房地产投资测算操作手册-北京(doc24)-地产制度(编辑修改稿)

房地产投资测算操作手册-北京(doc24)-地产制度(编辑修改稿)内容摘要：

依据 :原 (84)华北电供用字 25号文 290 元 /KVA 后调整为四环路以内 1100 元 /KVA 四环路以外 550 元 /KVA。 现调整为单路供电 270 元 /KVA 双路供电 540 元 /KVA。 说明 :住宅用电量 3060 VA/平米。 其他用电量 5080 VA/平米 . 六 .管理费 依据 :(92)京价收字第 124号。 标准 :一至五项之和 *%. 七 .基础设施增容费 依据 : 京计基字 (1988)第 866号文 标准 : 自来水厂建设费 12 元 /平米。 煤气厂建设费 29 元 /平米。 供热厂建设费 30 元 /平米。 污水处理厂建设费 10 元 /平米。 说明 : (1).用一项交一项。 (2).如其中之一在基础设施中有集资 ,则该项 不再重复计取。 依据 : (1).京政发 (1986)131号。 (2).京政发 (1986)155号。 标准 : 自来水厂建设费 :设计日用水量 *830 元 /吨。 煤气厂建设费 :设计日用气量 *600 元 /吨。 供热厂建设费 :设计每小时供热量 *35 万元 /百万大卡。 污水处理厂建设费 :设计日排污量 *830 元 /吨。 说明 :交纳数额在 20 万元以上的在接用 四源 之前 可以分期交纳 . 八 .项目配套设施建设费 依据 : (1).京计基字 (1988)第 648号。 (2).市开办 (1988)经字第 2号。 标准 : (1).(商品房收入 四源费 用电权 )*15%。 (2).建设投资 *15%。 依据 :京计基字 (1988)第 648号。 标准 : 多层 ,纯住宅建筑面积 *60 元 /平米。 高层 ,纯住宅建筑面积 *90 元 /平米。 年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按 100 元 /平米计算。 九 .两税一费 依据 :(90)财税字第 009号。 标准 :商品房收入 *5%。 依据 :市开办 (1988)经字第 2号。 标准 :营 业税 *7%。 依据 :市开办 (1988)经字第 2号。 标准 :营业税 *3%。 两税一费计取标准 :商品房收入 *%。 十 .用电权费（取消） 依据 :京政发 [1993]17号 标准 :(1).住宅建筑面积 *40 元 /平米。 (2).其他用电量 (KVA)*4000元 /KVA。 用电量 :(1)住宅用电量 2030 VA/平米。 (2)其他用电量 4050 VA/平米。 十一 .投资方向调节税（取消） 依据 :京税字 (1991) 805 号 标准 :（商品房销售价格 大市政费 四源费 用电权 费 土地出让金） *80%*适用税率 适用税率 : (1).按国家规定不纳入计划管理 ,投资额不满 5 万元的固定资产投资项目 ,北方节能住宅 ,其税率为 0%. (2).一般民用住宅 ,包括商品房住宅 , 其税率 为 5%。 (3).更新改造项目 ,其税率为 10%。 (4).京政发 [1991]61 号通知 ,税率表未列出的 除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目 ,其税率为 15%。 (5).公费建设超标准独门独院 ,别 墅式住宅 , 经有关单位批准允许建设的楼堂馆所 ,其税率为 30%. 十二 .不可预见费 依据 : 估 标准 : 一至六项之和 *5%. 十三 .建设周期 依据 : 建安工程定额 标准 : 建筑面积 (万平米 ) 建设周期 (年 ) = 1 2 3 = 4 第二部分 经营成本 一 .企划费用 依 据 : 估 标准 :一般为销售收入的 13%. 说明 :该费用主要用于开发项目的广告策划 ,公关费用 ,宣传费用 . 二 .出售商品房手续费 依据 :京政发 [1988]82号文 标准 :商品房成交价或保护价 *1%. 说明 :买卖双方各负担 %. 三 .印花税 标准 :商品房成交价 *‰ 说明 :因该项费用金额较小 ,一般忽略计算 . 第三部分 土地增值税 一 .土地增值税 依据 :《土地增值税暂行条例》。 标准 :增值额 *适用增值税率。 说明 : =销售收入 投资成 本 经营成本。 : (1).增值额未超过扣除项目 50%的部分 ,税率 为 30%。 (2).增值额超过扣除项目 50%, 未超过扣除 项目 100%的部分 ,税率为 40%。 (3).增值额超过扣除项目 100%, 未超过扣除 项目 200%的部分 ,税率为 50%。 (4).增值额超过扣除项目 200%的部分 , 税率 为 60%. ,引进速算扣除率概念 . 土地增 值税 =增值额 *增值税率 扣除项目 *速。