房地产类-中国房地产行业试探性研究(ppt64)-地产综合(编辑修改稿)

房地产类-中国房地产行业试探性研究(ppt64)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

面积放大，表现了开发商对市场看好的信心，市场供应量增大 1999/2020年北京住宅市场供应状况01000202030004000500060001999 2020年份可供面积构成（万M2）住宅竣工面积住宅新开面积住宅开复工面积总量 总量 房地产行业试探性研究 page36 2020年北京住宅市场的销售面积较 99年放大，市场需求呈扩大趋势，个人购房的比例急剧扩大 2020年北京市场住宅竣工和销售状况0200400600800100012001999 2020年份面积（万M2）住宅竣工面积 住宅销售面积 销售给个人房地产行业试探性研究 page37 2020年北京住宅市场共推出新盘 199个，加上 1999年的约 120个项目和前几年未消化楼盘， 2020年住宅市场上活跃的项目在 400个以上，竞争激烈 2020年北京新开项目地区分布北部63 个 / %西部26个/%东部64 个 / %南部46 个 / %房地产行业试探性研究 page38 在激烈的竞争中， 2020年北京市场规模约 30万 M2以下中小规模的项目占主导 2020年北京住宅市场规模分析10万M2以下50%1030万M234%100万M2以上3%30100万M213%房地产行业试探性研究 page39 2020年北京住宅市场新项目价格在 40008000元 /平方米的楼盘占主导地位 北京199599住宅平均价格202030004000500060001995 1996 1997 1998 1999 2020(E)年份价格（元/平方米）北京2020年新上市住宅价格分析4000600040%6000800023%80001000012%10000以上7% 4000以下18%主要在城市边缘地区 房地产行业试探性研究 page40 北京住宅市场客户需求分析 • 拆迁居民和中低收入家庭 – 地理位置：城市边缘或郊区 – 市政配套：相对不完善 – 购买原因：房价低廉（ 3000元 /平方左右） • 中产阶级 – 地理位置：城市边缘或新兴商业区或居住区 – 市政配套：齐全 – 购买原因：配套好，交通方便，舒适的居住环境 • 高收入者 – 构成：当地和外省高收入阶层，国外驻京人士 – 需求特征：豪华、舒适、高标准的物业管理 房地产行业试探性研究 page41 由于 1997年 1999年底北京别墅市场不立项，别墅市场增加供应量不大，但由于 2020年经济回升，别墅新开发项目明显增加 2020年北京可供应别墅项目0510152020年新开发 原项目后期或包装 其他在售 烂尾别墅 岛上别墅数量不完全统计 13个 14个 约 8090个，但只售空置部分 7个 1个 建筑面积约 120万平方米 约 4000套 建筑面积约 50万平方米 约 1700套 建筑面积约 40万平方米 房地产行业试探性研究 page42 北京别墅市场东北部地区，西部和西南部地区别墅分布零散，相对较少 至2020年北京别墅项目分布南部西南部8 个 / 7%市区4个/3% 东部东南部32个/26%东北部34个/28%西北部27个/22%北部17个/14%房地产行业试探性研究 page43 2020年北京市场别墅市场经济型产品占据主导地位，改变了豪宅一统天下的局面，大大拉低了别墅价格和客户购买力的差距，预计经济型“独立住宅”将会贴近更广大消费者的需求 244851375710708 106477211 690047203328050001000015000202002500030000市区 机场路顺义 大兴、丰台 亚北昌平 海淀上地 经济开发区 通州 远郊价格（元/平方米）北京 1999年底、 2020年初存量供应别墅平均价格在 9580元 /平方米 但 2020年 13个新盘中 11个平均价格在 7000元以下 房地产行业试探性研究 page44 北京别墅市场客户以前是富豪享受的豪宅，但目前正逐渐成为中高收入家庭的住宅消费，客户结构已发生部分变化 • 外国客户 – 客户构成：外资企业家 /高管人员、外交使馆人员 – 购买倾向：东北部高档豪华别墅区 – 消费预测：随着 WTO的加入需求不断扩大 • 欧美留学归国创业人士 – 特征：追求高质量的生活和理想的居住环境 – 购买倾向：受工作和居所交通条件制约，热衷于西北部及北部地区的精品别墅 – 消费预测：随着经济政策调整和投资环境的改善将增大需求 • 财力雄厚的港、澳、台商 – 特征：由于北京的经济社会关系，需要长时间在京城滞留 – 购买倾向：京城别墅，尤其是近郊区商住两用别墅 • 中资企业家、高级人员及 IT、金融、房地产精英 – 特征：追求生活的品质和质量而改善居住条件 – 购买倾向：郊区环境优美的花园式别墅 • 薪资优厚的律师、会计师和高级知识分子构成的“中产阶级” – 购买倾向：四环与公路一环之间、亲近自然又具有良好人文环境的经济型别墅 房地产行业试探性研究 page45 上海 房地产行业试探性研究 page46 房地产行业研究大纲 • 宏观经济和房地产行业宏观研究 • 北京 /上海房地产市场研究 • 房地产企业个案分析（万科） • 房地产上市公司比较分析 • 房地产企业成功要素分析和现存问题及挑战 • 房地产企业的发展战略 房地产行业试探性研究 page47 万科 1992年的战略和楼盘状况，当年实现房地产利润3380万 宏观经济背景 国内市场全面启动、国民经济迅速增长 投资战略 •在中国人口密集、交通便利、经济基础良好的沿海三大经济圈形成较为合理的组合投资战略 •根据市场和投资环境的成熟程序，由南向北渐次延伸 北京 上海 广州 香港 哈尔滨 长春 沈阳 大连 烟台 南通 青岛 无锡 苏州 南京 合肥 杭州 宁波 福州 厦门 汕头 天津 石家庄 太原 济南 郑州 武汉 乌鲁木齐 西宁 兰州 成都 银川 西安 呼和浩特 重庆 贵阳 昆明 南宁 海口 珠海 长沙 南昌 大同 以香港为龙头的华南经济圈 以上海为中心的长江三角 洲经济圈 以山东半岛、京津地区和辽东半岛为重点的环渤海海湾经济圈进行 房地产行业试探性研究 page48 万科房地产业务收入和利润增长 0 50000 100000 150000 202000 250000 300000 2020 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993 1992 年份 金额（万元） 0 5000 10000 15000 20200 25000 30000 房地产销售收入 房地产利润 房地产行业试探性研究 page49 万科至 2020年初的土地储备占地面积达 871万平方米，可建面积 780万平方米。 充足的土地储备为未来发展提供了有利的资源保障。 根据土地储备的区域差别也反映了万科的地区战略 万科至 2020年初的土地。