房地产经营与管理土地一级开发项目运作操作要点教材ppt-地产培训(编辑修改稿)

房地产经营与管理土地一级开发项目运作操作要点教材ppt-地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

股利分配：盈余分配与留存政策 （ 2）新行业市场发展背景下，房地产企业的融资规划和财务战略将成为关乎企业发展成败的关键因素。 14 15 一、土地一级开发的基本概念与流程 • 一级开发基本概念 • 经营性土地上市交易（招拍挂）前，要将生地开发整理成熟地，从而达到土地出让标准。 • 在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，现在也有一些房地产私募基金热衷于分享土地整理过程中的溢价。 关键词： 土地出让（招拍挂）之前、使土地达到出让标准的开发平整过程、政府主导 16 一、土地一级开发的基本概念与流程 • 一级开发流程 生地规划 调查分析 详细规划 选择地块 出让手续 拆迁安置 土地平整 熟地转让 17 一、土地一级开发的基本概念与流程 • 一级开发特点 • 资金密集型，少则上亿，多则数十亿。 • 某些业务环节容易产生纠纷，例如拆迁安置。 • 土地需求受经济环境和政策影响大。 • 从长期来看，土地出让会产生较大增值，经济效益较好，对投资人有较高的吸引力。 • 越来越多的主流开发商主动参与到一级开发环节中，主要是意图在土地招牌挂过程中得到拿地的实惠和优势。 18 二、土地一级开发项目的操作要点 • 一级开发要点 • 要点一：土地一级开发项目的获取 • 要点二：项目主体的融资 • 要点三：土地招拍挂中的技巧 19 二、土地一级开发项目的操作要点 • 开发权的获取。 一些热点城市有较明显趋势逐步收紧土地开发权。 但在二三线城市，房地产企业通常联姻城投、建投、港务等土地一级整理单位开展合作。 • 开发主体融资。 一级开发资金需求量大，征地拆迁一般占总投资的 50%以上，且占用时间长，流动性差，减少融资风险、保证融资渠道畅通和多元化是土地一级开发成功的关键。 • 招拍挂。 现行招拍挂制度仍将坚持，但将完善和明确商业规则，防止“一级开发的企业更容易获取该地块的土地使用权”等关联交易和不公平竞争。 20 二、土地一级开发项目的操作要点 •土地一级开发的成本构成 •项目前期费用 • 征地、拆迁费用 • 公共区域市政基础设施建设费用 • 区域内公共环境景观建设费用 • 区域内公共配套设施建设费用 • 工程建设其他费用 • 管理费 • 财务费用 • 销售费用 • 应纳税费 • 不可预见费 土地一级开发投融资分析 资金使用计划 融资额度及融资成本 融资渠道及模式 贷款本息偿还 21 三、土地一级开发的项目融资与投资管理 • 政府的传统融资模式 • 资金来源：。