房地产经纪概论总结doc49-地产综合(编辑修改稿)

房地产经纪概论总结doc49-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

此资料来自企业 原注册机构注销注册： （ 1） 不具有完全民事行为能力； （ 2） 受刑事处罚； （ 3） 脱离房地产经纪工作岗位连续 2年（含 2年）以上； （ 4） 同时在 2个及以 上房地产经纪机构进行房地产经纪活动； （ 5） 严重违反职业道德和行业管理规定。 2房地产经纪机构的备案登记 房地产经纪机构及房地产经纪人进行管理，必须向工商行政管理部门申请登记，核发营业执照，并报房地产经纪主管部门备案登记后方可从事经纪活动。 以上两种不同的审办手续，缺一不可。 由建设行政主管部门或房地产管理部门核发证明房地产经纪机构或分支机构已备案的证明。 （二）房地产经纪行业年检与验证管理 房地产行政管理部门对房地产经纪行业的年检、验证管理实行定期、集中审查式的监督管理，具有时间固定集中、检查面广、检查内容全面等 特点。 首先，年检与验证管理胡利于监督房地产经纪机构及时办理变更登记。 其次，年检与验证管理有利于房地产经纪机构的准确统计。 机构有生有灭，是经济活动中的正常现象。 第三，年检与验证管理有利于对房地产经纪机构进行综合检查、分析和评价。 年检主要是检查房地产经纪组织经营业务范围、注册地点、注册资金、持证从业人员是否有变动，以及在房地产经纪活动中是否遵纪守法，是否接受注册、备案等管理。 房地产经纪人和房地产经纪人协理的执业资格证明应定期由发证机关验证。 验证应符合 此资料来自企业 一定的条件，如经过一定量的培训并考试合格，完成一定的 业务量，无违规、违法执业情况。 每年度房地产经纪人协理从业资格注册登记情况应报建设部备案。 （三）房地产经纪执法检查与投诉受理 第一，违法行为的检查和处理，由房地产行政主管部门查处；不正当竞争等违法活动的，由工商行政管理部门查处；凡违反房地产有关法律、政策和规定的，由房地产管理部门按有关规定查处，构成犯罪应追究其刑事责任的，移送司法机关。 第二，房地产经纪人在房地产经纪活动中不合法、不规范的行为处罚，由其所在地各级房地产管理部门按分级管理的职责进行。 第三，对于吊销许可证、执照的行为处罚，由其所在地颁发许可证、 执照的主管部门进行。 （四）房地产经纪服务费管理 房地产中介服务收费实行明码标价制度。 对房地产经纪服务费的管理主要是从是否符合收费标准和是否明码标价两个方面进行管理。 三、房地产经纪行业协会 它的设立主要是遵循按需设立的原则。 因此房地产经纪协会章程对参加协会的经纪人具有强制约束力。 （二）房地产经纪行业协会的管理职责 行业协会可经政府房地产管理部门授权，在授权范围内协助管理有关事务。 （三）房地产经纪行业规则 制定自律性的行业规则是房地产经纪行业协会实施行业管理的重要手段。 行业规则是公约，不是国家 法律法规和规章条例。 它与乡规民约最重要的区别是：它是依据法律、法规和规章制定的。 行业规则的产生履行了一定的程序。 行业规则具有约束力，一要受到行政管理部门的依法处罚；二要受到行业协会的通报批评。 此资料来自企业 对房地产经纪人提出职业道德的要求，是行业规则一个显著的特点。 主要是调整两个方面的关系：一是调整同一职业内部人们之间的关系；二是调整职业与职业之外对象之间的关系。 第三章 房地产经纪业务 第一节 房地产经纪业务类型 一、房地产经纪业务的分类 按照经纪业务的一般分类方法，可将房地产经纪业务分为房地产居间、房地产代理和房地 产行纪。 按照房地产市场的分级方法，房地产经纪业务又可以分为土地交易经纪业务，商品房交易经纪业务和存量房交易经纪业务。 房地产经纪业务分为：房地产买卖经纪、房地产租赁经纪、房地产抵押经纪等。 二、当前主要的房地产经纪业务的特点 1我国目前的房地产经纪业务主要以居间、代理业务为主。 2房地产经纪业务形式多样，新业务形式不断涌现。 3房地产经纪业务逐步向纵深化和专业化方向发展。 第二节 房地产经纪业务基本流程 一、客户开拓 通过广告宣传和公共关系活动，以质量和信誉来赢得客户，品牌战略来稳步开拓市场。 二、业务 洽谈 倾听客户的陈述、查验有关证件、告知、要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本协商。 此资料来自企业 三、物业查验 （一）物业查验的主要内容 1物业的物质状况 2物业的权属情况 （ 1）物业权属的类别与范围 物业是所有权还是使用权房。 房地产即为共有房地产。 注意独用成套房与非独用成套住房的差别。 房地产权属是否清晰，对权属有争议的、未取得房地产权证的、房屋被司法或行政部门依法限制和查封的、依法收回房地产产权证等的产权房。 （ 2）即是否设定抵押权、租赁权。 如果有，权利人是谁。 （ 3）物业的环境状况 （二 ）物业查验的基本途径 1文字资料了解。 但要注意具有法律效力的文件（如产权证、项目批准文件）与非法律文件（如售楼说明书）区别，非法律文件只能作为参考。 2现场实地察看 3向有关人员了解 四、签订房地产经纪合同 委托合同的当事人双方既可以都是自然人或法人，也可只有委托人依法有权进行的事务才可委托他人办理。 五、信息收集与传播 主要应收集三方面的信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。 对以 此资料来自企业 上信息辨别、分析、整理后，接下来就要进行信息传播。 传播方式可以通过报纸、电视广告、经纪机构店铺招贴、人员推 介、网络、邮发函件等方式。 六、引领买方（承租方）看房 七、代理（或协助）交易达成 （一） 协调交易价格 （二） 代理或协助签订交易合同 八、产权过户登记 九、物业交验 确认交房时间，然后书面通知买方。 十、佣金结算 十一、售后服务 3个主要方面：第一是延伸服务，二是改进服务，三是跟踪服务。 第三节 房地产经纪相关业务 一、房地产交易登记及权证代办 房地产登记机构将代表政府向房地产产权人颁发产权证。 房地产登记主要包括以下类型： 1房地产初始登记 2房地产变更登记 3房地产权利注销登记 4房地产他项权利登记 房地 产抵押分为 4种情况： 此资料来自企业 （ 1） 出让土地使用权抵押登记 （ 2） 以预购商品房作为抵押物。 （ 3） 以在建工程作为抵押物。 （ 4） 现房抵押登记。 办理房地产抵押登记还应当注意：（ 1）有营业期限的抵押人，其设定的抵押期限不得超过营业期限；（ 2）抵押物的土地使用有年限的，其设定的抵押期限不得超过土地使用的年限；（ 3）共同共有的房地产设定抵押的，全体共有人为抵押人；（ 4）按份共有的房地产，设定的抵押不得超过抵押人的份额；（ 5）同一抵押物设定二次或二次以上的抵押，登记处时应提交前面抵押合同的约定和抵押权人知道抵押状况的书面证明；同一抵押物设定多次抵 押的，后一抵押的有续期限不得早于前一个抵押权的存续期限。 5房地产文件登记备案 其方式为： （ 1） 可以由当事人一方申请的； （ 2） 需要双方共同申请的； （ 3） 两人以上共有的房地产权利，当事人应当同时申请登记。 二、房地产抵押贷款手续代办 （一） 房地产抵押贷款的种类 房地产抵押贷款一般涉及两个方面：房地产开发建设抵押贷款和购房抵押贷款。 贷款额上限一般为房价的 70%。 个人住房抵押贷款主要有公积金贷款和商业贷款，个人住房组合贷款，即公积金贷款和商业贷款的组合，共计 3种形式。 抵押合同自抵押物登记之日起生效。 三、房地产信息咨询 此资料来自企业 房地产 经纪人咨询有关房地产交易环节、税费、贷款利率和还款额计算等各方面的信息和专业知识。 四、法律服务 法律服务包括围绕房地产交易过程的法律知识咨询、合同审核及修订、法律事务交涉。 五、房地产价格评估 六、住房置业担保 抵押权只有通过房屋产权管理部门的登记才有效。 七、房屋装潢及搬家服务等 第四章 房地产经纪合同 第一节 房地产经纪合同的涵义和作用 一、 房地产经纪合同的涵义 （一）合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权力义务关系的协议。 这一合同概念有如下涵义： 合同是一种协议。 协议是两个 以上当事人对某种过去或将来的事实或行为。 （二）房地产经纪合同的涵义和特征 房地产经纪合同的涵义是房地产经纪人为委托人提供房地产交易等事务的劳务而与委托人约定订立的协议形式。 房地产经纪合同的特征： 1房地产经纪合同是双务合同 双务合同是指一方当事人所享有的权力就是他人当事人所负担的义务。 2房地产经纪合同是有偿合同 此资料来自企业 3房地产经纪合同一般为书面形式的合同 规定合同形式分为要式合同和不要式合同。 房地产经纪合同可以是不要式合同。 4房地产经纪合同主要是从合同 必须以主合同的存在并有效为前提。 二、房地产经纪合同 的作用 （一） 有效保障合同当事人的合法权益 （二） 维护和保证市场交易的安全与秩序 第二节 房地产经纪合同的内容 一、房地产经纪合同内容的界定 依民事法律关系而言，合同的内容是指当事人的权利和义务。 从法律文书而言，合同的内容是指合同的条款。 二、房地产经纪合同条款 （一）合同条款的种类 1根据合同条款所起的作用，合同条款可以分为主要条款和普通条款。 主要条款也称必要条。