房地产投资潜力城市分析(杭州)(doc72)-房市分析(编辑修改稿)

房地产投资潜力城市分析(杭州)(doc72)-房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

城市 2020 年 2020 年 2020 年 三年平均 北京 上海 广州 深圳 杭州 苏州 常州 中山 原因分析： 长期以来，杭州市国土资源局一直实行 “ 非饱和土地供应 ” 政策。 该政策让市场始终处于饥渴的状态之中，其主要手段是通过限制土地供应量，来造成房地产市场的供不应求。 据有关数据显示： 1999 年杭州经营性土地出让仅 500 亩，其后 3 年的供应量也只是 20203000 亩左右，直到 2020 年，才上升为 4500 亩。 该政策有利之处十分明 显，就是能够促进房地产市场迅速发育。 政府方面认为： “ 如果没有这种土地供应政策指引，杭州市房地产市场就不可能保持连续 7 年的高速增长。 ” 但不可否认，这同样也是把双刃剑。 正所谓水涨船高，在这把双刃剑推动下地价不断向上攀升，同时另一方面也在一定程度上带动房价快速上涨。 杭州市早在 1997 年下半年就组建了土地储备中心，对土地统购统销，实行招标拍卖挂牌。 土地的日趋市场化，使招拍挂成了开发企业拿地的唯一渠道。 杭州市房地产的流金岁月也使各开发企业在土地出让会上不知疲倦的竞争， “ 天价 ” 、 “ 宇宙价 ” 相继而出。 另一方面 ， “ 三外 ” 企业的积极加入，客观上使争粥的和尚越来越多。 去年下半年就有某集团进军杭州市房地产领域，一口气拿下了 4 宗土地，总价款达到了 25 亿。 其中一宗与第二名的报价差距竟达 1 个亿，难怪业内人士字直呼看不懂。 市场上房价火箭式上升，使得老百姓的怨声载道。 为此，从 2020 年开 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 始国家加大了房地产宏观方面的调控，采取了一系列的有效措施。 同时，杭州市政府也打破了以往 “ 非饱和土地供应 ” 的惯例，去年一年总共推出了 4500 亩的经营性用地，其中商品住宅为 3500 亩，供地量几乎是前 2 年的总和。 笔者从杭州市国土资源局获悉，今年计 划推出量为 6000 亩，以 2020 年平均容积率为 计算， 2020 年商品房供应量约为 1120 万平方米，这将极大的缓解目前市场上商品房的供求矛盾。 五、土地市场展望 2020 年，针对供需严重不平衡的情况，杭州市放出 3500 亩住宅用地。 今年，杭州宣布将再供应 4500亩左右的住宅用地。 但此时，杭州市房地产市场的 “ 水库 ” — 土地储备中心，却除了正在征地拆迁的 1000 亩土地外，再无地可供。 事实上，杭州的土地资源并不丰富。 西边是西湖，东边是钱塘江。 杭州市以及新并入的两个区 —— 余杭、萧山的土地资源享受独立管 理权限，再除去一些开发区的土地，杭州市国土局手中仅握有 560 平方公里的土地。 这几年，杭州老城区迁移的空间几乎没有了。 1999 年，杭州的土地供应主要以旧城改造和居民拆迁用地为主。 2020 年和 2020 年，工厂开始撤离城区。 2020 年，大专院校从老城区里迁出来，如杭州商业干部学校、中国计量学院、工程学院等。 杭州市的两个老城区 —— 上城区和下城区基本无地可供，单单依靠杭州市老城区的土地供应，并不足以缓解供需严重不平衡的局面， 要完成 8000 亩土地收购任务，并提供住宅用地净地 3600 亩的指标，势必要向 丁桥、下沙、三墩、转塘、九堡和三墩等区域发展。 据悉丁桥大型居住区将征地 5700 亩，还有下沙大型居住区也将征地 2650 亩等，这样看来杭州市日后的供地方向将会集中在城市周边地区。 第三部分 房地产市场分析 一、房地产投资状况 2020 年上半年，杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。 上半年，杭州市房地产开发投资完成 亿元，同比增长 %。 市区房地产开发投资完成 亿元，与去年同比增长 %。 商品房施工面积达 万平方米，其中住宅 万平方米，比去年同期分别 增长 %和 %；新开工面积 万平方米，其中住宅 万平方米，比去年同期分别增长%和 %。 商品房竣工面积为 万平方米，其中住宅 万平方米，与去年同比分别下降 %和 %。 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 从上图可以看出近几年来杭州市房地产投资的绝对值和增 长率一直很高。 过去三年里房地产投资年均增长率为 36%，是同期 GDP 增长率的 倍。 房地产年投资增幅从 2020 年开始回落，今年上半年的增幅虽然达到 %，但随着宏观调控影响的进一步显现，预计下半年增幅将开始放慢。 二、 房地产供应分析 房地产供应总量 杭州市楼市一级市场的典型特征是严重的供不应求。 根据本网调查发现，近年来许多楼盘尚未开盘，即被订购一空，并且出现多人轮候一套房子的现象。 如下图所示， 2020 年上半年拟开盘的部分楼盘，除 “ 浪漫和山 ” 以外，其他楼盘的求供比均达到 3:1 以上，其中有三个求供比竟达 到 5:1 以上。 旺盛的市场需求与相对不足的供给量呈现出鲜明的对比，卖方市场特征相当的明显。 楼盘名 开盘时间 可预售套数 求购人数 求购 :可供 水印康庭 360 1800 5:1 钱塘 沁园 200 1000 5:1 彩虹城 800 多套 2500 3:1 文景苑 446 2400 :1 采荷人家二期 582 2020 多 :1 浪漫和山 700 1000 多 :1 房地产供应结构特征 目前杭州市房地产市场显现出：低价 商品房与经济适用房供应比例过低的现象。 根据杭州市房产局提供的数据，至 2020 年年底，杭州住宅市场上中高档住宅楼盘在住宅供给总量中的比重达到 %，其中，高价商品房有 10%待销售，处于供略大于求的状态，面向低收入家庭的低档住宅仅占 %，且基本没有房源。 另外，经济适用房供给严重不足，准购 — 摇号比例高达 8:1。 另据杭州市 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 房产局对 2020 年 预售备案的 12964 套住房成交统计，单价在 6000 元 /平方米以上的住宅比重达 %。 价格 市区预售房 市区期房专现房 （元 /平方米） （套） 比重 （套） 比重 3000 903 4736 3000— 4500 3443 8186 4500— 6000 3904 2865 6000 4714 798 合计 12964 100 16585 100 三、商品房销售分析 销售情况 2020 上半年杭州市除了房地产投资的增长速度回落之外，房地产交易量也有所下降。 商品房销售面积为 万平方米，其中住宅 万平方米，与去年同比分别下降 %和 %。 供销平衡度 杭州市国土资源局早在 90 年代初便推行土地出让的市场化。 经过 10 多年的发展和消化，目前杭州市土地市场化很高，除经济适用房和很少量的公益、基础设施用地外，绝大多数的商品房都是通过招拍挂的形式出让出去的。 20 20 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 2020 年商品住宅土地供应量分别为 1800 亩、 2300 亩 ， 3500 亩， 2020 年预计为4500 亩。 按照商品住宅开发周期一般为 24 年的前提，可以推断未来 4 年杭州市商品住宅用地的总供应约为 12100 亩左右。 以容积率为 计算，即 1600 万方左右，平均每年为 400 万方。 近 23 年杭州市房地产供求比例还是维持供略小于求的态势，排除重大的政策调整外，按照目前住宅用地和经济适用房的供应量和和高容积率趋势，预计在未来几年内，这种供小于求的局面将逐渐改观，从而慢慢步入买方市场。 空置率与空关率 根据杭州市统计局提供资料， 2020 年市区商品房空置面积仅为 万平方米，由于房地产市场依然处于卖方市场，该段时期的商品房空置率接近 0%的水平。 与增量市场低空置率形成鲜明对比的是存量房市场空关率较高。 2020 年 11月，根据浙江工业大学房地产研究所对杭州市区 24 个楼盘的调查表明，在全部11841 套住宅中，空关房 1626 套，空关率为 %。 交付年限 1998 年前 1999 到 2020 2020 到 2020 2020 合计 楼盘数 6 9 6 3 24 空关率 % 四、市场需求分析 人均居住面积 杭州市居民人均居住面积从 2020 年的 平方米上升到 2020 年的 平方米，增长了 %。 可以说居住条件有了很大的改观。 但相比全国同期水平 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 却要低 7 个百分比，比小康水准要低 13 个百分比。 目前杭州市居民的居住环境还是非常紧张，如果要达到比较舒适的小康水平，大概还需要 5000 万平方米左右的住房。 A：全国平均居住面积； B：小康水平居住面积 现状及满意程度 1）、私有化率 调查结果显示，目前杭州居民住房私有化率已达 78． 2％，其中居民购买的房改房和商品房分别占37． 3％和 32． 8％；租住私房者占 12． 4％；租住公房者占 8． 5％；租住廉租房者占 0． 8％。 目前杭州 市已有 45． 1％的家庭曾经购买商品房，从已购房居民家庭的购房进程看，居民购房呈逐年上升趋势。 随着购房家庭比例的增加，居民住房产权中公有住房比例下降，私有住房比例上升。 2）、户型及房屋结构 住房面积、住宅户型是衡量居民居住水平的重要指标。 住房面积大小、户型是否配套，直接关系到居民居住环境的好坏。 调查表明， 2020 年杭州市居民家庭住房面积多数在 50— 90 平方米之间，占 55． 2％，具体详见下表： 面积（㎡） 50 以下 5070 7090 90110 110130 130150 150 以上 百 分比 % % % % % % % 目前杭州市居民住房成套率已达 97． 9％。 其中以两室一厅的家庭所占比重最多，达 38． 4％；其次为三室一厅，所占比重为 22． 9％；二室二厅 11． 4％；一室一厅 9． 9％；三室二厅 8． 9％；四室一厅 5． 8％，非成套住宅 2． 1％，其他 0． 6％。 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 从住宅建成年份来看，目前杭州市居民的住宅半数建于 20 世纪 90 年代，大部分为房改房或商品房；有近三分之一的住宅建于 1990 年前，多为面积较小、结构不甚合理的旧房子。 从拥有住宅 数目来看，被调查者中大多数人（ 58． 2％）有 1 处住宅，拥有 2 处以上住宅的 17． 2％，拥有 3 处或 3 处以上住宅的仅有 1． 6％和 1． 0％，尚有 22． 0％还没有住房。 从上述对住房面积、户型、建成年份、拥有住宅数的分析来看，杭州居民居住状况已有较大改善。 近八成的居民已拥有住宅，但仍存在不少不满意之处，如住宅面积偏小，户型结构不合理，居住环境不理想等。 增加住房面积、改善居住环境已成为当前杭州居民家庭的迫切需要。 被调查者中有 41． 5％打算另购更好的房子， 24． 8％打算换购更好的房子， 18． 4％则希望通过购买经济适用 房来改善目前的住房状况。 尤其是对现在住房不满意的被调查者，购买意愿非常强烈。 其中 23． 7％打算换购更好的房子， 36． 3％打算另购更好的房子， 23． 7％计划购买经济适用房。 对被调查者的住房打算和其家庭收入进行分析，结果表明：打算换购或另购更好的房子以改善目前住房状况的主体为家庭年收入在 10 万元以下的家庭，占 80％以上。 可见今后购房的主体为家庭年收入在 10万以下的中低收入阶层。 3）、满意程度 从调查结果来看，被调查者中有 52． 4％对目前住房是比较满意的， 34． 6％对目前住房有些不满意，13． 0％非常不满意。 对居住现状不满意的方面包括：建筑面积、户型结构、小区氛围和档次、物业管理、生活服务设施、小区环境、小区规划、交通区位等等。 根据调查结果，其中最不满意的 5 个原因依次为：建筑面积小，占55． 6％；户型结构差，占 48． 0％；小区氛围和档次不高，占 26． 1％；小区缺乏物业管理和生活服务设施，分别占 24． 3％和 22． 6％；小区绿化环境差，占 22． 9％。 而交通条件差、距市中心商业区太远等原因，则排在最后面，所占比例较小。 大量的管理资料下载 大量的管理资料下载 由此可见，杭州市居民在满足基本的生活需求后，越来越重视居住的质量，如居住面积要大，户型结构要好等，同时对物业周围环境状况、物业管理和配套服务也更为关注。 而随着杭州城市交通系统的完善，交通问题已非是影响居民居住的主要因素。 五、房价收入比 2020 年末杭州市与苏州市房价收入比对比状况： 项 目 计量单位 苏州市区 杭州市区 人均可支配收入 元 12362 12898 家庭平均人口数 人 户均收入 元 35108 42563 人均面积 平方米 商品房上市主力户型（中值） 平方米 110 110 商品房平均价格 元／平方米 3144 5841 平均总房价 元 345840 642510 房价收入比 —— 评述：在长三角的 16 个。