房地产投资项目选址与建设方案讲解报告(50页)-地产策划(编辑修改稿)

房地产投资项目选址与建设方案讲解报告(50页)-地产策划(编辑修改稿)内容摘要：

百货店的特点及选址要求 22 专业店的特点及选址要求 以销售某类商品为主，体现专业化、深度性、品种丰富，选择余地大，采取柜台销售和开架销售相结合方式，从业人员具有丰富的专业知识，营业面积的规模根据商品特点而定。 目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主，一般选址于市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。 23 专卖店的特点及选址要求 以销售某一品牌系列商品为主，销售量少、质优、高毛利。 采取柜台销售或开架销售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。 注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务，营业面积的规模根据商品特点而定，目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。 一般选址于市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 24 从业态的角度进行商业地产的商业组合 （ 1）集中型 ：专业店、专卖店等 适于在同一商业地产项目集中布店，如北京琉璃厂街的古玩店、拉萨的八角街或者各个城市的电脑城等 （ 2）独立型： 大型综合超市、仓储超市等同类排斥性强，尽量与同类型的竞争对手保持距离，在同一商业地产项目中不可能并存，也无法组合，因此不需要也不希望集中布店，多数独立选址。 （ 3）互补型 ：百货店周围聚集的服装专业店、饰品专业店、鞋帽专业店、快餐店等，可结合购物、餐饮、娱乐多种因素，提供互相补充的、更加全面的商品种类和消费环境，能共同吸引客流。 四 、 利用合理的商业组合指导选址 25 从业种的角度进行商业地产的商业组合 商业业态和业种的组合、统一筹划的目的是以不同的租金与搭配求得项目运营的整体回报，而不是一次性销售的业绩。 为实现统一的筹划与长久回报就需要运营商的早期介入和开发与运营的统一管理，只有开发与运营的高度配合，商业与地产的统一才能标志商业地产达到规范化与专业化的新高度，才能实现科学选址。 第三节 写字楼选址 27 商圈规模： 商圈是市民、商家所公认的商业集中区域。 商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响写字楼租用者的商务发展，同时也影响了写字楼的价值。 商圈繁华程度： 商圈繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的写字楼的发展。 供求状况 交通条件 交通便捷度 一 、 写字楼选址的影响因素 28 中央商务区原则： 亦称 CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高的区域，也是一个城市地价楼价最高的区域， CBD的特质表明写字楼物业必定是这个区域的主流产品。 曼哈顿能成为纽约的象征，拉德方斯能成为巴黎的新符号。 配套服务完善原则： 交通便利性原则： 前瞻性原则： 选址时要考虑未来环境的变化，对所在地的竞争态势及发展前景做出评估，所选的地址应具有一定的发展潜力，具有集聚效应，可能成为城市人流、物流和商务活动的焦点区域 二 、 写字楼选址的原则 第四节 建设方案 30 概念： 建设项目的规划设计是指根据计划任务和城市现状条件，进行项目用地综合性设计工作。 内容： （ 1）确定规划用地位置及范围； （ 2）确定人口和用地规模； （ 3）选择建筑类型、层数、组合体户比及长度； 一 、 规划设计 ( 一）概念与内容 31 （ 4）确定公共建筑项目、规模、数量、用地面积和位置； （ 5）确定各级道路系统、走向和宽度； （ 6）对绿地、室外活动场地等进行统一布置； （ 7）拟定各项经济指标； （ 8）拟定详细的工程规划方案 32 用地性质 用地的使用功能或土地用途，可根据用地分类标准进行标注。 用地面积 规划地块划定的。