房地产经营管理2--房地产开发ppt37)-地产综合(编辑修改稿)

房地产经营管理2--房地产开发ppt37)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

风险概率分析 一般采用 现金流量 分析 —— 方便、直观 现金流量 —— 以开发项目为系统，反映开发项目在整个投资过程中流入和流出系统的现金活动。 现金流出 —— 为开发项目所投入的一切现金。 现金流入 —— 开发后土地转让和房屋租售收入。 净现金流量 —— 现金流入与现金流出的代数和。 累计净现金流量 —— 如果以年为单位，逐年的现金流量依次累计之和。 现金流量分析的表达方式 —— 现金流量表 基础数据收集 、营销计划（预测数据 —— 市场调查） （ 1）开发成本估算：成本构成 — 土地成本 +建造成本 （ 2）开发费用估算：费用构成 — 管理费用 +销售费用 +财务费用 （ 3）总成本费用估算 =（ 1） +（ 2） （ 1）资金筹措与投资计划 （ 2）贷款本金的偿还及利息支付 项目总开发收入 — 总开发成本 总开发成本 开发商成本利润率 *100% = 初步判断房地产开发项目财务可行性的指标 项目利润 =项目总收入 — 项目总成本费用 销售收入 出租收入 土地使用权出让金 土地征用费 城市建设配套费 拆迁安置补偿费 建安工程费 附属工程费 室外工程费 现金流量表 （单位：万元） 项目 合计 建设经营期 备注 一、现金流入 二、现金流出 4. 销售费 三、净现金流量 四、累计净现金流量 五、贴现因子六、净现值 七、累计净现值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0。 7 1 0。 8 0。 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 成本利润率 =1500/4000*100%=37。 5% 净现值 (NPV) present value 将项目开发经营过程中各年的净现金流量用一定的 贴现率 折算成开发期初的现值之和。 （看现金流量表） 贴现率 = （到期金额 /现值 ） — 1 期数 例：现值为 10000元的资金， 6个月后的价值是 10615，则月贴现率为。 贴现率 = （ 10615/10000） — 1 6 = 1% 判断标准： NPV ≥ 0，盈利能力强，财务上可行 NPV 0，淘汰该项目 现金流量表 （单位：万元） 项目 合计 建设经营期 备注 一、现金流入 二、现金流出 4. 销售费 三、净现金流量 四、累计净现金流量 五、贴现因子六、净现值 七、累计净现值 4000 0 2500 1500 1000 1500 1500 1000 500 500 500 1000 500 1000 1000 500 1000 1500 2500 0。 7 1 0。 8 0。 6 1000 400 600 700 1000 600 100 700 内部收益率 (IRR) internal rate of return 是在项目建设经营期内累计净现值 =0时的贴现率。 是项目所能承受的最高贷款利率 判断标准： IRR ≥ 贷款利率，项目保本、盈利 IRR 贷款利率，项目亏损 计算方法：内插法 1。 首先假设一个贴现率 i1（一般是基准收益率或目标收益率）， 算出 NPV1； 2。 若 NPV为正，则采用一个更高的贴现率 i2，算出 NPV20。 要求。