房地产金融讲义ppt59-地产综合(编辑修改稿)

房地产金融讲义ppt59-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

协会 房屋 购 房 者 储蓄 购地建房 抵押贷款 购房 住宅合作社的 规范定义 建筑业协会 在一些国家又称为“ 住宅合作社 ”， 200多年来世界各国广泛发展，成为房地产融资的重要方式。 它有一个普遍的规范 定义 ： 住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的 非营利性 团体，属 集体合作 性质。 它是以建房 资金融通及 储蓄、建设和管理 一体化 解决住房问题 的合作社。 Land Development Bank 与建筑业协会不同的是，土地开发银行是有重要的政府参与或规制的房地产金融服务，起源于欧洲大陆，其发展经历了三个阶段： ⑴ 早期阶段（ 17691849） 土地开发银行的核心是 土地 ，最重要的 主体是地主 ， 政府强制地主加入 ，同时出资并参与管理、监督 ，地主以其土地作抵押取得贷款进行土地开发经营，服务于一定地区的民众。 其运作流程如图 1— 3。 地主 合作社 社团 入社 贷款 划款 购房 ⑵ 中期阶段（ 18501873） 1850年开始，土地开发银行 取消了原来只有地主才能参加的限制 ，并 发展了抵押土地证券化 ，经营更进一步市场化，但还是主要 为本地居民服务。 其运作流程如图 1— 4。 地主 合作社 投资人 土地抵押 抵押贷款 证券发行 购买证券 ⑶ 后期阶段（ 1874— ） 1874年后， 中央银行 的成立和功能的充分发挥，使得土地开发银行的 融资范围可以扩大 ，地区性的土地开发银行也因 中央银行中的土地开发银行功能 的体现而得以形成 链条式的结构 ，开发规模和周期都有了长足的发展。 其运作流程如图 1— 5。 地主 区域 土地银行 中央 土地银行 投 资 者 抵押 贷款 抵押 贷款 证券 资金 小结 土地开发银行 在 土地证券化、抵押贷款 方面的发展为现代房地产金融业的发展奠定了良好基础，也是 房地产市场化、金融市场化发展的重要基础。 公积金 制度 最成功的是 新加坡的中央公积金制度 ，它始于 1955年，是包含 医疗、退休和住房 等各种社会保障功能的制度安排，也是强制性的社会制度。 新加坡的公积金制度具有非常严格的 法律地位 ，管理也非常严格、专业，是 覆盖面极为广泛 的社会保障制度，既为政府提供了便利的资金，也极大地保障了所有雇员的利益，对解决住房问题更是成就卓著，成为争相效仿的榜样。 公积金的 特点 是： 普遍、强制、集中、专业 二、我国房地产金融的发展及存在问题 我国的房地产和房地产金融是改革开放以后的事情，特别是最近几年发展更加日新月异。 • 我国房地产金融发展的几个阶段 • 成熟的房地产金融市场的主要标志 • 我国房地产金融市场存在的主要问题 建国以来，我国房地产和房地产金融的发展经历了三个特征非常鲜明的阶段： ⑴住房建设资金管理阶段 1978年以前，我国实行的是非常正规的计划经济，国家的基本政策是高积累低消费，先生产后生活，住房基本上属于被遗忘的事情。 住房分配实行福利住房制度，单位分房是诸多福利中的一种，住房建设投入极其有限，导致住房非常紧张和短缺。 ⑵房改金融阶段 ⑶市场化房地产金融阶段 ⑵ 房改金融阶段 1978年后我国开始进行住房制度改革，经历了前期探索、租金改革、筹资模式改革和房地产金融市场化改革等不同改革阶段。 前期探索阶段 是指 1978到 1987年的 10年间以“ 全价卖房 ”为特征的改革，但由于当时人民群众自身资金非常有限，全价卖房根本就卖不了，不是没人想买，而是都买不起。 同时，企业单位和国家、地方政府都不堪重负 ，改革成效非常不满意。 租金改革阶段 ，上世纪 80年代中期试行“ 提租 ”改革，企图通过提高住房租金来弥补住房建设资金的不足，成效也差强人意，但最。