卫生每增加一套修正 % 改建全独用 5% 煤卫单项独用 3% 煤卫 2 户全合用 0% 煤卫 3 户（含 3户）以上全 合用 1% 倒便器 5% 无卫生 6% 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 22 页 基准价格评定中的其他具体要求如下： （ 1） 应对基地内和临近区域内的成交实例做全面调查，一般应调查本拆迁基地一年内全部成交案例，并经分析剔除后，每一种类型的房屋应选择 4 或4 个以上的正常案例作为可比实例进行评估。 （ 2） 可比实例应优先选用基地内的成交实例； （ 3） 可比实例的价格经比较修正后相差幅度应不超过 30％； （ 4） 应取可比实例经修正后的价格的平均值作为典型房屋的价格。 （ 5） 基准价格关系到整个基地估价结果的可比性和合理性，评估得到各类别典型房屋的价格后，必需经过 平衡后确定各类别房屋的基准价格。 分户房屋估价 估价对象房屋分户估价即在基准价格基础上，通过估价对象房屋具体条件与典型房屋条件的比较，根据《上海市城市房屋拆迁补偿估价技术规范》（试行）中规定的朝向、层次和其他因素修正标准，确定修正系数，评定具体房屋价格。 （三）估价对象直接采用市场比较法时应注意的事项 总体技术要求与建设部颁发的 《房地产估价规范》关于市场比较法的有关要求相同。 选择成交案例不应少于 3 个，成交日期不超过 6 个月，可比成交实例主要要求与估价对象在建筑结构、房屋类别、建造年代和价格 类别上相同或相近，并且应优先选用本拆迁范围内发生的成交案例。 修正系数可参考本文中有关修正系数表中列出的标准进行修正。 要注意比较对象的一致性。 （四）收益法及操作中的注意事项 不具备市场比较法估价条件但有租金收益的可 采用收益法估价，即根据估价对象出租时正常情况下的年租金和该房屋的可使用年限，还原得到估价对象的拆迁补偿价格。 采用收益法估价时应考虑正常情况的空置率，并采用房屋出租纯收益。 出租纯收益及费用计算参考同类区域、同类房屋的社会平均水平。 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 22 页 还原率应按照行业社会平均水平确定。 （五）成本法及操作 既无成交实例又无租金收益的，可采用成本法估价，即分别评估出估价对象单位建筑面积的熟地楼面价格和建筑物现值，取二者之和作为估价对象价格。 楼面地价按出让土地使用权的正常市场价格标准评定；建筑物现值根据重置成本结合成新折旧评定。 具体操作中，楼面地价应采用市场比较法和其他一种方法综合评定。 可根据相同或相似区域相同用途、功能的物业的开发价值，根据合理确定的地价构成，采用假设开发法（剩余法）评估楼面地价。 四、估价结果平衡 拆迁补偿估价结果正式确定前，应进行评估价格的平衡。 平衡包括拆迁地块内部各个类别、分户 之间和就近同类地块之间的平衡。 第二部分 估价成果内容及格式 拆迁补偿估价成果包括估价汇总报告、分户报告和估价技术报告。 一、 估价汇总报告 估价汇总报告又称估价报告，是向拆迁委托方提交的经过汇总的估价结果报告书。 估价汇总报告一般由首页、估价师声明、估价结果报告书、附件四部分构成。 估价报告首页由项目名称、委托估价方（名称）、受托估价机构（名称）、签发及估价人员（姓名）、房地产估价报告编号构成。 独立为一页。 估价师声明是签发及估价人员就估价报告的客观、公正、公平性作出的承诺或声明。 要列明估价师姓名、注册资 格证书号。 独立为一页。 估价结果报告是报告书的主体。 主要记载了估价对象、估价目的、估价时点、价格定义、估价方法及技术要点、房屋分类、修正系数表和估价结果汇总表等。 （参考规范格式见附件 1） 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 22 页 分户报告可以作为汇总报告的附件，提交给委托方。 汇总报告的其他附件主要应包括： 估价对象地理位置示意图（主要指拆迁地块的地理位置） 估价对象的产权证明及有关资料 经被拆迁人签字认可的估价对象的实地踏勘、测绘记录、现状照片 可比实例的实地踏勘记录及其它资料 其他相关依据资料 机构资格证书 签发及估价人员资格证书 二、 估价技术报 告 每个拆迁估价项目应有完整的估价技术报告，市场比较法、成本法、收益法的要求与《房地产估价报告及技术报告规范格式》（ 1997－ 06－ 09 发布）中有关要求相同。 主要应阐述清楚估价的技术方法和方法选择的依据、估价的过程、各参数、系数的取值标准和依据、估价结果的平衡情况和结果的确定方法等。 采用基准价格修正法的一般应阐述清楚以下事项： ① 应阐述划分房屋类别的依据、划分结果、各类别房屋的建筑结构、建造年代、式样、设备设施条件等特征标准； ② 典型房屋的选择条件、选择结果； ③ 可比实例的情况描述和类别基准价格的评估及确定 过程； ④ 各估价对象修正因素和修正系数； ⑤ 各估价对象的估价结果； 采用基准价格修正法的估价技术报告的具体内容和参考格式见附件 2。