房地产金融讲义--收益性房地产贷款ppt97-地产综合(编辑修改稿)

房地产金融讲义--收益性房地产贷款ppt97-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

主体（经营者）。 放款人的评价内容虽然广泛，但 重点还是保证款项的效益性、安全性和流动性。 像任何融资一样，放款人的工作是从 对借款人的申请书进行审查开始 的。 接着就是对涉及的房地产本身进行一定的评估，以判断收益性和风险的大小。 最后就根据上述工作，决定贷款条件和标准。 一、申请文件内容 申请文件是 贷款融资 操作的起点 ，其目的是向放款人说明 贷款计划 以获得放款人的认同而得到希望的融资，因此必须向放款人提供充分的信息。 一般包括以下文件 ： ⑴贷款申请书（非标准格式） ⑵房地产或建设项目基本情况（区位等） ⑶房地产资产状况（应较详细） ⑷市场分析 ⑸借款人基本情况 ⑹预测的财务清单和可行性分析报告 ⑺评估书（最好是由中介机构完成） ⑻房地产项目未来前景综述 ⑼抵押物的产权证明或担保人的承诺等 申请书的 基本要求 是 内容丰富、表述简洁、重点突出、信息充分 ，既强烈地表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策依据，最终目的就是合作成功 —— 达成融资。 一般而言，放款人的审查重点内容有如下几个方面： ⑴ 贷款及其安全性 贷款申请书一般从 借款人 和 贷款基本情况 开始叙述。 包括借款人名称、法人代表等基本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷计划，融资结构、法规和限制，项目涉及的房地产基本情况（越详细越有利于放款人进行评价）等。 同时，对贷款的安全性应高度重视，给予详细的分析和说明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点（即盈亏平衡点）和敏感度分析等。 ⑵ 区位、不动产和市场行情 在递交贷款申请书时必须同时提交 对相关项目的说明 ，特别是涉及的房地产所在区位、资产状况、未来市场行情变化等，用以评价房地产价值的 稳定性。 对 房地产 的描述主要包括设计、成本、潜在或期望收入等 基本状况 ，特别应详细描述房地产的总 面积、单元数及各单元的基本情况、装饰、租金 等，这些情况越详细越有利于放款人进行客观评价，从而有利于贷款决策。 市场预测 主要是应该给出 参考对象 ，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求发展、竞争状况和租金及其变化等。 ⑶ 借款申请人情况 放款人对于自己的资金始终要求安全性、效益性和流动性的高度统一，对借款人的情况必然是尽可能地进行全面了解、分析，包括 申请人 的基本情况、经营经验、合作各方的经济实力和合作方式 等，还需要了解 保证条件 特别是担保人的情况。 ⑷ 预测的财务清单和估价 财务清单 是对收益性房地产经营活动是否可行的具体财务数据的综合，对放款人非常重要， 在审查贷款申请时预测财务清单将是重点分析内容 ，因此借款人必须如实提供相关材料，包括完整的 财务清单、可行性分析报告、市场评估报告 等，最好是由 中介机关来进行相关预测分析 ，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，合作的共赢机会更大。 ⑸ 结论 结论 从借款人的角度 来说就是申请内容：希望借多少款项、期限长短等。 从放款人的角度 来说就是：贷款是否可行、贷款的效益性、安全性和流动性如何，合作方的诚信条件是否符合必要的规范要求等。 二、房地产评估 这里所谓 房地产评估 就是 对其 价格 的评估 ，它是批准贷款的依据之一，在任何一笔贷款中都必须有相应的数据，在审查批准文件中必然包含了相关内容，档案中也要保留相应的评估材料，特别是评估价格。 房地产的价格评估有很多具体的不同办法， 在贷款实务 中通常采用的是 收入还原法 ，有时辅以 市场比较法。 ⑴ 假设条件 收入还原法 的基本 假设 是： 资产价值等于所有未来收入的现值。 即将所有未来的收益转换为当前收益，并把它确认为房地产的价值。 ⑵基本步骤 采用还原法进行房地产价格评估有 4个 基本步骤 ： ①选择收益种类 ②估算收益的未来值 ③资本化率或贴现率的选取 ④将期望收入转换为现值 直接收入还原法 就是将 净营业收入直接转化为资产价值（价格） ，即： 资产价格 =期望净营业收入 /资本化率 =I/R 因此，涉及 净营业收入 I和 资本化率 R两个主要参数的估计。 ⑴ 收入估算 净营业收入 估算是计算的起点，可以采用多种方法进行评估，然后综合成一个比较合理、把握性较高的收入水平（即 期望收入 ）来进行后续分析。 预测越准所需要的信息越充分，评估成本就越高；测算时越客观，结果可能越合理，越有说服力。 ⑵ 资本化率的求算 相对于收入估测来说， 资本化率 的估计难度更大，如何选取合理的资本化率不仅对借款人意义重大，对放款人的意义同样重大。 从资产的特点而言， 不同的资产的资本化率应该是不同的 ，为了简化计算，在比较粗略评估中是将其统一为一个，即 总的资本化率 ，而不再区分土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。 具体的估算方法有 3个 —— ① 市场比较法 市场比较法相对较简单，它是 通过系统的市场比较而得到资本化率 ，通常又称 市场抽提法。 （ P147，表 68） 这里应 注意三点 ： A比较时不考虑房地产的增值和贬值； B不考虑经营者个性差异； C简单考虑房地产的特点及其收入差异。 因此，实际上是 静态市场比较。 ② 毛收入乘数法（ GIM） 毛收入乘数法也很简单，首先将 房地产价格与毛收入的比值定义为 毛收入乘数 GIM ，然后以参照比较的房地产为实际数据计算 各参照房地产的毛收入乘数 ，再进行必要的综合调整而得到 目标房地产的毛收入乘数。 毛收入 与 毛收入乘数 的积 就是房地产的评估价格： V=I*GIM ③ 投资权重法 投资权重法 是较复杂的资本化率求算方法。 这种方法首先 将资产区分为不同部分 ， 不同部分的资产对应不同的收入 ， 不同的收入采用不同的贴现率进行贴现。 这种方法应用最多的就是 贷款 自有资金法 ：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金，寻找市场上流行的抵押贷款 K常数为参数，然后再求出不同资本金在整个投资中的比率以及对应的收益率。 资本化率的计算公式为： R=K*L/V+（ 1L/V） *ROE 这里， R为资本化率， K为贷款常数， L/V为贷价比，ROE为 自有资金收益率。 ⑶ 应注意的几个问题 因为 资本化率 对房地产的估价起着关键作用，它的小小波动会引起估价的巨大差异， 选取适当的资本化率对估价的合理性就显得特别重要。 为了减少失误，我们在实践中应该注意如下几点 —— ① 资料收集误差 目标房地产 评估所需的准确的市场资料十分难得，而可以参照的资产一般也不多，每个项目都有其独特个性，因此， 估价时一定要对各种因素差别进行必要的调整 ，而调整受个人因素影响很大，必须尽可能地避免个人看法上的差异造成失误，就需要采取多样化操作，即多人分别评估后再综合。 ② 房地产折旧 随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，创造收入的能力也会逐渐下降，因此房地产就需要一定的 折旧。 为了保证初始投资时的资产价值， 每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程。