房地产投资扫盲(doc20)-地产综合(编辑修改稿)

房地产投资扫盲(doc20)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）； 高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）； 消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不同的，只能用文化和消费性理学加以解释）； 通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。 信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）； 人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当 地政府统计局网站查）。 投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。 其他 这些因素都是长期存在了 4 年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。 从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。 投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。 只有心理的因素会长期存在。 再来罗列一下影响供给的因素： 制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）； 土地供应（新的土地政策不 要我再多说了吧。 减少）； 房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。 这些因素将在未来几年发挥重大作用。 影响有多大。 要走一步看一步了。 看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊。 问题 :4 精彩，学到很多东西。 通货膨胀对房地产的影响呢。 翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性， 于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢。 历史证明，这是无效的。 可不可以说明为什么是无效的呢。 说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。 现在还是先回答一下 sexjh 的问题吧。 那通货膨胀对房地产的影响呢。 翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢。 历史证明，这是无 效的。 此资料来自企业 可不可以说明为什么是无效的呢。 其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看 04 年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。 但这种增长会持久吗。 答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费 过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。 股票价格也会下跌。 （看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。 房子呢。 其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。 我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。 炒股的同志大家都知道德隆吧。 知道他的三驾马车吧。 翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。 但为什么为崩盘呢。 德隆为什么会破产的。 当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力发生变化，他就会反弹。 当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。 由于下班时间到了，回答了一半。 现在继续回答这个问题。 有些问题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。 刚才举了德隆三驾马车的例子。 为什么要举这个例子呢。 其实就是为了说明资产流动性这个概念。 德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是 187 元左右，目前还权价格为 15元。 下跌幅度在 90%以上。 为什么会崩盘呢。 由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性 ，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。 目前很多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，还收率比较好，变现能力较强。 那我们手中的房子呢。 变现能力有多强呢。 政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。 一套房子变现需要几个月吧。 现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。 大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢。 是 CPI（物价 指数）。 有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。 利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加 10%，物价指数增长 5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是 CPI是否高于 5%借判断的一个标准，注意：我们研究 CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加 5%。 你知道我们每个季度的 CPI用的是同比还是环比吗。 所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。 它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流 出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。 此资料来自企业 对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。 德隆的破产就是例子。 到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗。 你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。 当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。 现在大家应 该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。 大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧。 去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。 是否珍惜，那别人就没法管了。 同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。 维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。 房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的 原因。 但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。 今天晚上先把这个问题回答掉。 目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。 明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出最终判断，和提出理财建议。 一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰。 其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚十分困难。 我回顾了前面发的帖子，感觉东一块西一块，不成体系，还有很多错别字。 没办法了，只能将就了。 前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢。 是韩市 长讲话还是其它。 其实和股市一样，是资金决定了价格。 是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。 说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。 比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预 期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，发新股都看作利空，大家可以想想为什么。 想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。 等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度。 但股票高手，他们就有这种能力，能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化。 并随时作出投资决策。 这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家 可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的），具体就不说了。 此资料来自企业 下面我们来预测房价走势。 在预测之钱，我们极有必要来解读一下政策面。 大家都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准。 其实他对中国的情况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断。 就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听，对方还会照原来的思路下吗。 因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的，也要希望获得某种效果。 政策 1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也 太多了，我也就不说了。 政策 2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。 政策 3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么啊。 扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。 水电煤死活不涨，也是这个原因啊。 大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和胡主席也了不起啊 ,换了国民党，才没人管老百姓的死活呢。 政策 4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。 地方上银行要的是什么。 银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床。 住房贷款的盈利性多高啊。 利差 3%。 暴利啊。 大家还记得银行为什么要到处拉存款吗。 要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。 为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗。 因为暴力啊。 就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差，一百万贷款，一年就是 3 万，有十万户，一年就是 30 亿，这就是业绩。 还有一点，就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款，降低不良贷款率，这就是领导的政绩。 至于问题，那是国家的事和中央政府的事，与地方无关。 说远了，继续解读这一政策，大家都说，住房贷款这么好，银行 和老百姓双得利，中央为什么要控制啊。 说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了。 大家认为中央政府是看多还是看空呢。 政策 5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊。 难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败。 还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和 “有效需求 ”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造的。 （昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事，他 告诉我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。 最优有一点，就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑。 如果政府不看空，他有必要这么狠吗。 政策 6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢。 难道 5年前就没有商品房吗。 说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。 高院难道不知道房地产市场是怎么回事。 政策 7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购。