房地产开发项目前期投资决策研究报告58页-前期定位(编辑修改稿)

房地产开发项目前期投资决策研究报告58页-前期定位(编辑修改稿)内容摘要：

是否能实现销售， 而且是实现经营目标， 前期决策的关键环节。 设计方案的选择在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用， 设计费一般只占建设项目总投资的 1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度却达到了 75％以上。 因此， 设计阶段对工程造价、建设工期、工程质量以及在建以后能否获得较好的经济 效益起着决定性的作用。 前期投资决策的一般程序 房地产投资项目的决策步骤，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。 这个决策过程不是随意确定的，它是经过人们在房地产项目投资决策中不断总结经验，对客观事物的规律性认识不断深化的基础上制定出来的。 科学的房地产投资决策，必须建立在符合客观规律的科学决策程序的基础之上，才能避免出现房地产投资决策的主观性和盲从性，获得理想的投资经济效果。 目前相关研究认为在投资决策过程中有四个基本阶段：决策目标的确定、 决策方法的拟定、决策方案的优选和决策方案的执行。 ： 确定并达到投资预订的目标是投资决策的前提和依据。 决策的目标应当兼具经济效益、社会效益、环境效益等组合因素。 确定目标的关键在于，在进行了全面的市场调节和预测的前提条件下，通过周密的分析研究，发现问题并在解决问题后确定预期所达到的结果，使投资目标更加具体和明确化。 ：决策目标的确定要经历多个可行备选方案的比选。 方案的可行性应该具备的评价标准：是否有先进的技术、是否有合算的经济、 是否有盈利的财务。 可行方案的拟定过程应 该是一个创新精神的过程，方案的制定者需要尽可能的收集相关可靠的资料，严格论证、反复计算、细致推敲，最终使得各个可行方案具体化。 特别的，为了避免遗漏最优方案，制定可行方案时要注意各方案在整体上的详尽性和相互间的差异性。 ：在可行方案的择优过程中，需要综合对各有关技术经济和社会环境等一些潜在的因素进行可行性分析，并与预先制定的目标进行比较，最终做出择优选择。 其中，优选决策方案中两个关键因素是：① .判断标准。 现代决策理论以满意度作为衡量可行方案优劣的标准，即所选的最优方案基本上能实现决策目标，能 够取得较为满意的结果。 ② .选择方法。 它是法案具备科学合理性的前提。 目前大致有定性分析和定量分析两种方法。 在决策方案的执行阶段，执行者能否充分理解方案，遇到风险时如何应对是决策执行是否顺利的两个先决条件。 完善的检查制度、信息的及时反馈等对于规避风险时十分重要的。 为了更加形象的将前期投资决策的程序表达完整，图 为房地产投资决策阶段基本程序图。 这几 个基本步骤，它们之间相互联系和制约，共同构成 了 投资决策的动态过程。 决策方案的优选阶段 决策备选方案拟定阶 段 决策目标确定阶段 对方案进行经济评价风险分析 明确解决的目标 决策方案的执行阶段 反馈追踪 检验最佳投资方案 选择判断标准、分析方法 图 房地产前期投资决策基本流程图 3 房地产开发前期投资决策的综合评价方法 房地产开发前期投资决策的常用分析方法 房地产开发项目前期投资决策过程中，由于投资决策的对象和内容不一样，所用的决策方法也不尽相同，这些方法按照其研究方式的不同可分为定性方法和定量方法两种。 定性 分析方法 在房地产开发项目前期投资决策中，定性分析方法的运用相当广泛，因为许多因素难以定量描述，而且影响因素相当复杂，所以从目前情况来看，采用定性分析的方法更为普遍。 定性分析 方法通常有以下两种类型。 1. 经验判断法。 这是依据既有的相关领域的决策经验进行判断的，目前，这种方法被 普遍应用于一般决策中。 例如，在一些房地产刊物中，广告商向投资者推荐的各种房地产投资技巧，如：“店面投资盈利高”，“别墅住宅高回报、低投资”等等，这些判断都是从房地产投资的经验累积中得来的。 这种方法直观易用，缺点是分析不深入，缺乏充分的论证。 2. 创造工程法。 创造工程法，顾名思义是运用人们的创造性思维进行投资决策的方法，表面上看它是灵感和相关经验以及创新能力的综合，但实质上这种方法有其科学基础。 其主要技术 方法包括：头脑风暴法、 哥顿 法、综合摄法、形态方案法和主观概率法。 定量 分析方法 用定量分析的方法决策是把决策问题的目标和因素用数量指标和数学模型来表示出来，通过对决策问题进行定量分析、计算或推导，已取得最优方案，从而得到决策结果。 凡可以用数量来表示决策条件的决策，应当尽量用定量决策方法来辅助决策者进行决策，这样可以提高领导的管理水平，做到心中有数。 但定量决策不能取代决策者的智慧和创造力，事实上很多决策问题也难以用数据描述，所以定量决策与定性决策应当相互补充，相互结合，才可以使决策更加符合实际。 定量决策方法是一种在定性分析的基础上，对决策问题进行数量计算，为决策者提供数量分析的方法。 它把目标与变量以及变量之间的关系，用数学关系式表达出来，再借助计算机求解。 这种方法多属于运筹学范围，具有定量化，数学模型化和计算机化特点。 层次分析法 层次分析法原理 层次分析法简称 AHP，也称为多层次权重分析决策方法。 这种方法把定量分析和定性分析结合起来，具有高度的逻辑性、系统性和实用性，是针对大系统、多层次、多目标规划决策问题的有效方法。 是美国著名运筹学家 匹兹堡大学教授A. L. Saaty于 20世纪 70年代提出的一种以递阶层次结构模型求得每一个具体目标的权重，进而解决多目标决策的非数学模型优化方法。 人们在思维过程中为了弄清事物之间的联系，常常是对事物的复杂性加以分解，找到它们的联系后再进行综合。 AHP法正是对这种思维过程有效的数学模拟， 把复杂的问题看做一个大系统，通过对系统的多个因素的分析，划分出个因素间相互联系的有序层次，上一层次的元素对相邻下一层次的全部或部分元素起着支配作用，从而形成一个自上而下逐层支配的关系。 它体现了人们决策思维的基本特征：分析、判断和综合。 运用层次分析法做系统 分析， 需要请专家对各层次的因素进行客观判断，给出相对重要性的定量表示，从而建立数学模型，计算出每一层次全部因素的相对重要性权重值，并加以排序，最后根据排序结果进行决策和选择解决问题的措施。 这种将思维过程数学化的方法，不仅简化了系统分析和计算，还有助于决策者保持其思维过程的一致性。 因为在一般的决策问题中，决策者不可能给出精确的比较判断，而这种判断的不一致性可以由判断矩阵的特征根反映出来。 AHP 模型的建立及求解步骤 利用层次分析法确定绿色建筑评价指标体系中各因素权重的步骤如图 31所示： 图 31 AHP法计算各层次指标权重 1． 建立层次结构 模型 首先，把复杂的 问题条理化、层次化 ， 分解为各种指标，把这些指标按照不同性质分成若干组，以形成不同的层次。 同一层次的指标作为准则，对下一层次起支配作用，同时它又受上一层次指标的支配。 这种从上至下的支配关系形成了一个递阶层次。 处于 最高层 的指标通常只有一个，称为目标层，一般就是分析问题的预定目 标或理想结果；中间层 一般是准则层或子准则层 ；最底层是 方案或对 象层。 在决策过程中，指标应当是从不同角度去描述事物不同方面的，若是一组好的指标，一定满足下列关系： 设 U 为评价域， ( 1, 2 , , , )i i n n NA 为第 i 个指标所包含的内容，假设是一个集合，有 i UA ，则： 1niiY A U j{ , 1 . . . n , i j}iI F i jAA   且 其中： Y是 (包括所有指标的 )指标集， I是任意两个指标交集的集合，  是空集， U是全集。 从以上两式可知指标不仅全面反映事物各个方面的特征和性质，而且所包含的内容彼此不重叠，具有独 立性。 2． 构造判断矩阵 层次结构 模型 建立以后，上下层之间的约束关系就确定了。 假定以上一层次的指标 KC 作为准则，对下一层 次 A 中元素 指标 1 2 3, , , nA A A A, 有支配关系。 我们的目的就是 用 KC 作为我们的判断准则，按照相对重要性赋予1 2 3, , , nA A A A, 相应的权重。 对于大多数问题，让我们直接用人脑做出类似的判断 一般难于定出其间的相对重要程度， 而且结果很 可能出现相互矛盾的地方。 但如每次取两个元素来比较，就容易定出哪个主要哪个次要。 因此， AHP 方法引入两两比较的方法。 针 对 同一 个准 则 KC ， 我们 采用 19 的比 例标 度对 两 个指 标1 2 3, , , nA A A A, 的重要性赋予一个数值，以表示哪个更重要及其重要程度，标度的含义见表 31。 表 31 Saaty九级标度法及含义 标度 定义（元素 iA 、 jA 对 kC 的影响程度） ija 取值 1 iA 与 jA 同样重要 ija =1 3 iA 比 jA 稍微重要 ija =3 5 iA 比 jA 明显重要 ija =5 7 iA 比 jA 强烈重要 ija =7 9 iA 比 jA 极端重要 ija =9 2， 4， 6，8 介于两种相对重要性间的取值 ija =2， 4， 6， 8 倒数 表示因素 iA 与因素 jA 比较的标度值等于因素 jA与因素 iA 比较的标度值的倒数 1/ij jiaa 判断矩阵中两两因素的赋值，可根据数据资料、调查问卷、专家分析 意见及分析者认识加以综合后给出。 如本研究报告中评价体系可通过调研得到数据资料、对从事建筑学、环境学及房地产经济与管理等领域研究的专家、学者、政府官员、规划设计师和开发商进行各种形式调查等途径得到。 分析者 对有关材料熟悉了解以后，通过主观判断填写咨询表。 把 分析者 意见形成一个矩阵，该矩阵称为判断矩阵 A： 11 12 121 22 2*12......... ... ... ......()annnnn n nnA ija a aa a aaaa （ 31） 其中元素ija满足： iia =1, ija = 1jia,ija ≥ 0（ i=1,2,„ ,n）。 ija即为专家关于指标 i与指标 j对于目标重要程度的比值。 3． 计算某一准则下指标的相对权重 判断矩阵 A的最大特征根所对应的向量即为对应指标的相对权重。 求解判断矩阵 A的最大特征根及其对应的特征向量可以采用 几何平均法。 几何平均 法计算步骤如下： (1)计算上述判断矩阵 A中 各行各个 元素的乘积： 1ni iji aM  (i=1,2,3,„ ,n) (32) (2)计算 n次方根 ： ． n iiW M (i=1,2,3,„ ,n) (33) (3)对向量  12, , , TW nW W W 进行规范 化，即： 1iniiiWWW (i=1,2,3,„ ,n) (34) 则  12, , , TW nW W W 为所求的特征向量，即对应指标的相对权重 ； (4)计算 A中 判断矩阵的最大特征根：  m a x 1n ii iAWnW  (35) 式中  iAW为向量 AW的第 i个分量； (5)进行一致性检验。 在判断矩阵的构造过程中，因为并未对判断者提出特殊的要求，所以很可能出现判断不一致的现象。 为了解决这个问题，定义一致性指标 C I，用来检查专家思维的一致性。 当判断矩阵满足完全一致性时， CI=0。 其计算式 为： max 1 nCI n   (36) 同时，为了得到一个对不同阶数矩阵均适用的一致性检验临界值，引入平均一致性指标尺 R I值。 根据大量随机样本的判断矩阵的特征值进行计算后取算术平均数得到随机一致性指标值尺 R I，见表 32 表 32 1~8阶判断矩阵的 R I值 阶数 1 2 3 4 5 6 7 8 R I 0 0 当 CR=CI/RI ，则认为决策者的 判断是满足一致性要求的，可以使用该矩阵作为评价指标 ，否则把判断矩阵反馈到专家手中重新调整。 模糊综合评判法 模糊的概念 通常，我们称外延不分明的概念为模糊概念。 为了用数学方法刻画这些概念，引入了不同于普通集合的另一类集合 —— 模糊集合。 模糊集合的概念是L． A． Zadeh于 1965年首先提出的，其基本思想是把经典集合中绝对隶属关系灵活化或模糊化。 从特征函数方面讲就是：元素 X对集合 A的隶属程度不再局限于 O或者 l，而是可以取 01中的任何数值，这一数值反映了元素 x对集合 A的隶属程度。 该方法的优 点是：数学模型简单，容易掌握，对多因素，多层次的复杂问题评判效果比较好。 模糊综合评价法是对受多种因素影响的事物做出全面评价的十分有效的多。