房屋建筑管理手册-地产制度(编辑修改稿)

房屋建筑管理手册-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

暂时没有人手 手 电 来 话 访 客户满意并签字完毕后 接到客户电话 接待客户来访 “您好。 维修班。 您有什么要求。 ” “您好。 我能帮您什么忙。 ” 询问需要维修的内容及地点，判断有否能力及人手及时去维修。 有能力 没有能力－－“对不起，我们没有此项服务。 ”并作适当解释。 “我们马上派人去维修。 ” “对不起，我们暂时没有人。 ”约定时间去维 修。 再向住户确认一次维修内容、地点及时间后，“请问您还有什么要求。 ” 再 见。 您走好。 上客户家中维修 “您好，我是维修班的。 请问是否 ............需要维修。 ” 检查损坏情况，若是有偿服务应向客户声明：可能要适当收取费用。 “请您验收签意见。 ” 谢谢，再见。 与客户意见一致后进行维修，维修完后做到工完场清。 房屋维修标准 WI/JZ011 B/0 1/3 一、房屋本体 l、屋面防水 (1)屋面结构有损坏的，应及时修复或拆换，不稳固的，应加固。 (2)屋面上的压顶、出线、屋脊、檐沟、水落斗、水落管等损坏渗水的，应予修复，损坏严重的应翻做。 大修时，原有水落斗、水落管要修复配齐。 (3)女儿墙、通风口等屋面附属构件损坏严重的，应修复。 (4)钢筋混凝土平屋面渗漏，及时补做防水层，结构损坏的应加固或重建。 门窗维修 门窗开关灵活，接缝严密不松动。 木制工程应牢固、平直、美观．接缝严密。 (1)门窗开关不灵活、松动、脱楔、腐烂损坏的应修理更换。 小五金应修换配齐。 大修时公用部分玻璃 应一次配齐，油灰嵌牢。 门窗损坏严重无法修复的应更换。 (2)纱门窗、百叶门窗属 — 般损坏的均应修复，属严重损坏的可更换。 (3)踢脚钱局部损坏、残缺、脱落的应修复，大部损坏的予以补齐。 楼地面工程 (1)普通水泥楼地面起沙、空鼓、开裂的，应修补或另抹面。 (2)室内潮湿严重的，按原设计维修。 抹灰工程 (1)外墙抹灰起壳剥落的应修复；损坏面积过大的，可全部铲除重抹，按现行维修标准年限执行。 (2)清水墙损坏应修补嵌缝，直垛墙风化过多的，可做抹灰，外墙勒脚损坏的应按现行维修标准年限执行。 (3)内墙抹灰 起壳、剥落的应修复；每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹，原无踢脚线的，结合墙面抹灰应按原结构恢复。 (4)天棚抹灰损坏的，要注意检查内部结构，确保安全。 抹灰层松动，有下落危险的，须铲除重抹。 油漆粉饰工程 (1)门窗、纱门窗、百叶窗、栏杆等油漆剥落；失去保护作用的应定期进行保养，按维修年限规定执行。 房屋维修标准 WI/JZ011 B/0 2/3 (2)钢门窗、铁皮落水管、落水斗、室内铸铁污冰管、暖气片或其它各类铁构件 (铁栏杆、铁门等 )，其油漆起壳、剥落或 铁件诱蚀．应除锈、刷防锈涂料或油漆。 钢门窗或各类铁件油漆，按原设计油饰应三年喷刷一次。 (3)油漆损坏修补时要尽量和原色一致。 水、电、卫、暖等设备维修 (1)供电线路及灯具的管理，应遵守供电部门的操作规程和标准。 (2)上、下水及卫生设备的损坏、零件残损及堵塞，应修理配齐或疏通。 (3)附属于高层楼房的压力水箱，污水管道及泵等损坏，除与供水部门有专项协议外，均应负责修复。 储水箱应定期清洗。 (4)电梯、暖气、管道、通风等设备损坏时，应及时维修；零配件残损的，应配齐全。 金属构件维修 (1)金属构件 锈烂损坏的，应修复或更换。 (2)避雷设施损坏、失效的，应及时修复。 公共部位及室内刷白 公共部位及室内刷白普通涂料每三年一次。 产权单位或被委托单位负责组织施工，用户积极主动配合。 施工必须保证质量，达到用户满意。 （二 ） 供水设施 在正常情况下要保证用户全天正常生活用水。 对管线、阀门的跑、冒、滴、漏现象要及时维修。 要节约用水，严格执行按水表计量收费的办法。 水池（箱）每半年要清洗一次，保证水质清洁卫生。 供水设施要经常保养检查，损坏要及时维修，保证用户的正常使用。 因事故停水，修理时间一般不应超 过 24 小时，停水前要通知用户提前做储水准备。 (三 )排水设施 l、经常保持污水外排系统畅通，水堵不溢，污水检查井每月要清理检查一次，保持井内无杂物， 井壁不渗、不漏、不倾斜，管线不沉、不漏，井盖完好。 化粪池要每年清掏两次。 用户室内外下水管线堵塞，要从报修之日起，在 24 小时内疏通完。 房屋维修标准 WI/JZ011 B/0 3/3 (四 )供电设施 供电设施 (包括电表 )必须确保安全完好，保证用户的正常使用。 变压器要设围栏、加锁；设有专人管理和维修． 用户 报修用电设施，要及时修复，一般不超过十二个小时。 因供电设备维修养护不及时或因人为问题发生事故，给用户造成经济损失的，管理单位要负责赔偿或承担其它责任。 (五 )其它配套设施 小区内的护栏、小品、凉亭、道路、硬铺装，路灯及各类娱乐设施 (儿童娱乐玩具 )等，要及时维修养护，定期对机械部位检查、清洁、防腐、紧固和润滑；不经常运行的机械设施进行盘车、试车，发现小故障及时排除，保持完好无损。 加强小区内道路的管理和维修养护，防止大面积损坏，保证小区内道路畅通。 （六）定期进行房屋完好等级评定 房屋完好率是指 ：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。 即 : 完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积 房屋完好率 = 100 ％ 总的房屋建筑面积 新竣工房屋从第三年起，每两年由品质部组织按国家《房屋完损等级评定标准》进行评定，计算出每个物业的完好率。 房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。 正在大修理中的房屋可暂按大修前的 房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。 维修服务规程 WI/JZ012 B/0 1/14 一、土建部分的维修 （一）、墙和顶棚维修（石膏板基层） 修补发丝裂缝 ，用砂纸打磨并清理干净，露出基层。 ,待干后补刷面层涂料。 修补一般裂缝（刚性基层，非沉降裂缝） ，直至不见原裂缝，清除粉散颗料。 ，涂刷水泥结合层。 ，调成半干湿状，并及时使用。 ，抹平压光 ,然后清除表面多余的补缝材料。 ，在修补面处刮腻子，涂刷涂料。 修补小孔、小洞 对于灰墙上因钉钉子造成的小孔或因家具碰撞造成的凹坑 ,可用腻子、墙板灰或其它合适的填充材料进行填塞。 ,并将孔隙边缘区浸湿。 ，需经过几个小时的干燥时间，然后用砂纸磨平，利用边磨边划圈的运动将修补的边融合。 ，然后再涂表面涂料。 修补大的孔洞 ，清扫冲洗干净 ,用与基层相同质地的材料进行嵌填。 ，抹灰层产生收缩裂缝 ,剪比孔洞大些的钢丝网片，用水泥钉固定在洞周围基层上。 ，抹灰打底，待凝固后再抹第二道面层。 ，刮腻子打底，干后用砂子打磨，分别喷刷二道表面涂料。 （二）、更换 地面或墙面瓷砖、瓷片 剔除损坏的瓷砖，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水湿润。 涂抹水泥结合层。 使用与原墙、地面同样材质和规格的瓷砖，用水泥浆掺 107 胶均匀涂抹在瓷砖背面，用手压贴，并用木锤或胶锤锤平、直 ,划去砖缝多余泥浆。 必须留缝使灰缝表面光滑平整，不得高出瓷片 ,留缝后不得高出瓷片周边弧形角。 维修服务规程 WI/JZ012 B/0 2/14 修补工作完毕后，用布或棉纱把瓷砖表面擦抹干净。 对于外门窗周围瓷砖的 修补， 把需要更换的瓷砖进行凿除（含结合层），在门窗口或接触处基层 ,为防止渗水常需涂抹防水涂料（修补程序同 .）。 （三）、更换外墙面、地面马赛克 清除破损、脱落的马赛克及其结合层。 将尘土冲洗干净，修补面涂抹结合层（水泥加 107 胶）。 按损坏大小裁剪后在马赛克背面涂抹结合层。 手持马赛克纸边缘，用手逐渐加压平抹就位 ,后用平板拍打平整，与原墙、地面平直。 粘贴约４小时后，用刷子沾水将马赛克表面纸浸透 ,并揭去纸，用棉纱把马赛克表面擦干净。 （四）、地下室墙体堵漏 堵塞不漏水的孔洞 1/8 英寸的裂缝，必须用凿子和手锤凿成楔形槽，灰尘和混凝土碎必须清除干净。 b. 将裂缝用水浸湿。 c. 用 1:3 干硬性水泥砂浆填塞，填塞时，灰浆要用力完全塞入空隙内。 d. 填补材料要保持湿润，并养护三天。 e. 以上填补材料也可用双组份环氧树脂，其效果比灰浆好。 拌和后抹在需要修补的部位 (半小时要用完 ),半小时用湿手揩光面。 堵塞漏水孔洞。 操作时 ,按生产厂家的技术说明配料，并将其搓成胡萝卜状堵漏材料 ,在这种材料刚开始硬化时 (一般在搓成后的几分钟内 ),作为塞子塞入孔内。 堵孔材料凝结硬化前要及时抹平。 （五）、修补损坏的人行道和车道 如果损坏面积不大 ,可以用 107 胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补； 对于大面积损坏的修补，采用用 1:2:2 硅酸盐干硬性混凝土。 道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度约 1 英寸。 （注意要戴上护目镜） ,破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形 ,再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。 （但不能太湿）。 ,并在水泥浆硬化前将修补用砼拌和物填入坑内，并将其捣实 ,填入坑内的砼要稍稍高出坑面，以便捣实下沉。 维修服务规程 WI/JZ012 B/0 3/14。 在砼开始硬化时 ,还要用抹子再细抹一遍。 养护６天。 (人行道在养护期间不得让人行走 )。 人行道或车道上裂缝修补。 将裂缝掏凿成凹齿形。 c. 浇捣 1:2:2 干硬性硅酸盐混凝土。 d. 养护６天。 注 :如果裂缝太窄不便填塞砾石砼时 ,可用 1:3 水泥砂浆加 107 胶进行修补；如果裂缝或破损面积较大时，必须将其全部凿除 ,并用新拌砼填实。 （六）、开裂墙体和地面修补 用冷錾将墙体的松散部分凿开 1英寸深，将该部位表面掏凿成凹槽， 用刷子将松散灰砂刷除干净。 用水将需要修补的部位彻底浸湿。 用 1:3 水泥砂浆（稠浆）填满裂缝，再抹平其表面，抹平后养护６天。 修补地面同墙体，养护 48 小时后 ,用磨石或包在木块上的金刚砂纸将修补处研磨成与地面齐平。 （七）、修补损坏的踏步 将损坏部分凿成 V 形槽，直凿至坚实的砼层为止。 用刷子将其表面的碎散物刷除干净。 用水将露出部分浸湿。 如果踢脚的边缘损坏，则要用模板紧靠着踢脚并支撑好。 用水泥浆涂抹Ｖ形部分，并用 1:3 水泥砂浆将其填满，抹平后养护６ 天。 （八）、修补抹灰层 修补抹灰层裂缝 插入裂缝，以探测需用灰膏深度。 b. 用锤子和冷錾将裂缝凿成内宽外窄的键槽 ,以便将新填入的灰膏“固定住”。 c. 刷除干净裂缝内松散材料，并将裂缝浸湿。 d. 用油灰刀或抹子将灰膏填入裂缝内并挤密。 e. 如果裂缝通过抹灰层一直延伸至基层 ,就要在裂缝处多填入一些灰膏， 待灰膏干燥 15 分钟后 ,再用抹子将其压成与周围部分相似的平面。 f. 每天早、晚各一次用花洒向修补面均匀地喷水 ,对其进行湿养护，持续三天。 维修服务规程 WI/JZ012 B/0 4/14 修补大面积的抹灰层。 对于砖砌体表面 ,要先从砖缝剔出 1/4 英寸的砂浆缝，以便将打底涂层嵌牢，然后再用铁丝刷刷砌体表面，并进行全面冲洗；对于光滑的砼墙面 ,要用凿子将墙面凿毛。 c. 将抹灰基层用水润湿。 抹。