房地产调查及初步可行性研究报告(doc29)-地产可研(编辑修改稿)

房地产调查及初步可行性研究报告(doc29)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

具和用品提供服务。 五环路被称为“批发配送带”。 因为从外省市往北京调运的商品，远远高于从北京往外出的商品。 北京近 85%的商品都是从外进京。 为了使大量的物流不至于导致城市交通堵塞。 许多批发配送中心、物流中心靠近五环。 从物流角度来讲，从城市的外环带往城市中心进行疏散，从理论上叫“最佳的直线距离”，不存在回流运输，货远运输，重复运输。 另外，北京市规划还有 400多公里的地铁沿线。 到 2020年将建成 150 公里，从而形成地下运输网。 许多商家将地铁与商场进行了连接。 贵友大厦、城乡贸易中心、国贸 等都采取了的相关策略，将地铁站与商场连通，从而对吸引客源产生了积极的影响。 （ 2） 住宅郊区化刺激商业房地产。 北京城市规划确定了北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、阀头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河等 10个边缘集团。 北京市人口的重心将集中在 10个边缘集团。 这些边缘集团，正在进行大规模的房地产开发，到了 2020 年，十个边缘集团的人口总量将达到 200 万。 这些区域也是未来社 第 9 页 共 27 页 此资料来自 区商业发展的一个重心。 其次，北京市城市规划涉及到 14 个卫星城。 包括通县、亦庄、黄村、良乡、房山镇、长辛店、门成镇、沙河、昌平、延庆县城、密云县城、平谷县城 和顺义县城等。 14 个卫星城是未来休闲工业发展的主要地带。 休闲商业也将在这个地带发展。 北京商贸学院教授王希来指出：对于商业经营而言，人口的聚集是一种稳定的商机，这种商机对于商业房地产的开发提供了可观的前景。 （ 3） 商业房地产开发注意事项。 专家指出：目前，对于商业房地产开发而言，北京存在区域结构与商业服务的配比问题。 比如说天通苑、回龙观、望京，不管是住宅还是商业房地产，开发规模都是很大的。 但是，在这样的区域，要开发什么样的商业地产、多大面积的商业地产，商业服务的实际需求和商业地产的开发面积即商业服务的配比还要进行 仔细调查和测算。 此外，要从商业房地产的买家角度去分析。 买家通常要考虑三个条件，一是人口数量。 人口数量不够，开发商是不愿意去开发的，投资商也不愿问津。 二是人口流向。 团结湖小区在“文革”以前就形成规模了，但到七十年代中期，小区中的商业设施大部分都亏损，就是没有考虑到人口的流向的问题。 城市人口有一种向心性的购物心理，从环路外向里渗透，但反过来从里往外并不多。 当时团结湖人口大量都流向三环路以内了。 三是交通条件。 比如，商场定位给消费者层次中的富有层提供服务，就要有相应的交通条件如停车场等。 关注三种类型住宅底商 住宅底商从形式上看就是利用住宅的底层或低层作为商业用房。 目前北京市虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足。 另一方面，北京旧城区的改造和拆迁使许多门面房、老的沿街店面消失，拥有资本者要找新的经商地。 而新社区强大的购买力和聚集人气的能力正是他们所看中的，小业主开始寻找出口。 基于这些原因，近期北京市住宅底商的销售情况普遍比较好，市场前景乐观。 （ 1） 概念型底商叫好未必叫座。 北京 住宅底商已一改过去纯粹的配套服务功能，开发商愈加注 重突出项目的概念和主题包装。 而就市场反馈来看，概念型住宅底商的招商效果也的确 令人满意，不仅如此，底商与住宅的销售相辅相成，开发商真可谓“名利双收”。 但就目前店铺开张的效果来看却未能达到人们的期望值。 究其原因是，有项目自身条件的限制，有投资商实力的欠缺，也有经营者经验不足等等。 但这一结果却为那些将以主打概念征服市场的开发商敲响警钟，为底商作主题包装只是第一步，后期对主题概念的实施和控制更加重要。 部分概念型底商基本情况 项目名称 位置 商业面积 (建筑平米 ) 售 价 （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 状态 现代城 大望桥 20200 2020023000 2528 已售完 欧陆经典 亚运村以东 20200 1300021000 待定 出售中 老番街 朝阳门外 4000 25000 54（使用面积） 出售中 第 10 页 共 27 页 此资料来自 （ 2） 潜力型底商“时间”问题考验投资商。 市场潜力是投资者选择物业的重要因素。 如位于亚运村的风林绿洲，由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻，周边的道路、市政设施规划完备，人气凝聚力强大，近几年内的市场潜力不容忽视，是难得的投资宝地。 “潜力型”底商前景虽然广阔，但同时也存在风险，这就是商户通常说的“养店铺的时间”。 在商业氛围尚不成熟的阶段，底商投资者将承受相 当一段时间的低糜期，投资的前几年内店铺有可能出现零收益，这对于经济实力较弱的投资商确实是不小的考验。 部分潜力型底商基本情况 项目名称 位置 商业面积 (建筑平米 ) 售 价 (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 状态 百朗园 五棵松 10000 10000 1622 已售完 九台 2020 亚运村 4000 19800 600万 /年 出售中 财富中心 东三环 30000 待定 待定 建设中 （ 3） 成熟商圈住宅底商有利可图。 此类底商由于周边的商业已形成一定气候，拥有大量的、稳定的消费群体，投 资风险小。 因此，拥有高回报率也在情理之中。 成熟商圈内的住宅底商虽然在位置和人气上占有绝对优势，然而，投资商铺的其他条件（如：楼层、格局、层高、广告位、硬件设施等）也十分重要。 以北京科技会展中心为例，其首层店铺的出租效果很好，但二层、三层，虽然发展商也采取了如加修直通三层的手扶滚梯，将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流，以弥补在设计上的缺陷，部分店铺仍有空置现象。 部分成熟商圈底商基本情况 项目名称 位置 商业面积 (建筑平米 ) 售价 （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 状态 国展家园 国 展附近 10000 23000 约 22 已售完 北京科 技会展中心 双 安 商 场旁边 3000 1400024000 3043 已售完 东方银座 东直门 40000 暂定 30000 待定 未开盘 新起点 苏州桥 12800 12020 待定 已售完 商业房地产开发的风险 2020年房地产业的商铺投资火爆大江南北。 不仅是北京这种大城市，商铺热还波及小城镇。 （ 1） 商铺投资发展迅猛的原因。 ① 消费者投资意识的多元化。 过去，不少人投资股票、住宅，但利润回报空间逐渐缩小。 商铺投资相对于股市和住宅，回报率较高。 一 般来讲，商铺投资回收周期是 68 第 11 页 共 27 页 此资料来自 年，此后年出租收益率为 16%左右。 商铺投资刚刚兴起，投资者都想在此掘“第一桶金”。 ② 大城市的商铺发展空间大。 随着郊居化速度的加快，城市居民外迁已是大势所趋。 人们的衣、食、日用消费，大都需要临近便捷的商业网点实现，这个商业空当恰恰是商铺的发展空间。 ③ 商铺可出租、亦可经营的灵活方式也是吸引投资者的重要因素。 随着我国加入 WTO，市场化进程进一步加快，人们就业选择日趋多元化。 “与其为老板打工，不如自己当老板”，这种潜意识在许多人心里涌动。 商铺 3080平方米投资一般在 50万元左右，而 且可以贷款，正好可圆这部分人“当老板”的梦。 （ 2） 商铺投资中的风险。 最近，不少商铺项目的销售率超过 100%(连过道都租出去了 )，极为火爆。 开发商、投资者皆曰“形势大好”。 专业人士指出，这不是一个好现象。 商铺出租率高于 100%，势必造成购物环境拥挤，商业品质下降，长久下去，甚至会使整个商铺区没落。 商铺的风险还在于： ① 商铺投资风险性比住宅投资大。 住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商铺的人多得多；实在租不出去，还可以自己住。 商铺如果定位没掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很难 另有用途。 ② 不确定因素多。 科学的商铺营销链应该是：开发商 —— 投资者 —— 经营商家 —— 消费市场，这样一环扣一环的完整体系。 只有消费市场赢，商家、投资者才能赢。 往往环境的一个变化，如交通改道、学校搬迁，或社区规划改变，而使“旺铺”变成“冷铺”。 这些变化也是投资者难以预测的。 （ 3） 小区商铺必须总量控制、统筹规划。 商铺投资前景看好，但决不能保证每一个投资者都保赚不赔。 影响住宅投资回报的不过是户型、楼层、朝向、位置等几个屈指可数的因素。 商铺则要复杂得多，区域、人流、地点、门面、铺型、整体环境配置、经营类别、装修档次、周边消 费层次、习惯等，每一种因素都对商铺价值的高低产生很大影响。 商铺的开发要遵循市场规律，从经济发展的规律看，商铺总面积与人口密度的合理比例为 1 平方米 /人。 而近年来，在经济发达城市，商业用房面积增长速度过快，有的已突破这一比例。 因此，商铺的开发，一定要注意与周边的社会商业网点相配套和谐，切莫盲目。 （二）写字楼部分 总体概述：写字楼供过于求，整体租售价下降几成定势 据中房指数报告显示， 2020 年第三季度北京甲级写字楼平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使馆区租金跌幅最大，下跌 %，其次为 CBD 及东长安街 地区，分别下跌%及 %。 据业内有关人士介绍，导致第三使馆区租金跌幅最大的原因较多，由于第三使馆区的租户多是国外公司，由于受到全球经济不景气的影响，一些国际大公司纷纷裁员，这 第 12 页 共 27 页。