房地产开发项目可行性研究(ppt126)-地产可研(编辑修改稿)

房地产开发项目可行性研究(ppt126)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

费用 … … … … 总成本 财务评价的基本数据计算表  投资项目损益测算表：反映开发经营过程中的收入、费用、利税、所得税等情况，用以计算经济指标。 序号 项目 合计 （万元） 建设期 经营期 1 2 3 4 5 6 … 1 经营收入 售房收入 租金收入 … … … … … … 2 总成本费用 3 经营税金 4 经营利润 5 所得税 6 税后利润 财务评价的基本数据计算表  现金流量表：一系列财务基础数据报表的汇总。 序号 项目 合计 （万元） 建设期 经营期 1 2 3 4 5 6 … 1 现金流入 售房收入 … … … … … … 小计 2 现金流出 建安成本 … … … … … … 小计 3 净现金流量 131 18 40 121 19 4 累计净现金流量 131 149 109 12 30 5 净现值 117 15 28 106 11 6 累计净现值 117 132 104 2 23 资金的时间价值及其等值计算  不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值  资金增值 （ 投资者 ）  牺牲即期消费 （ 消费者 ）  资金时间价值得大小取决于  投资利润率  通货膨胀率  风险 （ 投资利润率＝资金时间价值＋通货膨胀率＋风险 ）  利息：占用资金所付的代价  单利： F＝ P（ 1+i•n）  复利： F＝ P（ 1+i） n 资金的时间价值及其等值计算  利率与计息周期  名义利率  实际利率  资金等值  考虑时间因素的情况下 ， 不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。  贴现与贴现率  现值 、 终值 、 年金  现金流量图 1)1(  mmrii 0 1 2 3 4 5 6 资金的时间价值及其等值计算  年金：每年发生一次的款项 ， 现推广为定期发生的款项。 分为  普通年金 （ 定期 、 定额 ） 期初年金 期末年金  特殊年金 （ 定期 、 不定额 ） 等比年金 等差年金 延期年金：第一次款项发生距 “ 现在 ” 有很长时间 ， 即投资若干年后才有稳定收益。 永久年金：只有起始时间 ， 没有终了时间。 资金等值计算 1)1()1()1(1)1(1)1(1)1()1()1(nnnnnnnniiiPAiiiAPiiFAiiAFiFPiPF资金回收公式：等额支付现值公式：：等额支付偿债基金公式等额支付终值公式：一次支付现值公式：一次支付终值公式：资金等值计算      1111111111)1(1)1(11)1(11)1(11111nnnnnnnnnissiiAAsiinAsiissiAPiniGAAiniiiiGiiiAP等比序列年费用公式：等比序列现值公式：等差序列年费用公式：等差序列现值公式：财务评价的主要指标与方法  单位面积投资额：开发项目投资总额与总建筑面积的比例  简单投资收益率：开发建设完成后正常年度的年净收入总额 （ 或预计回收期内的平均年净收入额 ） 与项目总投资额的比率  投资利税率：正常年度的年利税总额 （ 或预计回收期内或全部售完的几年内的年均利税 ） 与项目总投资的比率  静态投资回收期：以项目的净收益来抵偿全部投资 （ 包括固定资产投资和流动资金 ） 所需要的时间。    当年净现金流量绝对值上年累计净现金流量的现正值年份累计净现金流量开始出静态投资回收期 1sT财务评价的主要指标与方法  空置率＝空房损失 /总计划收入  运行费率＝总运行费用 /总计划收入  债务偿还覆盖率＝净收入 /年债务偿还数  总开支费用率＝（总运行费用 +债务偿还数） /总计划收入  贷款资金率＝贷款额 /总投资  „„ 财务评价的主要指标与方法  财务净现值（ FNPV） :项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。  FNPV≥0说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。  与 FNPV相关的一个评价指标是财务净年值 (FNAV)，即将项目净现值分摊到投资期各年的等额年值。  财务净现值率（ NPVR） : 年的净现金流量第现金流出量，现金流入量， t:)(::)1()(0ttntctCOCICOCIiCOCIFNPV总额的现值投资:F P V IF P V IF N P VF N P V R 财务评价的主要指标与方法 年份 1 2 3 4 5 净现金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 年折现率＝ 12％ FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3 +7000 /(1+12%)4+600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 财务评价的主要指标与方法  财务内部收益率 （ FIRR） ：在项目投资有效期内 ， 各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。  对房地产开发项目而言 ， 投资有效期是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。  FIRR可以通过逐步测试法 （ 内插法 ） 求得 ， 即先用目标收益率或基准收益率求得项目净现值 ， 若为正 ， 则用更高的折现率使净现值为零的正值和负值各一个 ，然后通过内查计算 FIRR。 0)1()(0tntt F I R RCOCI财务评价的主要指标与方法 rr2r0r1F I R RF N P V ( r2)F N P V ( r1)F N P V      211211 rN P VrN P VrrrN P VrrF I R R or1:当项目净现值为接近于零的正值时的折现率； r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率。 NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； NPV(r2):采用高折现率时净现值的负值。 r1与 r2之间的差距应在 2％之内，否则两者之间不一定呈线性关系。 FIRR可以反映项目投资所能支付的最高贷款利率，也可以与部门或行业的基准收益率或目标收益率 ic进行比较，当 FIRR≥ic时，则认为项目财务上可行。 财务评价的主要指标与方法 年份 1 2 3 4 5 净现金流量 4000 3600 3000 7000 600 300 取年折现率＝ 12％时 FNPV＝ 4000/(1+12%)3600/(1+12%)2+3000 /(1+12%)3+7000 /(1+12%)4 +600 /(1+12%)5+300 /(1+12%) = 0 取年折现率＝ 18％时 FNPV＝ 4000/(1+18%)3600/(1+18%)2+3000 /(1+18%)3+7000 /(1+18%)4 +600 /(1+18%)5+300 /(1+18%) =0 取年折现率＝ 16％时 FNPV＝ 4000/(1+16%)3600/(1+16%)2+3000 /(1+16%)3+7000 /(1+16%)4 +600 /(1+16%)5+300 /(1+16%) =0 FIRR=16%+׀׀ （ 18％ 16％） 247。 （ ׀׀+׀׀）＝ ％ 财务评价的主要指标与方法  FIRR是项目投资的盈利率，由项目的现金流量决定，是内生决定的，但其反映的是项目生命期内没有回收的投资的盈利率，而不是初始投资在整个生命期的盈利率。  比如，某方案初期投资 1000万元， FIRR为 10％，第一年净收入 350万元，第二年 300万元。 由于初期投资在第一年末的等值为 1100万元，所以第一年末未回收的资金为 750元，根据 FIRR的经济含义，10％是未回收资金的收益率，那么第一年末未回收的资金到第二年末的等值为 825万元，减去第二年的净收入 300万元，第二年末未回收资金为 525万元，依此类推，到生命期末，未回收资金为零。 这里假定了已回收资金用于再投资的收益率等于 FIRR。 关于财务内部收益率的评价  再投资假设（ reinvestment assumption） 投资方案 A B 初始投资 10694 10694 第一年的净现金流量 7000 0 第二年的净现金流量 7000 14890 内部收益率 20％ 18％ 用 20％的再投资利率计算 10％ 第一年 8400 7700 第二年 7000 7000 累计终值 15400 14700 20％折现 10694 10208 资金等值的贴现率 20％ ％ 关于财务内部收益率的评价 投资方案 A B 初始投资 22832 33522 前 3年的年现金流量 10000 10000 第 4和第 5年的净现金流量 0 10000 内部收益率 15％ 15％ 用 10％的再投资利率计算 第 1年（再投资 4年） A B 第 2年（再投资 3年） 14641 14641 第 3年（再投资 2年） 13310 13310 第 4年（再投资 1年） 0 11000 第 5年（再投资 0年） 0 10000 所有现金流量的终值 40051 61051 资金等值的贴现率 ％ ％ 财务评价的主要指标与方法  但通常情况下，再投资的收益率往往小于初期投资的收益率，因为回收的资金总是比初期投资的少，而且使用时间短。 为了反映出两者的差别，给出一个回收资金再投资的收益率（通常取基准收益率 ic），产生了财务外部收益率（ FERR）的概念。  一般 icFIRR，所以一般 ic FERR FIRR。 0)1()1(00tnntcttnntt iCIF E R RCO财务评价的主要指标与方法  通常情况下， FIRR计算只适用于常规投资方案的评价，非常规投资方案往往会出现多解。  常规投资方案是指在生命期内除建设期或投产初期的净现金流量为负值之外，其余年份均为正值，净现金流量符号只从负到正变化一次，且所有负值均出现在正值之前。  当用于两个方案比较时，通常采用增量财务内部收益率（ Δ FIRR ），它是指增量净现值等于零时 (或净现值相等时 )的折现率，增量净现值根据根据两个方案的增量现金流量计算。  若 Δ FIRR ≥ic，则增量投资部分达到了规定要求，增加投资有利，投资大的方案有利。    F I R RNPVF I R RNPVCOCOCOCICICIF I R RCOCIBABABAtntt或：,0)1()(0净现值与内部收益率的比较  决策原则  FIRR＝最小收益率  FNPV0  规模不同 投资方案 A B 初始投资 100000 1500000 第一年后回收 150000 2020000 FIRR 50％ 33％ FNPV（ 12％） 33928 285714 净现值与内部收益率的比较  现金流量时间不同 投资方案 C D 初始投资 10000 10000 第 1年现金流量 2020 4000 第 2年。