房地产项目-锦绣天河市场分析报告ppt55-房市分析(编辑修改稿)

房地产项目-锦绣天河市场分析报告ppt55-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

3400 元／平方米，J 区高层单位８月份开始推售目前均价 3700 元，是毛坯房，销售势头一般。 1 10 套别墅目前尚剩一半左右。 都市人的生态家园　　　花园的整体景观不错，与生态家园形象相符，有水道通往珠江、区内有 4 万亩天然湖及绿地，湖边荔枝林环绕，湖可垂钓，很有情趣，但是，其在利用景观和户型设计方面均不理想，绿化过于集中，区内楼房密度又较大，多数单位基本无景观可言，户型设计较为落后，且给人一种挤压感。 同时，小区在宣传包装推广方面也是较不理想，有过半的人不知道广地。 华南碧桂园 占地超过 100 0亩，一期 用地44 0 亩， 建筑面积 23 万平方米。 小区内有七个组团。 一期 首次开发 288 栋别墅与 82 栋 （ 17 50个单位）洋房，于今年 5 月 1 日推出，别墅所剩不多，洋房还有 3 4成左右。 目前又兴建了近 4 00 套别墅。 每日的星级享受三面环山，自然景观和空气应该相当不错，广告攻势也较好，但区内规划过密，私密性较强的别墅全部有暴露在公共之下，在早期生活配套和公交配套又较弱，较低的人气和配套之间形成了一个恶性循环，还有不少人认为其靠近坟场，风水不好。 其在规模上的优势正在缩减，为了以新形象示人，它也提出了新的口号。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 22 •其它竞争版块楼盘： 楼盘名称 规　　模 现正推盘名称推　售　情　况 特色与定位 简单评述光大花园占地 43 万平方米，总建筑面积超过100 万平方米，容积率仅为 2 ，绿化率 33 .5 %。 翠榕苑 B4栋10 月份开始推盘， 86 18 0 平方米十余种户型， 88 1 1 1 平米多为两房， 13 7 1 80 平米精品三房、四房，顶层复式（ 16 1 31 7 ）。 均价 4 50 0 元 / 平方米。 推出之后，效果一般，目前所剩较多，这从国庆期间看楼的人士就足见一斑。 “大榕树下健康人家”，健康生活从此真正拥有超大型健康概念住宅社区，得天独厚的古榕树给了光大独特的形象，光大在成功的饿包装下因此成为广州的知名楼盘。 区内将规划超过 1 万平方米的中心花园、森林涧、彩虹广场，但目前光大在品牌延伸和挖掘方面不足，因此推广上较为乏力，规划中的种种美景也没有很好地传达给消费者，现场景观对消费者的吸引力也较弱。 光大目前也主要是吸引本区域人士为主。 在对这部分人群方面可能对锦绣天河有一定的竞争性。 保利花园占地１８万平方米、总建筑面积４５万平方米。 二期 5 月开始推盘，首期年底交楼， 9 月份推出另外 4 栋约 420套，面积主要为实用率较高的两房及三房单位，均价在4750 元／平方米左右，目前约剩下 4 成左右。 “自然最舒适”创 21 世纪中国住宅的最高标准，保利花园在硬件建设和包装推广方面可谓很成功。 先创造品牌美誉度，在推出之后，不失时机地运用借事营销，达到品牌与赢利的双赢。 先力争成为国家康居示范小区，创品牌，再在国庆期间推出国宝展，吸引客流，营销手段独特，保利在安全家居智能化、建筑、家政服务方面很有特色，整体素质很高，虽然推出时间不长，知名度也不是很高，但很有市场潜力，在国庆后的一个礼拜内人气指数急升到第三位。 在同档次的楼盘中，竞争力很强。 骏景花园占地面积 18 万M2 ，总建筑面积56 万 M2 ，绿化面积达 50% ，有占地近 2 万 M2 的中庭广场，规划建成 10 12层带电梯多层楼宇68 幢。 三期 有面积 70 多平方米至 1 30 多平方米的多种户型、及 178 平方米至 300 平方米的复式单位。 主力户型为二房、三房，按揭均价为 5 35 1 元 / 平方米。 目前剩余 200 间标准层面单位。 潇洒人生、写意骏景优质，源自不断的成熟去年被评为 “最受欢迎楼盘”，建有六个各具特色的主题园林，将西方建筑特色与江南园林景色有机揉和，区内景观较好，但密度不低。 由于小区处于交通干线中山大道上，交通方便，对在黄埔投资设厂的私营企业主或在黄埔、天河工作的白领人士还是有一点吸引力。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 23 小结 与以上所有代表楼盘相比，锦绣天河最大的特色便是：汇聚诸多卖点，综合素质非常高。 小区布局、园林绿化及景观、江景开发、水景处理、服务管理等各方面都做到了及至、体现了人性化。 这正是我们的消费者渴望和一直追寻的理想家园。 锦绣天河在硬件上已初步具备了各种优秀的要素，将这些资源进行整合，赋予其一个独特的小区个性，准确地传达给我们的消费者，才能最终找到我们真正的目标对象。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 24 四、锦绣天河目标消费群分析 目标消费群体主要是根据一手市场调查资料、及与主要竞争楼盘的相区隔中挖掘出来的。 我们认为对番禺版块有 较高的认同 、同时又具 有一定消费能力 的人群，才是我们的最终目标消费群集合。 因此，在调查中，我们重点分析了有意向购买番禺的消费者，和目标价位在 4000元以上的群体，并进行了交叉分析，这样可以剔出掉因寻找低价位楼盘而看上郊区盘的人群，从而找出寻求 真正的居住家园而主动 走向郊区化 的新新一类。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 25 （ 1）、年龄与学历特征 （ 2）、职业与家庭收入状况 （ 3）、家庭人口结构 （ 4）、成长背景 （ 5）、现有居住情况与购房动机 （ 6）、目前日常乘车习惯 目标消费群特征分析 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 26 （ 1）、年龄与学历特征 潜在消费者的年龄段分布%%% %% %%%%%%%%%%%%%%%1823 2429 3035 3641 4247 4855 56岁以上番禺潜在消费群 目标价位在4千元以上的番禺潜在消费群 购房者的年龄段主要集中在 2435岁，尤其集中在 2429岁成家立业阶段，其他年龄段购房需求则逐渐下降。 价位在 4000元以上的楼盘，其目标对象集中于青壮年的倾向更为明显。 从学历情况看，总体上番禺潜在消费群中，大专以上的高学历群占绝大部分（但整体样本中在本科和高中学历段分别呈现出最高峰值和次高峰），其中高价位楼盘的目标群体很分明地集中于高学历，且大专以上学历者占了 %的比例。 意向于番禺购楼的整体中，相对年轻且高学历者将是我们主要的群体。 潜在消费者的学历情况%%%%%%17% 17%%%%%%%%%%初中及以下 高中/...专科 本科研究...番禺潜在消费群 目标价位在4千元以上的番禺潜在消费群锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 27 （ 2）、职业与收入状况 潜在消费者的职业特征%%%% %%%%%%%%%%%经理等高中级管理人员一般管理人员技术人员与销售人员 IT与金融业专业人士老板/董事长其它各类 管理人员 是番禺较高级楼盘潜在购房者中的重要组成部分，尤其是高中级管理人员所占比例较大，这与整个广州样本总体中的一般管理人员占最大比重的情况明显不同。 通过加权平均法得出的各个群体的收入表现上，意向于番禺买楼的潜在消费者的家庭收入较高，这部分人群中目标价位在 4000元以上的，其收入则是最高的。 这表明，有相当一部分收入及职位较高的人士乐于接受居住郊区化的居住模式，同时对所居住的档次也有较高的要求。 细分群体 家庭月收入平均值样本总体 6112 元番禺 6604 元番禺且目标价位 4 千元 7549 元目标价位 4 千元 6983 元番禺洛溪 6673 元南村或钟村 7115 元各细分群体目标消费者家庭月收入均值比较 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 28 （ 3）、家庭人口结构 总体与目标群体的家庭人口结构比较%%%%%%%%%%%%%%三口之家 二人世界 单身独居 三代同堂样本总体 目标消费群 三口之家 和 二人世界 是调查总体中最为主要的两种家庭结构，我们的目标群体较为不同的是：二人世界和单身独居所占的比例较其他所有群体均较高，而三代同堂的比例明显偏小，反映了我们特定的目标群体倾向于拥有 独立空间 、 自由自在 、 较为注重精神与生活享受 的一种生活态度。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 29 （ 4）、成长背景及业余爱好 目标群体的成长背景长大后来广州定居或工作的人士38%其他4%需经常来广州人士13%土生或土长的广州人45%目标群体的业余爱好对比分析%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%%%读书看报 音乐 体育运动 旅游 购物 玩电脑 打牌 聊天总体 目标群体 在番禺的购房群体中，一个很明显的情况是： 外来人士占了较大的比例， 这一点与总体情况中土生土长广州人所占比例较大不同，这是由于土生土长的广州人在购楼上有一定的‘旧城情节’。 在个人业余爱好方面， 体育运动和 旅游 是目标群最为喜欢的两种活动，而总体中摆在前两位，的读书看报和音乐，在我们的目标群中则放在第三、第四的位置上。 这种情况可能与我们的目标群体相对集中在更为年轻的群体上有关。 在房型设计和装修方面尽可能考虑一些时尚前卫的年轻白领要求。 锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 30 （ 5）、现有居住情况及购房动机 在价格承受能力较高的番禺潜在消费者中，自有住房的拥有比例较高，有超过一半的人是二次以上置业，他们购房的目的主要是为了日常的家居， 这表明不少的消费者对现有的居住条件不满，希望自己能真正去选择一个适合家居的理想家园，这就要求上市盘要具有较好的综合素质，才能真正吸引他们。 现有住房情况 未来置业类型% %租房19% %% %目标群体现有的居住形 式及置业类型 购房目的的比较%% %%%% %%%%%%%%自住 商住两用 投资 度假居住 买给他人总体 目标群体锦绣天河市场分析报告 市场研究营销咨询中心 31 （ 6）、日常乘车习惯 在总体和番禺的潜在消费群体中， 公交车 、 摩托车 和 自驾汽车 分别是前三位最常用的交通工具，但在我们的目标群体中，使用摩托车上升到较高的比例，自驾汽车的比例基本不变。 虽然依赖公交车者的比例有所下降，但出租车和单位交通车的比例较大，如果选择了番禺作为居住地，则后两部分人的交通方式则会转入到公交车上，那么依赖于公交车的比例则有可能上升到 50%左右。 由于锦绣天河距离市区的实际距离较远，对交通问题的关注则会在很大程度上。