房地产经营管理讲义(doc81)-地产综合(编辑修改稿)

房地产经营管理讲义(doc81)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

投资与成本的内涵、资金等效值的概念。 三、内容辅导 第二章 房地产投资分析基本知识 资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。 作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金、融资贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策时，都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。 因此，进行房地 产投资分析时，必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标。 第一节 现金流量的构成 一、现金流量 房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。 从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商通过对土地进行开发活动，使用各种工具、设备、建筑材料与建筑部件，消耗一定量的能源，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间。 从货币形态上看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房 屋销售或出租获得一定量的货币收入。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 11 页 共 68 页 对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式 (包括现金和其他货币支付形式 )体现的资金流出或资金流入。 在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫做现金流量。 流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入，现金流出与现金流入之差称为净现金流量。 房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方 案下的现金流出与现金流入，选择合适的运作模式或技术方案，以获取最好的经济效果。 对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。 例题：房地产投资分析的目的，是为了 [ ]。 A． 可行性研究的需要 B．获得好的技术方案的经济效果 C．对技术方案花费最小的投资 D．尽可能降低投资成本。 答案： B 二、 投资与成本 (一 )广义投资与成本的概念 1．投资 广义的投资是指人们的一种有目的的经济 行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 投资所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。 房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中。 为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。 一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。 固定资产投资是指用于建造或购置建筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人产品成本，并通过产品销售以货币形式回到投资者 手中。 流动资金则是指工业项目投产前有限垫付，在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。 流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。 2．成本 成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 就工业投资项目而言，产品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。 产品生产经营活动中的费用包括生产费用和销 售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。 产品生产过中的费用称为产品的生产成本 (亦称工厂成本 )，生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本 (亦称完全成本 )。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 12 页 共 68 页 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。 主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是惟一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的 实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 )，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 例题： 人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价，称为 [ ]。 A． 投资 B．成本 C．生产成本 D．销售成本 答案： B (二 )房地产投资分析中的投资与成本 房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大的差异。 对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发 商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的出售活动，转让这些固定资产的所有权以收回投资。 开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少，甚至是零。 所以，基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。 房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 13 页 共 68 页 1．开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投人的各项费用；经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。 开发建设投资在开发建设过程中形成以出售和出租为目的的开发产品 成本和以自营自用为目的的固定资产及其他资产。 开发项目总投资构成如图 2— 1所示。 2．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度转入房地产产品的开发建设投资。 当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的成本费用。 3．经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本，主要包括：土地转让成本、出租土地经营成本、房地产销售成本、房地产出租经营成本。 对于分期收款的房 地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。 三、经营收入、利润和税金 1．经营收入 经营收入是指房地产企业向社会出售、出租房地产产品或利用房地产自营时所获得的货币收入。 包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入＝销售房屋面积 房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积 房屋租金单价 自营收入＝营业额一商业营业成本一自营中的商业经营风险回报 经营收入是 按市场价格计算的，房地产开发投资企业的房地产产品只有在市场上被出售、出租或自营，才能成为给企业或社会带来收益的有用的劳动成果。 因此，经营收入比企业完成的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 14 页 共 68 页 开发工作量 (产值 )更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。 2．利润 利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润。 房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其经营收入扣除经营成本和销售税金后的盈余部分，称为经营利润 (或称盈利 )。 经营利润中的一部分由国家以税收的方式无偿征收，作为国家或地方的财政收入；另一 部分给投资者，作为其法定盈余公积金、法定公益金和可分配利润等 .根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额、经营利润、税后利润 (净利润 )和可分配利润等四个层次。 利润总额 =经营利润 +营业外收支净额 经营利润 =经营收入 经营成本 期间费用 销售税金 税后利润 =利润总额 所得税 可分配利润 =税后利润 (法定盈余公积金 +法定公益金 +未分配利润 ) 3．税金 税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。 税收是国 家凭借政治权利参与国民收入分配和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定性的特点。 目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有： (1)销售税金。 销售税金包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称 “ 两税一费 ”。 营业税是从房地产销售或出租收入中征收的一种税。 营业税税额的计算方法是：营业税税额 =应纳税销售 (出租 )收入 税率。 目前营业税的税率为 5％。 城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的 7％和 3％。 (2)土地使用税和房产税。 土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中 占用国有土地应缴纳的一种税；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。 土地使用税和房产税在企业所得税前列支。 (3)企业所得税。 企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征收的一种税。 所得税税额 =应纳税所得额 税率。 应纳税所得额 =收入总额－准予扣除项目金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为 33％。 例题 某地营业税率 5%，城建税率 7%，教育费附加 3%，则销售税金为应纳税销售收入的 [ ]。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二节 资金的时间价值与资金等效值计算 一、 资金的时间价值 对于投资者来说，资金的投入与收益的获得往往构成一个时间上有先有后的现金流量序列，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的 中国最大的管 理 资料下载中心 (收集 \整理 . 大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 68 页 数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间，以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。 也就是说，资金的价值会随时间发生变化。 今天可以用来投资的一笔资金，即使不 考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。 因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。 不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 这一点，可以从将货币存入银行，或是从银行借款为例来说明最容易理解。 如果现在将 1000 元存入银行，一年后得到的本利和为 1120元，经过 1年而增加的 120元，就是在 1年内让出了 1000元货币的使用权而得到的报酬。 也就是说，这 120元是 1000元在 1年中的时间价值。 对于资 金的时间价值，可以从两个方面理解： 首先，随着时间的推移，资金的价值会增加。 这种现象叫资金增殖。 资金是属于商品经济范畴的概念，在商品经济条件下，资金是不断运动着的。 资金的运动伴随着生产与交换的进行，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增殖。 资金增殖的实质是劳动者在生产过程中创造了剩余价值。 从投资者的角度来看，资金的增殖特性使资金具有时间价值。 其次，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。 牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。 从 消费者的角。