房地产销售人员培训宝典(85页)-地产培训(编辑修改稿)

房地产销售人员培训宝典(85页)-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按 150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用 150毫米的数据。 1属房久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。 1依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 220米以上部位的外围水平面积计算。 1缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。 十八、计算一半的建筑面积有哪些 盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算 面积。 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 15 独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。 建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 十九、什么是套内建筑面积 房层按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 二十、什么是公用建筑面积 各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为客户共同使用，不可分割的建筑 面积。 可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。 二十一、房屋销售面积由哪些组成 房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单位）应分摊的公用建筑面积之和。 二十二、各套（单元）应分摊的公用面积怎样计算 房屋按套（单元）应分摊的公用建筑面积 =该套（单元）内的使用面积应分摊的公用面积247。 各套（单位）使用面积之和。 二十三、建筑容积率 建筑容积率 =小区内总建筑之和（平方米） /小区总占地面积（平方米） 100%。 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 16 二十四、居住建筑密度 居 住建筑密度 =小区总居住建筑基地面积（平方米） /小区居住总用地（平方米） 100%。 二十五、住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。 二十六、层高 指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构顶面标高之间的距离。 二十七、套内使用面积 指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。 二十八、套外使用面积 指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。 二十九、房地产开发 是指在依法取得土地 使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 三十、房地产开发的特点 房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。 其风险主要来自四个方面：第一，是市场 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 17 风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能； 第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。 三十一、房屋建筑、楼宇开发 包括土地“三通一平”或“七通平”。 “三通一平”指供热、供电、供水到位，场地平整；“七通一平”指道路、供热、供电、供水、供煤气（天然气）、给排水、排污、场地平整。 三十二、绿地率 绿地率 =居住区绿地面积 /居住区用地总面积 100% 三十三、绿化率 绿化率 =植被垂直投影面积 /居住区总面积 100% 三十四、开间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故 又称开间。 住宅开间一般不超过 ，砖混结构住宅开间一般不超过。 规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 开间 5 米以上，进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 4050平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，便于灵活隔断、装修改造。 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 18 三十五、进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然 采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在 5米左右，不能任意扩大 三十六、地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／ 2者。 三十七、半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1／ 3，且不超过 1／ 2者 三十八、玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。 居室是家庭的 领地 ，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。 玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度 装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。 平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 三十九、隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 19 四十、过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。 四十一、已购公房 已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房 四十二、单位产权房 单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 四十三、私房 私房也称私有住宅，私产住宅。 它是由个人或家庭购买、建造的住宅。 在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。 公有住房 通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。 四十四、二手房 二手房即旧房。 新建的商品房进行第一次交易时为 一手 ，第二次交易则为 二手。 一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。 四十五、期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 20 称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。 期房在港澳地区称做为买 楼花 ，这是当前房地产开发商普遍采用 的一种房屋销售方式。 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。 四十七、现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 四十八、外销房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。 四十九、内销房 内销商品房是由房地产 开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。 五十、准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 21 重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 五十一、尾房 尾房又称扫尾房。 它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。 一般情况下，当商品住宅的销售量达到 80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 ，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。 五十二、烂尾房 烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。 烂尾 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。 五十三、配建设施 配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 五十四、均价 均价是指将各单位的销 售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身 相信自己，我可以，我做到 22 价。 均价一般不是销售价， 五十五、基价 基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。 商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。 五十六、起价 起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。 多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。 高层物业，以最低层的销售价为起步价。 房产广告中：元／平方米起售 ，以较低的起价来引起消费者的注意。 五十七、定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。 根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。 定金合同一般在房地产商正式取得销售许可证后并从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的 20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者 双倍返还定金 中国最大管理资源中心 销售完全实用手册 中国最大管理资源中心 万般带不走，唯有业随身。